O SFH foi criado pelo Governo Federal em 1964, para reduzir o déficit habitacional brasileiro.

Sabemos que conquistar a casa própria não é uma tarefa fácil, muitas pessoas não têm condições financeiras de comprar uma casa sem ajuda de financiamentos.

Justamente por este motivo, o Governo Federal criou o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ele é essencial para que a população de baixa renda possa adquirir uma moradia digna. 

O Programa de crédito habitacional oferece aos cidadãos parcelamentos de longo prazo com juros mais baixos para a compra ou construção da casa própria. 

Sabemos que a grande maioria dos brasileiros sonha em sair do aluguel e ter um imóvel para chamar de seu. 

E corretores de imóveis e imobiliárias podem auxiliar seus clientes a alcançar este sonho, conhecendo os programas oferecidos pelo Governo que possuem esta finalidade, assim como outras formas facilitadas de adquirir imóveis. 

Só para ter uma ideia, desde 1964, o ano que foi criado, o Sistema de Financeiro de Habitação já ajudou milhões de famílias a conquistar a casa própria.

Mas mesmo depois de tantos anos, muitas pessoas ainda possuem dúvidas sobre o Programa. 

Por isso, preparamos este artigo para esclarecer o que é o Sistema Financeiro de Habitação e como ele funciona. 

O que é o SFH – Sistema Financeiro de Habitação?

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um sistema de financiamento criado pelo Governo Federal para facilitar o acesso à moradia.

Ele foi instituído pela Lei nº 4.380, e tem como objetivo principal proporcionar o financiamento de imóveis para famílias de diferentes faixas de renda. 

O SFH é regulamentado pela Caixa Econômica Federal, que é o principal agente financeiro dessa modalidade.

Portanto, o principal objetivo é auxiliar cidadãos brasileiros de baixa renda a comprar, construir ou reformar imóveis residenciais.

A Lei do SFH fornece crédito habitacional, financiamentos de longo prazo e juros baixos. 

Os recursos do Sistema são advindos de depósitos em caderneta de poupança e FGTS. Importante ressaltar que o Programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, faz parte deste Sistema.

O financiamento não deve passar de 80% do valor do imóvel que está sendo negociado, este, por sua vez, não deve ultrapassar o valor de R$1,5 milhão no laudo de avaliação.

O cidadão que deseja fazer o financiamento, passará por análise de crédito e também deve comprovar que a prestação, seguros e juros não ultrapassam 30% da sua renda mensal bruta. 

O comprador terá até 35 anos para pagar as prestações (420 meses), a taxa de juros é de no máximo 12%, ela também é fixa e anual. 

Além disso, existem outros custos com avaliação do imóvel, emissão de contrato, ITBI e outros possíveis gastos com cartórios, etc. Estas despesas podem chegar até a 5% do valor da propriedade. 

É fundamental que o profissional imobiliário passe todos estes detalhes para o cliente, para que ele possa se planejar e não ser pego de surpresa durante o processo de financiamento e demais transações. 

Como funciona o Sistema Financeiro de Habitação?

O SFH possui algumas etapas, de acordo com a Caixa Econômica Federal, que é a principal intermediadora deste procedimento, o cidadão que deseja fazer seu financiamento via Sistema Financeiro de Habitação passará pelas fases:

• Simulação do financiamento;
• Avaliação e aprovação de cadastro de crédito;
• Avaliação do imóvel;
• Entrega de documentos e assinatura do contrato;
• Pagamento das prestações.

Vale ressaltar que os envolvidos devem ler o contrato imobiliário com atenção antes e depois da assinatura e o titular do financiamento deve pagar as parcelas corretamente, para evitar o aumento dos juros.

Público-alvo do SFH:

O SFH tem como público-alvo principal a classe média, ou seja, famílias com renda mensal de até R$ 7.000,00 (sete mil reais). 

No entanto, é importante ressaltar que a definição de quem se encaixa nas diretrizes do SFH pode variar ao longo do tempo e de acordo com as políticas do Governo. 

Atualmente para ter acesso ao subsídio, o cliente precisa:

• Ser brasileiro, naturalizado ou ter visto permanente;
• Não ter restrições no seu nome no Serasa, SPC, BACEN e na Receita Federal;
• Comprovar ter renda suficiente para pagar as prestações do financiamento;
• Ter mais de 18 anos ou ser emancipado após os 16 anos.

O imóvel que está sendo financiado não pode ser utilizado para outro fim, que não seja moradia do titular do financiamento. 

Pois seu objetivo é dar oportunidade para pessoas de baixa renda comprarem sua casa própria. 

Também é possível que o cidadão utilize o FGTS para entrada ou para as parcelas.

Mas para usar o FGTS, existem alguns pré-requisitos:

• Ter trabalhado no mínimo três anos sob o regime do CLT/FGTS  (soma dos períodos trabalhados, consecutivos ou não, em uma ou mais empresas);
• Não ter financiamento ativo no seu nome no SFH;
• Não possuir imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

Leia mais: Saiba como utilizar o FGTS para compra de imóveis.

Limites de financiamento

O SFH estabelece limites para o valor dos imóveis que podem ser financiados. Geralmente, esses limites variam de acordo com a localização do imóvel, sendo mais altos em áreas metropolitanas e mais baixos em cidades menores. 

A Caixa Econômica Federal disponibiliza informações atualizadas sobre esses limites, que devem ser consultadas regularmente.

Taxas de juros atrativas

Uma das vantagens do SFH é a aplicação de taxas de juros mais baixas em comparação com outras modalidades de financiamento. 

As taxas são fixas e variam de acordo com o perfil do cliente, o valor financiado e o prazo de pagamento.

Utilização do FGTS

Os compradores que se enquadram no SFH podem utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para reduzir o valor do financiamento ou para quitar parte das parcelas. 

O FGTS é uma poupança que o empregador deposita em nome do trabalhador, e é uma excelente maneira de reduzir o custo total do financiamento.

Amortização do financiamento

Os financiamentos pelo SFH são amortizados, ou seja, o valor da dívida diminui com o pagamento das parcelas mensais. 

Esse pagamento é composto por juros e principal, com uma parcela decrescente do saldo devedor. 

A amortização é realizada de acordo com o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou o Sistema Price.

Garantias e Seguros

Em um financiamento pelo SFH, o imóvel financiado é a principal garantia.

No entanto, é comum que a instituição financeira exija também a contratação de seguros, como o Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e o Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), que protegem tanto o cliente como o próprio imóvel.

Prazo de pagamento

Os prazos de pagamento no SFH podem variar, mas geralmente podem chegar a até 420 meses, o que proporciona uma flexibilidade significativa para os compradores.

Documentação necessária

Para solicitar um financiamento pelo SFH, os compradores precisam apresentar uma série de documentos, incluindo comprovantes de renda, documentos pessoais, comprovante de residência e outras informações. 

A instituição financeira irá orientar sobre todos os documentos necessários e os requisitos específicos.

Quais imóveis podem ser financiados pelo SFH?

Como existem regras para quem pode ter acesso ao financiamento, também existem diretrizes em relação ao imóvel que pode ser financiado:

• Ser residencial urbano (estar localizado em áreas urbanas);
• Ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
• Não ter sido negociado com o uso do FGTS nos últimos três anos (aquisição ou construção);
• Ter um valor igual ou menor ao estabelecido pelas diretrizes do sistema;
• Estar no mesmo município em que o comprador trabalha ou reside por, no mínimo, 1 ano.

Benefícios do SFH para corretores de imóveis, gestores e donos de Imobiliárias

Agora que entendemos o funcionamento do SFH, é importante destacar os benefícios que esse sistema traz para os profissionais do mercado imobiliário.

Maior acesso à habitação

O SFH amplia o acesso à habitação, tornando o sonho da casa própria mais viável para um público maior. 

Isso aumenta as chances de negócios para corretores de imóveis, gestores ou donos de imobiliárias, permitindo que atendam a um número maior de clientes em potencial.

Facilidade de venda de imóveis

Imóveis financiados pelo SFH são mais atrativos para os compradores, uma vez que oferecem taxas de juros mais baixas e prazos de pagamento estendidos. Isso torna a venda de imóveis mais fácil para os corretores de imóveis.

Conhecimento e orientação

O entendimento do SFH e de suas vantagens é uma ferramenta valiosa para corretores de imóveis, gestores e donos de imobiliárias. 

O conhecimento sobre como funciona o sistema e quais clientes se encaixam nas diretrizes do SFH permite orientar os compradores de forma mais eficiente, ajudando-os a tomar melhores decisões sobre o financiamento.

Parceria com a Caixa Econômica Federal

A Caixa Econômica Federal é o principal agente financeiro do SFH. Estabelecer parcerias com a Caixa pode ser uma estratégia inteligente para corretores de imóveis e imobiliárias, uma vez que isso pode simplificar o processo de financiamento imobiliário e proporcionar um suporte adicional aos compradores.

Desafios do SFH para os profissionais imobiliários:

Embora o Sistema Financeiro de Habitação ofereça muitos benefícios, também há desafios a serem considerados.

Regulamentações em constante mudança

As diretrizes do SFH e suas políticas podem mudar ao longo do tempo, impactando a elegibilidade dos compradores. Portanto, é importante manter-se atualizado sobre as regulamentações atuais e futuras.

Documentação Complexa

A documentação necessária para solicitar um financiamento pelo SFH pode ser extensa e complexa. 

Isso pode aumentar a carga de trabalho dos corretores de imóveis e imobiliárias, tornando essencial um sistema imobiliário eficiente para gerenciar imóveis, clientes e documentos.

Concorrência no mercado imobiliário

Devido aos benefícios do SFH, a competição no mercado imobiliário pode ser intensa. Corretores de imóveis e imobiliárias precisam se destacar e oferecer um serviço excepcional para atrair compradores.

Dicas para os profissionais imobiliários aproveitarem o SFH

Para aproveitar ao máximo o Sistema Financeiro de Habitação e superar os desafios, aqui vai algumas dicas importantes:

Mantenha-se atualizado

Esteja sempre atualizado sobre as regulamentações do SFH e quaisquer mudanças que possam afetar a elegibilidade dos clientes. Isso garantirá que você possa oferecer orientações precisas.

Parcerias Estratégicas

Como citamos anteriormente, um dos benefícios do SFH é a parceria com a Caixa Econômica Federal, então considere estabelecer parcerias com instituições financeiras, como a Caixa, para facilitar o processo de financiamento e proporcionar suporte adicional aos compradores.

Destaque-se da concorrência

Ofereça um serviço excepcional e destaque-se da concorrência. Isso inclui conhecer bem o mercado, ser proativo na busca por oportunidades e prestar um atendimento ao cliente de alta qualidade.

Diferenças entre SFH e SFI:

Os clientes que não puderem usufruir do SFH, existe outro financiamento que pode ser utilizado por ele: O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). 

O SFI foi criado em 1997, através da Lei nº 9.514, ele abrange os outros tipos de empréstimos que estão fora das determinações do Sistema Financeiro de Habitação.

As principais diferenças entre eles é referente ao imóvel, o valor da avaliação, imóveis comerciais, propriedades em zona rural ou que esteja fora de onde o comprador mora/trabalha etc…

Em relação ao comprador/titular do financiamento, ele poderá ter outros imóveis em seu nome e até ter acesso a outros auxílios.

O SFI também não é direcionado apenas a pessoas de baixa renda, por este motivo ele é um grande incentivador para o crescimento do mercado imobiliário, já que pode ser utilizado para diversos outros tipos de imóveis além dos residenciais.

Como já citamos, ele inclui imóveis comerciais, propriedades em áreas rurais e também permite que investidores possam comprar imóveis com objetivos comerciais, seja para revenda ou locação. 

Outra diferença importante é sobre os recursos, a fonte do SFI são aplicações em instituições financeiras, fundos de investimentos, pensão ou mercado de titularização. 

Os financiamentos pelo Sistema de Financiamento Imobiliário têm taxas de juros variáveis, de acordo com a instituição financeira. Destacamos também que o SFI não permite a utilização dos recursos do FGTS.

Por fim, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) desempenha um papel fundamental no mercado imobiliário brasileiro, proporcionando um acesso mais amplo à moradia e criando oportunidades para corretores de imóveis, gestores ou donos de imobiliárias. 

Ao compreender como o SFH funciona e seus benefícios, os profissionais do mercado imobiliário podem se destacar no setor e ajudar seus clientes a realizar o sonho da casa própria.

Lembre-se de que as regulamentações do SFH podem mudar, por isso, é crucial manter-se atualizado e adaptar-se às novas políticas à medida que são implementadas. 

Com a orientação certa e o conhecimento adequado, o SFH pode ser uma ferramenta valiosa para profissionais do mercado imobiliário que desejam atender às necessidades de seus clientes de forma bem-sucedida.

Leia também nosso artigo sobre “Multas e Taxas nos contratos imobiliários”.