Multas e taxas nos contratos imobiliários.

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Um dos documentos mais importantes em uma negociação imobiliária são os contratos, tanto de compra e venda de imóveis, quanto de aluguel. Normalmente estes documentos envolvem três pessoas, o vendedor ou locador, locatário ou comprador e uma imobiliária ou corretor de imóveis.

Estes três devem estar cientes de todas as cláusulas, taxas e multas que podem estar inseridos nestes contratos. E também estarem dispostos a se comprometer e se responsabilizar, no momento que assinar os papéis. 

Nos contratos de aluguel ou venda de imóveis contém instruções e termos importantes, geralmente seguindo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245) para os de locação e a Lei nº 4.591 para os contratos de compra e venda de imóveis.

Em ambos os casos, o Código de Defesa do Consumidor também pode ser consultado, especificamente o   4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.

Conhecer as especificações de um contrato, definido pelas leis e saber as taxas e multas que podem ser cobradas, é uma maneira de construir uma boa negociação, e deixar a transação mais facilitada para todas as partes. Em alguns casos, é bom consultar um advogado para resguardar todos os envolvidos.

Contratos de aluguel

ilustração de um homem assinando um contrato

Se tratando do modelo de aluguel, os inquilinos ficam responsáveis por pequenos reparos, taxas extras de condomínio, conservação do imóvel e das áreas externas, contas de água, luz, taxa de esgoto, lixo  e demais contas complementares. 

A instalação de de água, de energia, multas anteriores ao contrato, obras, despesas extras, impostos, seguro contra incêndio e outras taxas devem ser pagas pelo proprietário, exceto situações que estiverem especificadas no contrato. As taxas de intermediação também são da responsabilidade do proprietário. 

Multas nos contratos de aluguel

Em grande parte dos contratos, existe a multa para caso de distrato. Nas leis imobiliárias consta que existem dois tipos de distrato, o imobiliário contratual, que a rescisão ou anulação já está prevista e o imobiliário judicial, onde a rescisão ou anulação não foi acordada entre as partes. Nestes casos, há uma multa que deve ser acertada pela parte que deseja o distrato. 

Quem aluga pode rescindir o contrato a qualquer momento, desde que pague a multa. Se o proprietário quiser fazer a rescisão, deve fazer um acordo com o inquilino, ou se for o caso de venda de imóvel. Se não for nenhuma dessas opções, ele deve pagar a rescisão, além de dar 30 dias, para que o inquilino possa deixar a residência. 

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Quando a decisão parte do locador, a multa pode ser aplicada se o inquilino sair antes dos 12 meses ou se não respeitar o aviso prévio. Ela é proporcional ao período de cumprimento do contrato. De acordo com a lei, a multa não pode passar de 10% do valor total do contrato. O valor é calculado proporcionalmente ao tempo de contrato restante. 

Geralmente os contratos de aluguel são de 30 meses, sendo o teto de 10%, estabelecido pela lei, o valor da multa seria de 3 meses de aluguel. 

Exemplo: João assinou o contrato de 30 meses, mas quis sair faltando 10 meses para o fim do período contratual. Vamos supor que o valor do aluguel seja de R$ 1.000

  • Valor total da multa para o contrato de 30 meses

Valor mensal do aluguel = R$1.000

Multa prevista no contrato = 3 meses do aluguel

Valor total da multa para 30 meses:

R$1.000 x 3 = R$3.000

  • Valor proporcional da multa por mês de contrato

Valor total da multa = R$3.000

Duração total do contrato = 30 meses

Valor proporcional da multa por mês:

R$3.000 / 30 = R$100

  • Valor final da multa que será cobrado para os meses restantes do contrato

Valor proporcional da multa por mês de contrato = R$100

Meses restantes de contrato = 10

Valor final da multa para 10 meses faltantes de contrato:

100 x 10 = R$ 1.000

O valor final a ser cobrado na multa, no caso do João, seria de R$1.000, referente aos 10 meses restantes do contrato.

Taxas nos contratos de aluguel de imóveis:

Despesas extras de condomínio

No contrato de aluguel deve estar incluído que as obras relacionadas à estrutura ou à fachada do imóvel são de responsabilidade do locador.

Taxas de locação do imóvel

De acordo com a lei do inquilinato, fica de responsabilidade do proprietário:

  • Taxa de elaboração de contrato.
  • Avaliação da idoneidade do locatário e fiadores.
  • Taxa de consultas e outras taxas referentes à locação do imóvel.
  • O seguro de incêndio deve ser feito pelo proprietário com uma seguradora. (Taxas como essa geralmente são obrigação do locador, mas a Lei também permite que elas passem a ser cobradas do inquilino.) 

Seguro Fiança

É opcional e contratado pelo inquilino, neste caso, ele é o responsável pelo pagamento das taxas. Quando o seguro fiança é contratado pela imobiliária, que é como geralmente acontece, o locatário tem direito a um corretor de seguros.

Contratos de compra e venda 

ilustração de dois homens apertando as mãos e um contrato ao fundo

A compra e venda de imóveis envolvem muitas taxas e documentos importantes, principalmente em casos de financiamento. As parcelas podem começar altas e depois serem amortizadas. Também existem os índices de reajustes e pode haver casos de alienação fiduciária. Saiba mais no nosso artigo: É possível vender imóveis com alienação fiduciária

Para a transmissão de bens, há um imposto que deve ser pago pelo novo proprietário do imóvel. O ITBI, que é cobrado pela prefeitura, para fazer a transmissão do imóvel, o valor varia de cada município. Vamos citar ele mais adiante. 

Multas nos contratos de compra e venda

O distrato no caso de contratos de compra e venda são mais complicados. Para calcular a multa desta rescisão é preciso considerar muitos fatores: comissão de corretagem, impostos, taxas de condomínio, taxas de ocupação (caso o imóvel já tenha sido ocupado), taxas de amortização, juros, entrada, correção monetária entre outros. 

Também nestes casos, você precisa saber se o empreendimento está submetido ao Regime de Patrimônio de Afetação, basicamente é quando o imóvel é vendido na planta ou em construção. Neste caso, a empresa deve devolver 50% do valor que o cliente pagou. Caso contrário, a devolução pode chegar até a 75%. Este valor já com impostos, corretagem etc…

Quando a venda é desfeita, o valor deve ser corrigido de acordo com o INPC e devolvido à parte ao renunciante.

Entre os valores que podem ser subtraídos na hora da devolução estão a taxa de 3% correspondente a despesas administrativas e possíveis multas referentes a publicidade e corretagem, que variam entre 2% e 3%.

Se o imóvel for devolvido depois de ser ocupado, o comprador tem que pagar 1% sobre o valor total referente à ocupação e 4% ao ano sobre o valor do imóvel referente a depreciação.

Taxas dos contratos de compra e venda

O IPTU e condomínio são taxas pertinentes no contrato de compra e venda, assim como Imposto Predial e Territorial Urbano. Os valores só passam a ser cobrados do novo proprietário depois que ele recebe o habite-se.

Serviço de assessoria técnico-jurídica imobiliária: taxa cobrada para pagar um profissional para conferir se todos envolvidos cumpriram corretamente as cláusulas do contrato. 

Caso o comprador queira reaver estas taxas, como Sati, corretagem, IPTU, condomínio etc. Ele tem o prazo de 10 anos para buscar a justiça, de acordo com o artigo 205 do Código Civil

O ITIV ou ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Inter Vivos ou Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, geralmente as prefeituras cobram uma taxa de 3% sobre a compra de um imóvel para transmissão do mesmo. O valor é cobrado somente para a transmissão de bens entre pessoas vivas. 

Estas são as principais multas e taxas que estão presentes nos contratos imobiliários de compra e venda e de aluguel de imóveis. É muito importante que corretores e imobiliárias estejam por dentro de todos os trâmites que envolvem a documentação de uma transação. 

Estar bem informado sobre estes assuntos, que são pertinentes à profissão da corretagem, passa mais credibilidade e confiança tanto para os clientes, quanto para os proprietários de imóveis. 

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