Como fazer Escritura de Imóvel com contrato de compra e venda?

Se você trabalha no mercado imobiliário, sabe que uma dúvida frequente dos seus clientes é: como fazer a escritura do imóvel após assinar o contrato de compra e venda?

A verdade é que muitos compradores ficam inseguros com a burocracia envolvida nas transações imobiliárias.

E é aí que entra o papel do corretor: ajudar a tornar esse processo mais claro, orientar sobre as etapas e encaminhar questões jurídicas específicas aos profissionais responsáveis.

Neste artigo, você vai entender os principais passos desde a assinatura do contrato até a escritura e o registro do imóvel. Vamos lá?

Entendendo o processo de compra e venda de imóveis

Antes de mergulharmos nos detalhes, é importante entender a diferença entre alguns documentos e etapas de uma transação imobiliária:

Contrato de Compra e Venda: dependendo da operação, pode formalizar as condições negociadas entre comprador e vendedor, estabelecendo preço, forma de pagamento, prazos e demais obrigações.

Escritura Pública: é o instrumento público utilizado para formalizar determinados negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis.

Registro: é a etapa realizada no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade para o comprador.

O Código Civil determina que, salvo exceções previstas em lei, a escritura pública é essencial para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.

Existem operações em que outro instrumento possui efeitos de escritura pública, como determinadas transações realizadas com financiamento e alienação fiduciária.

Atenção: a escritura, sozinha, não transfere a propriedade. O comprador se torna proprietário após o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é a escritura do imóvel?

A escritura pública é um instrumento elaborado por tabelião em um Tabelionato de Notas.

Ela formaliza a manifestação de vontade das partes e as condições do negócio quando a legislação exige ou quando as partes optam por esse instrumento.

Esse documento pode ser necessário para:

• Formalizar a compra e venda;
• Proporcionar maior segurança jurídica à transação;
• Servir como título para o registro da transferência;
• Registrar as condições declaradas pelas partes.

Depois da lavratura da escritura, ainda é necessário apresentá-la ao Cartório de Registro de Imóveis competente para efetivar a transferência da propriedade.

Quanto custa uma escritura de imóvel?

Como corretor, é importante orientar seus clientes sobre os custos envolvidos.

Em regra, o Código Civil estabelece que as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, salvo cláusula em contrário.

Os valores, porém, variam conforme o estado, município, valor do imóvel e características da operação.

Custos principais

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis):

• É um imposto municipal relacionado à transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas;
• A alíquota varia conforme a legislação de cada município;
• Podem existir situações de imunidade, isenção ou regras específicas;
• A forma de emissão, prazo e pagamento da guia também dependem do município.

A base de cálculo não deve ser apresentada simplesmente como "o maior valor entre o preço de venda e o valor venal do IPTU".

O Superior Tribunal de Justiça definiu que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e que o valor declarado na transação possui presunção de compatibilidade com o valor de mercado, podendo ser questionado pelo município mediante procedimento próprio.

Outras despesas:

• Emolumentos do Tabelionato de Notas, quando houver escritura pública;
• Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis;
• Eventuais averbações necessárias;
• Procurações, quando utilizadas;
• Outros atos exigidos para regularização da operação.

Não existe um percentual nacional único que represente o custo total da escritura, ITBI e registro.

Dica profissional

Oriente seus clientes a consultar antecipadamente:

• Prefeitura do município;
• Tabelionato de Notas;
• Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula.

Assim, é possível obter valores e exigências atualizadas para aquela operação específica.

O que é o contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda pode registrar as condições estabelecidas entre vendedor e comprador, incluindo:

• Valor do imóvel e condições de pagamento;
• Prazos;
• Obrigações das partes;
• Forma de pagamento;
• Condições para conclusão da transação;
• Previsão para formalização e registro do título.

É importante lembrar que um contrato particular não substitui automaticamente a escritura pública quando ela é exigida por lei.

Além disso, o contrato particular, por si só, normalmente não transfere a propriedade do imóvel.

Quem deve elaborar o contrato?

Existem modelos utilizados no mercado, mas cada negociação pode possuir particularidades.

A imobiliária pode auxiliar na organização das informações comerciais da negociação.

Quando houver cláusulas específicas, riscos jurídicos ou situações mais complexas, é recomendável que o documento seja elaborado ou revisado por um advogado.

As partes também devem analisar cuidadosamente todas as condições antes da assinatura.

Dica Tecimob: com o sistema imobiliário do Tecimob, é possível gerar documentos de autorização de venda ou locação utilizando informações cadastradas no imóvel.

Esses documentos podem ser conferidos e ajustados antes da utilização.

Reconhecimento de firma

O reconhecimento de firma confirma a autoria da assinatura, mas não é o que transforma um contrato particular em um documento juridicamente válido.

A validade do negócio depende do cumprimento dos requisitos legais aplicáveis.

Em determinadas situações, o reconhecimento de firma pode ser solicitado pelas partes, pelo cartório ou por outro participante da operação.

Quando necessário, ele é realizado em Tabelionato de Notas.

Documentos necessários para o contrato de compra e venda

Os documentos variam conforme o tipo de negócio e as características das partes.

Para pessoas físicas:

Podem ser solicitados:

• Nome completo;
• CPF;
• Documento de identificação;
• Endereço;
• Estado civil;
• Informações do cônjuge, quando aplicável;
• Documentos relacionados ao regime de bens.

Para pessoas jurídicas:

Dependendo da operação, podem ser necessários:

• CNPJ;
• Contrato ou estatuto social;
• Endereço;
• Documentos dos representantes legais;
• Comprovação dos poderes de representação;
• Outros documentos solicitados pelo tabelionato ou registro.

Não é possível estabelecer uma lista única para todas as negociações.

Elementos de um contrato de compra e venda completo

Um contrato bem elaborado pode contemplar:

1. Identificação das partes;
2. Descrição detalhada do imóvel e identificação da matrícula;
3. Valor acordado;
4. Forma de pagamento;
5. Prazos da negociação;
6. Responsabilidades das partes;
7. Condições para entrega da posse;
8. Condições para formalização e registro;
9. Consequências em caso de descumprimento;
10. Outras particularidades da operação.

O conteúdo deve ser adaptado ao negócio realizado.

Como fazer a escritura do imóvel: passo a passo completo

1. Reunir os documentos do imóvel

Antes da escritura, é necessário verificar quais documentos serão exigidos para aquela transação.

Entre eles podem estar:

• Matrícula ou certidão atualizada do imóvel;
• Documentos fiscais relacionados ao imóvel;
• Informações do IPTU;
• Certidões relacionadas ao imóvel;
• Documentos solicitados pelo tabelionato.

A Lei nº 7.433/1985 prevê, para os atos notariais relativos a imóveis, a apresentação dos documentos legalmente exigidos, incluindo comprovação do imposto de transmissão, certidões fiscais e certidões de propriedade e de ônus reais.

Não é correto afirmar que toda venda exige uma mesma lista de certidões negativas pessoais ou judiciais.

2. Reunir os documentos pessoais dos envolvidos

Dependendo da operação, podem ser solicitados:

• CPF e documento de identificação;
• Informações sobre estado civil;
• Certidão de casamento, quando aplicável;
• Documentos do cônjuge, quando necessários;
• Endereço;
• Documentos das pessoas jurídicas, quando houver;
• Outros documentos exigidos pelo tabelionato.

A lista pode mudar de acordo com o estado civil, regime de bens, representação por procuração e outras características da negociação.

3. Verificar o ITBI

O procedimento para o ITBI deve seguir as regras do município onde o imóvel está localizado.

De maneira geral, pode envolver:

1. Solicitação da guia;
2. Informação dos dados do imóvel e das partes;
3. Apuração do imposto;
4. Pagamento conforme as regras municipais;
5. Apresentação do comprovante quando exigido para a formalização e o registro.

O ITBI é um imposto municipal relacionado à transmissão onerosa de bens imóveis e determinados direitos sobre eles.

A alíquota e os procedimentos precisam ser verificados diretamente no município.

Em relação à base de cálculo, não utilize automaticamente o valor venal do IPTU ou um "valor de referência" definido previamente pelo município como piso.

A jurisprudência do STJ estabelece critérios próprios para a definição da base do ITBI.

4. Comparecimento ao Tabelionato de Notas

Quando a escritura pública for necessária, as partes devem procurar um Tabelionato de Notas.

O procedimento pode envolver:

1. Apresentação da documentação;
2. Análise pelo tabelionato;
3. Preparação da escritura;
4. Conferência pelas partes;
5. Assinatura;
6. Lavratura do ato.

A necessidade de comparecimento presencial ou a possibilidade de utilização de atos eletrônicos depende do serviço e das condições oferecidas pelo tabelionato.

Cônjuges ou representantes também podem precisar participar conforme o regime de bens e as características da operação.

5. Registro no Cartório de Registro de Imóveis

Este é um dos passos mais importantes.

Mesmo depois da escritura, a propriedade ainda precisa ser transferida no Registro de Imóveis.

O procedimento normalmente envolve:

1. Apresentação do título ao Cartório de Registro de Imóveis competente;
2. Prenotação;
3. Análise pelo registrador;
4. Cumprimento de eventuais exigências;
5. Registro da transferência;
6. Atualização da matrícula.

O Código Civil determina que a propriedade imobiliária é transferida entre vivos mediante o registro do título translativo.

Enquanto esse registro não ocorrer, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante o registro imobiliário.

E quando existe financiamento?

Nem toda compra financiada exige uma escritura pública separada.

A legislação permite que determinados contratos de financiamento imobiliário sejam celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Nesses casos, o próprio contrato pode servir como título para o registro, conforme a estrutura jurídica da operação.

Por isso, o comprador deve seguir as orientações da instituição financeira, do tabelionato e do Registro de Imóveis.

Como um CRM Imobiliário facilita esse processo

Gerenciar várias negociações simultaneamente pode ser complicado.

Um CRM imobiliário pode ajudar a organizar informações e etapas comerciais.

Recursos que fazem a diferença:

Documentos do imóvel: no Tecimob, é possível adicionar arquivos à ficha do imóvel e definir se determinado documento será público ou privado.

Acompanhamento do Funil de Vendas: visualize em qual etapa cada negociação está e movimente as oportunidades conforme o andamento do atendimento.

Agendamentos e anotações: registre próximos contatos, compromissos e informações importantes relacionadas ao cliente e à negociação.

Esses recursos podem ser utilizados para lembrar etapas relacionadas à documentação, mas o sistema não deve ser apresentado como se controlasse automaticamente o vencimento de ITBI, certidões ou prazos cartorários.

Fichas de Visita: é possível gerar fichas de visita com informações do cliente, corretor e imóvel.

Aplicativo: o aplicativo permite acessar recursos do sistema pelo celular, incluindo imóveis, clientes e negociações.

Compatibilidade Cliente-Imóvel: o Radar de Oportunidades identifica compatibilidades entre os perfis de busca cadastrados e os imóveis disponíveis.

O corretor pode então analisar essas oportunidades e compartilhar os imóveis com seus clientes.

Garantias e segurança na transação imobiliária

O papel do corretor

Como profissional do mercado imobiliário, o corretor deve atuar com diligência e prudência e fornecer informações relevantes sobre o andamento e os riscos conhecidos da negociação.

Entre os cuidados estão:

• Conferir as informações disponíveis sobre o imóvel;
• Comunicar pendências conhecidas;
• Orientar sobre os custos envolvidos;
• Acompanhar as etapas dentro dos limites da sua atuação profissional;
• Manter comunicação clara entre as partes;
• Encaminhar questões jurídicas ou técnicas aos profissionais especializados.

O corretor não é responsável por "garantir segurança jurídica" da transação.

O Código Civil estabelece deveres de informação, diligência e prudência, mas questões jurídicas específicas podem exigir atuação de advogado, tabelião, registrador ou outro profissional habilitado.

Verificação da regularidade do imóvel

Antes de concluir o negócio, podem ser analisados:

• Matrícula atualizada;
• Proprietário registrado;
• Ônus e gravames;
• Situação fiscal do imóvel;
• Débitos condominiais, quando aplicável;
• Eventuais penhoras ou indisponibilidades;
• Regularidade das construções e averbações, quando relevante;
• Outras condições específicas da propriedade.

A documentação necessária deve ser definida conforme a operação.

Dicas para uma negociação bem-sucedida

1. Transparência é fundamental

Mantenha os envolvidos informados sobre:

• Custos;
• Prazos;
• Documentação;
• Pendências;
• Eventuais exigências do cartório;
• Próximas etapas.

Com o CRM do Tecimob, é possível registrar informações e anotações relacionadas ao atendimento para facilitar o acompanhamento.

2. Documentação organizada

Uma documentação organizada pode:

• Facilitar a conferência;
• Reduzir retrabalho;
• Evitar atrasos causados pela falta de documentos;
• Melhorar a comunicação entre os envolvidos.

Isso não significa que a documentação eliminará todas as exigências ou questionamentos, pois cada operação pode apresentar particularidades.

3. Comunicação proativa

Use os canais que fizerem sentido para manter contato com os clientes.

Extensão para WhatsApp Web: o Tecimob possui uma extensão que permite acessar recursos do CRM durante o atendimento pelo WhatsApp Web, cadastrar contatos, compartilhar imóveis e registrar informações.

As conversas não são automaticamente registradas integralmente no CRM.

Agendamentos: utilize o CRM para organizar retornos e compromissos importantes.

Aplicativo: acompanhe informações de clientes, imóveis e negociações também pelo celular.

Resolução de conflitos e questões legais

Mesmo com planejamento, podem surgir conflitos durante uma transação.

Nesses casos:

1. Busque orientação de profissionais especializados;
2. Mantenha documentos e comunicações organizados;
3. Avalie possibilidades de negociação ou mediação quando apropriado;
4. Preserve uma comunicação profissional entre as partes.

Um sistema imobiliário pode ajudar a organizar informações registradas durante a negociação.

Entretanto, registros feitos no CRM não devem ser apresentados como prova jurídica automática ou suficiente para qualquer disputa.

A validade e o valor probatório de cada documento dependem do caso concreto.

Conclusão

O processo de escritura e registro de um imóvel pode parecer complexo, mas conhecer as etapas ajuda o corretor a orientar melhor seus clientes.

O ponto principal é compreender que contrato, escritura e registro possuem funções diferentes.

Um contrato particular pode formalizar obrigações entre as partes, mas, quando a legislação exige escritura pública, ele não a substitui automaticamente.

Da mesma forma, a escritura não basta para transferir a propriedade: em regra, o título precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Também existem exceções, como determinadas operações de financiamento em que o instrumento particular possui efeitos de escritura pública.

Para o corretor, organização e comunicação são fundamentais.

Ferramentas como o Tecimob podem ajudar a centralizar imóveis, clientes, documentos e negociações em uma mesma plataforma, com site imobiliário, CRM e aplicativo.

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