A alienação fiduciária é uma garantia utilizada em transações de compra de bens. Ou seja, ela é uma forma de financiamento onde o devedor, como forma de garantia, transfere um bem para o credor durante o período em que será realizado o pagamento deste item.

A palavra “alienar” significa transferir a propriedade de algo para alguém e a palavra “fidúcia” significa confiança, portanto a união destes dois termos quer dizer que algo será transmitido com confiança.

O mais comum é quando uma instituição financeira fica como fiduciário para um consumidor. Nestes casos, se o comprador não pagar pela propriedade, a instituição pode fazer a busca e apreensão do bem. 

Também podemos dizer que a alienação fiduciária é quando um imóvel já está sendo financiado por alguém. Porém, algumas vezes, por algum motivo a pessoa que financiou o imóvel deseja vendê-lo. Isto significa que o imóvel está alienado.

Sabemos que o sonho de muitos brasileiros é ter uma casa própria, mas nem sempre essas pessoas têm condições de comprar um imóvel sem fazer um financiamento imobiliário. 

E quando o indivíduo não consegue arcar com as altas mensalidades cobradas nestes financiamentos surge a necessidade de vender o imóvel que já está financiado. 

Muitos corretores possuem dúvidas sobre este tipo de negociação, já que envolve uma certa burocracia. 

Realizar a venda de um imóvel já não é uma tarefa simples e é necessário atenção total neste processo, principalmente quando ele assume certas complicações, como uma alienação fiduciária. 

Então como proceder se o imóvel que o cliente gostou já estiver financiado? É possível vender um imóvel que está alienado? Confira:

O que é alienação fiduciária?

Como já citamos, a alienação fiduciária é quando ocorre a transmissão de um bem ao credor e isso permanece até que o devedor pague a sua dívida. 

O mais comum é que isso seja feito com as instituições financeiras, isso quer dizer que o bem fica no nome da instituição como garantia de pagamento. 

Se o devedor não pagar o financiamento, o imóvel alienado poderá sofrer ação de busca e apreensão.

Na prática, isso significa que o devedor poderá usar o imóvel, mesmo não sendo dele ainda, mas ele precisa pagar sua dívida para garantir que o imóvel seja seu. 

Ressaltamos que ele só pode usar a propriedade enquanto estiver em dia com o pagamento. E caso contrário, o credor (instituição financeira) poderá tomar a posse do bem. 

Nesta situação, o devedor é notificado para pagar sua dívida dentro de 15 dias e se não for efetuado este pagamento, o cartório responsável pela alienação devolverá o imóvel para o fiduciário e no prazo de 30 dias, a instituição colocará o bem para leilão. 

Vantagens da alienação fiduciária:

• Diminuição de juros;
• Poder parcelar o imóvel em mais vezes;
• As instituições costumam oferecer mais descontos nesta modalidade de financiamento.

Desvantagens da alienação fiduciária:

• O imóvel alienado é do credor até que a dívida seja quitada;
• Se o financiamento não for pago, o credor pode pedir uma busca e apreensão e vender o imóvel. 

É possível vender um imóvel alienado?

É possível vender um imóvel submetido à alienação fiduciária, porém, neste caso, para vender este imóvel, o fiduciante precisa quitar a dívida ou renegociar os termos do contrato com o credor.

Se ele optar por fazer o pagamento total dessa dívida, o cliente emite uma carta de quitação ou um termo de liberação. 

Desta forma, ele terá a posse do imóvel e poderá vender a propriedade, e assim o processo de venda do imóvel é feito da maneira tradicional, com contrato de compra e venda e transferência através do Cartório de Registro de Imóveis, etc…

Vale ressaltar que a alienação fiduciária possui respaldo jurídico, ela é regida pela Lei 9.514/97 (arts. 22 a 33) e dependendo do caso, pelo Código Civil.

Mas vamos imaginar que você encontrou o imóvel perfeito para o seu cliente e ele está disposto a pagar o preço apresentado na proposta, mas há um pequeno problema: o imóvel já está financiado pelo vendedor.

Nesse caso é preciso ter calma, aliás, há alternativas que podem ser oferecidas pela própria instituição financeira para a quitação deste financiamento, independentemente da forma proposta pelo novo comprador.

Como já citamos anteriormente na alienação fiduciária realizada por instituições financeiras, ela é credora. E como a maioria dos profissionais imobiliários já sabe, um imóvel só pode ser vendido por aquele que detém o seu direito de propriedade.

Então para vender um imóvel com alienação fiduciária é necessário ter alguns cuidados, por exemplo, qualquer contrato de compra e venda feito durante um financiamento não tem validade, se a instituição financeira que está fazendo o financiamento não estiver ciente desta transação. 

Por isso, nos casos de alienação fiduciária, o corretor, juntamente com o proprietário que deseja vender o imóvel financiado deve solicitar a substituição do alienante para a instituição financeira responsável pelo financiamento. Isso deve ser feito antes de qualquer transação ou contrato.

Se isso não ocorrer, o consumidor que vendeu o imóvel alienado continuará tendo que pagar as parcelas do financiamento. E também continuará respondendo pelos tributos referentes ao imóvel. 

Outra maneira de efetuar esta transação é o acordo entre vendedor e comprador. Que é quando o comprador se compromete a quitar a dívida do imóvel e só após isso, a transferência da propriedade será realizada. 

Claro que este processo deve ser ajustado em contrato. Mas de qualquer maneira, o vendedor deverá passar para o comprador todas as responsabilidades perante o financiamento, ou seja, substituição do seu nome no contrato de financiamento e etc… 

Portanto, sim, é possível vender um bem alienado, porém é necessário se assegurar de que todo o processo será realizado de maneira correta para que, tanto o comprador quanto o vendedor saiam com respaldos jurídicos e com o conhecimento do que é a alienação fiduciária.

Logo, é importante que todas as documentações sejam preenchidas para a transferência.

Para entender melhor como prosseguir nesses casos, confira o vídeo abaixo de um dos nossos especialistas:

Diferença entre alienação fiduciária e outras garantias como hipoteca e penhor:

Existem algumas diferenças entre essas garantias, na hipoteca, a propriedade fica no nome do devedor, desta forma, o imóvel pode ser hipotecado por mais de uma instituição, com exceção dos imóveis em alienação fiduciária. 

Como já citamos, no caso da alienação fiduciária, a propriedade fica no nome da instituição financeira até que o devedor quite sua dívida.  

Na hipoteca também é exigida a escritura pública do imóvel e em caso de alienação não. 

E também para que seja estabelecida a hipoteca é necessário uma demanda judicial para apuração do saldo devedor, só assim a garantia ocorrerá. 

Já na alienação fiduciária, o processo pode ser feito em cartório, onde é feita a devolução do imóvel ao credor de maneira rápida e mais barata. 

E no caso do penhor, o devedor costuma entregar a posse de bens móveis ao credor, como jóias, coleções, etc… e o credor detém estes bens até a dívida ser quitada.

De qualquer forma, é importante que o corretor de imóveis que está auxiliando o cliente, destaque alguns cuidados ao cliente que deseja fazer a alienação fiduciária ou qualquer outra garantia. 

Como planejamento financeiro, fazer uma pesquisa em relação às instituições, que devem ser de confiança e seguras, questões como prazos e juros que estejam de acordo com a situação financeira dele, todos estes pontos são importantes. 

E se você gostou deste artigo, leia também: Saiba como vender imóveis nos meios rurais – Blog Tecimob.