Trabalhar como corretor de imóveis exige conhecimentos sobre diversos temas, um deles são os impostos referentes às transações imobiliárias, como o ITBI. 

Fazer a negociação de imóveis é uma tarefa burocrática que envolve muitas vezes pessoas físicas, jurídicas e órgãos públicos. O serviço do corretor é fazer a intermediação dessas negociações. 

Para isso, o profissional imobiliário precisa estar por dentro de toda documentação e processos jurídicos que envolvem esta tarefa. Para fazer grandes negócios, o corretor deve se atentar a alguns pontos cruciais para evitar problemas futuros. 

Pois quanto maior o valor da negociação, mais conhecimento e organização ela exige. Por este motivo, o corretor de imóveis deve buscar estar informado de todas estas questões. 

Portanto, hoje vamos falar de um assunto que gera grandes dúvidas aos corretores e profissionais imobiliários: o ITBI – Imposto de transação Imobiliária.

Você vai ver:

• O que é ITBI?
• Como funciona o pagamento do ITBI
• Quem deve pagar o imposto ITBI?
• Como é feito o cálculo ITBI
• Onde pagar o ITBI?
• Se o cliente atrasar o pagamento do ITBI, o que acontece?
• Quem está isento de pagar o ITBI?
• Existe desconto para o ITBI?
• Porque é importante pagar este imposto?
• O que o cliente deve fazer depois de pagar o ITBI?

O que é ITBI?

O ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ou seja, um imposto que deve ser pago por quem compra um imóvel e deseja transferi-lo para o seu nome. 

Ele se encontra no Artigo 156 da Constituição Federal. Através dele o comprador do imóvel pode regularizar o imóvel e oficializar sua compra. 

A responsável pela cobrança deste imposto é a prefeitura e os recursos advindos desta taxa são utilizados em prol dos moradores do município, assim como o IPTU. 

Sem a quitação da taxa do ITBI, a transferência do imóvel não pode ser realizada, impossibilitando que o novo proprietário tenha o seu nome no registro do imóvel. 

De acordo com a constituição, este imposto é cobrado somente quando a transferência de posse do imóvel envolve pessoas vivas. 

Como funciona o pagamento do ITBI:

Cada município é responsável por regulamentar e decidir como será feita a quitação das taxas.

Por este motivo, é importante que o corretor de imóveis saiba como funciona este processo na cidade que vai ocorrer a compra e venda dos imóveis em questão. 

Para que você consiga emitir as guias de pagamento deste imposto, você vai precisar de alguns documentos exigidos pelo município. 

Geralmente, eles pedem contratos imobiliários, comprovantes de pagamentos entre outros. A função do corretor neste momento é auxiliar, ajudando na busca dos documentos e encaminhando para os respectivos responsáveis. 

Na maioria das vezes os documentos necessários são: 

• Certidão de Matrícula do Imóvel; 
• Contrato de Financiamento;
• Declaração de Transações Imobiliárias – disponível no site da Prefeitura do município onde o imóvel está localizado. 

Outras informações que podem ser exigidas:

• Cadastro do imóvel e o número do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), pago anualmente;
• Endereço do imóvel;
• Dados do(s) comprador(es) e vendedor(es);
• Valor e data da transação;
• Tipo de financiamento;
• Matrícula do Cartório de Registro de Imóvel.

Quem deve pagar o imposto ITBI?

Na constituição não especifica quem deve arcar com as taxas deste imposto, fica a cargo do município fazer esta regulamentação. 

De modo geral, dentro do mercado imobiliário, é comum que o comprador faça a quitação. Mas para que não haja problemas, o corretor pode consultar a legislação do município onde serão feitas as transações. 

Também há a alternativa de ambas as partes envolvidas na negociação dividirem as taxas, mas isso deve estar mencionado no contrato. 

Os prazos para o pagamento do imposto podem variar de acordo com o município, mas frequentemente o vencimento fica para um mês após o início do processo de compra.

Alguns municípios permitem que o pagamento da taxa seja parcelado, então é preciso verificar esta possibilidade na prefeitura da cidade.

Como é feito o cálculo ITBI:

O cálculo do ITBI leva em consideração a alíquota (percentual ou valor fixo que é aplicado para o cálculo do valor de um tributo). 

Ela é determinada também pelo município, na maioria das cidades brasileiras, ela pode variar entre 2 a 3%.

Para calcular a taxa também é considerado o valor venal do imóvel e o valor de referência dele. 

O valor venal trata-se do valor de venda em condições normais de mercado e o valor de referência é estabelecido pela prefeitura. 

Já que o imposto é regulamentado pela prefeitura, para realizar o cálculo levamos em consideração o valor dado por ela, que frequentemente é o maior entre os dois que citamos. 

Vamos ver um exemplo para facilitar o entendimento: consideramos que o valor do imóvel seja R$300.000 e a alíquota cobrada pelo município seja de 3%.

ITBI = 300.000 x 3% = 9.000

O valor da taxa do ITBI neste caso seria de R$9.000. 

Alguns municípios podem fazer este valor parcelado, mas não é regra. 

Caso o comprador não concorde com o valor cobrado, ele pode contratar um avaliador de imóveis para que o imposto seja corrigido. 

Mas é necessário que se tenha provas suficientes para anexá-las ao laudo técnico de avaliação.

Cálculo do ITBI para imóveis financiados:

Neste caso o cálculo é feito de uma maneira diferente, em duas partes e pode mudar de acordo com o município. 

Primeiro é aplicado a alíquota em uma porcentagem bem menor sobre o valor financiado, geralmente menos de 1%, cujo limite é R$100.104,16. 

E o que passar desse limite, seja financiado ou não, é colocado outra porcentagem, em geral é a mesma cobrada no município nos casos dos imóveis não financiados. 

Por fim, o valor total a ser pago no ITBI de um imóvel financiado é a soma destas duas partes. 

Um exemplo: 

• ITBI (valor financiado) = 85.000 x 0,4% = R$340,00
• ITBI (valor restante) = 50.000 x 3% = R$1.500,00 
• Valor total a ser pago de ITBI: R$340,00 + R$1.500,00 = R$1.840,00

Cálculo do ITBI para imóveis na planta:

No caso de imóveis na planta, o valor aplicado é sobre o valor venal do imóvel, que é uma estimativa de qual será o valor desta propriedade no mercado quando ela estiver pronta. 

E também é o comprador quem ficará responsável por pagar a taxa. 

Onde pagar o ITBI?

Depois de reunir os documentos e emitir as guias, é hora de pagar o tributo. A quitação da taxa pode ser realizada nos bancos que possuem convênio com o município ou em algum posto de arrecadação que esteja autorizado a fazer esta cobrança. 

Se o cliente atrasar o pagamento do ITBI, o que acontece?

No caso do atraso do pagamento da taxa do ITBI, na maioria das vezes não acontecerá nada, porém, em algumas cidades, pode haver uma multa para esse tipo de ocorrência. 

E claro, sem o pagamento, a transmissão do bem não poderá ocorrer. Ou seja, o imóvel continua pertencendo ao antigo proprietário perante a prefeitura. 

Se passar muito tempo depois da compra, o processo deverá ser refeito. Isto significa que o imposto terá de ser recalculado e a prefeitura irá gerar outro boleto com o valor atualizado. 

Quem está isento de pagar o ITBI?

Como citamos antes, o ITBI é cobrado apenas quando a transmissão de posse do imóvel é feita entre pessoas vivas, ou seja, ele não é aplicado em caso de falecimento ou doação. 

Nestes casos é cobrado outro tipo de Imposto, o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). Geralmente este tributo, que é estadual, tem a alíquota entre 3% a 6%.

Em alguns municípios, pode existir isenção do imposto para algumas faixas de valores e beneficiários de programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida, por exemplo. Mas é sempre indicado procurar a legislação de cada município. 

O ITBI também não é cobrado quando a propriedade é de uma pessoa jurídica. Porém quando se trata de empresas imobiliárias, ou seja, quando se tem a intenção de adquirir o imóvel para venda ou aluguel, o imposto será cobrado. 

Existe desconto para o ITBI?

Como já citamos, existem certos casos que são isentos de pagar a taxa, e assim como essas isenções, fica a cargo do município decidir se pode haver desconto ou não. Então, para todos os efeitos, é necessário consultar a legislação municipal. 

Em algumas cidades, os indivíduos que estão adquirindo seu primeiro imóvel ou sejam beneficiários de programas habitacionais do governo podem obter desconto de até 50% ou ainda ser isentos, como mencionamos anteriormente. 

Mas para que o cliente obtenha este desconto, na maioria das vezes, ele deve fazer uma declaração firmada em cartório afirmando que se trata do seu primeiro imóvel. Vale ressaltar que isto só se aplica no caso de imóveis residenciais. 

Porque é importante pagar este imposto?

É necessário pagar as taxas referentes ao ITBI para regularizar o imóvel, e como dito anteriormente, o dinheiro arrecadado é usado para o bem dos próprios cidadãos do município onde o imóvel está localizado. 

Ele é revertido em saneamento básico, pavimentação de ruas, coletas de lixo entre outros serviços públicos.  

O corretor de imóveis precisa estar por dentro de todos estes trâmites legais, para poder realizar as negociações e fornecer todas as informações necessárias para os seus clientes.  

Quanto mais claro for o processo de venda, mais credibilidade e transparência o profissional passa. 

Também é importante que o seu consumidor esteja ciente de que existem custos que vão além do valor do imóvel e que geralmente estes valores são cobrados para documentação e regularização dos imóveis. 

Esses custos extras também precisam estar incluídos nos seus planejamentos financeiros. 

Confira outros valores extras que podem ser cobrados nas transações imobiliárias:

• Taxa de corretagem;
• Escritura pública;
• Registro do imóvel;
• Taxa de interveniência;
• Evolução da obra;
• Custos de financiamento;
• IR (para quem vende);
• Despesas com documentação imobiliária (para quem vende).

O que o cliente deve fazer depois de pagar o ITBI?

Após o pagamento do tributo e demais taxas de cartório, etc… O cliente deve fazer o registro do imóvel. 

Este documento oficializa a transferência da propriedade. É primordial que ele seja feito em um Cartório de Registro de Imóveis. 

A documentação necessária para este registro pode variar de acordo com o município. 

Veja Como Funciona O Cartório De Registro De Imóveis – Blog Tecimob

Esperamos que este artigo lhe ajude na tarefa de prestar consultoria aos seus clientes e a fechar mais negócios de sucesso.