O que é a regularização de imóveis e como ela funciona

A regularização de imóveis é um processo importante para garantir maior segurança jurídica aos proprietários e facilitar futuras negociações.

A compra e venda de imóveis envolve diversos procedimentos e documentos. Um dos assuntos que costuma gerar dúvidas nos clientes é justamente a regularização imobiliária.

Isso porque irregularidades podem dificultar a venda, o financiamento, o registro, a transmissão do imóvel e outros procedimentos.

Esses problemas costumam aparecer justamente em momentos importantes, como durante uma compra e venda, inventário, financiamento ou atualização da documentação da propriedade.

As irregularidades podem estar relacionadas à matrícula, ao registro da propriedade, à construção, à área do imóvel, aos documentos municipais ou a outras situações.

Por isso, corretores de imóveis precisam saber identificar sinais de irregularidade e orientar o cliente a buscar os profissionais e órgãos adequados para resolver cada situação.

Neste artigo, você vai entender o que é a regularização de imóveis, como funciona o processo, quais documentos podem ser necessários e quem pode auxiliar.

O que é a regularização de imóveis?

A regularização de imóveis é o conjunto de procedimentos necessários para corrigir pendências jurídicas, registrais, urbanísticas, fiscais ou relacionadas à construção de uma propriedade.

Não existe um único procedimento chamado “regularização de imóvel”.

O caminho depende do problema encontrado.

A regularização pode envolver, por exemplo:

• Matrícula do imóvel;
• Registro da propriedade;
• Retificação de informações;
• Averbação de construção;
• Regularização de obra;
• Usucapião;
• Adjudicação compulsória;
• Desmembramento ou unificação;
• Atualizações cadastrais;
• Outras documentações imobiliárias.

Por isso, o primeiro passo é descobrir exatamente qual é a irregularidade.

É comum associar regularização apenas à usucapião, mas existem muitas outras situações.

Um imóvel pode possuir matrícula e proprietário registrado, por exemplo, mas apresentar uma construção que ainda não foi averbada.

Também pode existir diferença entre a área registrada e a situação física da propriedade.

Cada caso exige uma solução diferente.

Por que é importante regularizar o imóvel?

Um imóvel regularizado tende a oferecer maior segurança para proprietários, compradores e demais envolvidos na negociação.

Dependendo da irregularidade existente, podem surgir dificuldades para:

• Vender;
• Financiar;
• Registrar uma transferência;
• Utilizar o bem como garantia;
• Averbar uma construção;
• Realizar inventário e partilha;
• Conseguir determinadas autorizações municipais.

Irregularidades relacionadas à construção também podem resultar em exigências administrativas, multas ou necessidade de adequação, conforme a legislação do município.

Quando se trata de financiamento imobiliário, a instituição financeira também pode exigir que a documentação e a situação do imóvel atendam aos seus critérios.

Registro da propriedade

Um ponto especialmente importante é diferenciar escritura de registro.

Na transferência de propriedade imobiliária entre pessoas vivas, é o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade.

Por isso, possuir apenas um contrato particular ou mesmo determinado título sem o registro correspondente pode não significar que a propriedade já esteja registrada em nome do comprador.

Principais vantagens da regularização

1. Segurança jurídica:
Ajuda a deixar mais clara a situação jurídica e registral do imóvel.

2. Facilidade para negociar:
Uma documentação organizada tende a reduzir obstáculos durante uma compra, venda ou financiamento.

3. Maior confiança na negociação:
Compradores geralmente querem saber se matrícula, construção e demais informações estão corretas.

4. Possibilidade de financiamento:
Instituições financeiras costumam analisar a regularidade do imóvel antes de aceitar uma propriedade em determinadas operações.

5. Redução de riscos administrativos:
Construções irregulares podem estar sujeitas a exigências, multas ou outras medidas previstas pela legislação municipal.

6. Organização patrimonial:
A regularização também pode facilitar inventários, partilhas e outros procedimentos envolvendo o patrimônio.

Qual o processo para regularização de um imóvel?

O processo pode variar bastante conforme:

• Tipo de irregularidade;
• Município;
• Estado;
• Cartório responsável;
• Características da propriedade;
• Origem do problema.

Por isso, não existe um passo a passo único válido para todos os imóveis.

Mesmo assim, algumas etapas aparecem com frequência.

Identificação da situação atual do imóvel

O primeiro passo é identificar a situação do imóvel.

Isso pode envolver a análise da matrícula e a comparação entre aquilo que está registrado e a realidade da propriedade.

É importante verificar se existem problemas relacionados a:

• Titularidade;
• Área;
• Construção;
• Cadastro municipal;
• Tributos;
• Registro;
• Documentação.

Nem toda irregularidade exige uma ação judicial.

Dependendo do caso, a solução pode acontecer administrativamente ou diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.

Principais formas de regularização

Dependendo da situação, podem ser utilizados procedimentos como:

• Usucapião judicial;
• Usucapião extrajudicial;
• Adjudicação compulsória;
• Averbação de construção ou demolição;
• Retificação de registro;
• Desmembramento;
• Unificação;
• Regularização municipal da construção;
• Registro de título de transferência.

A escolha depende do problema existente.

Consulta à Prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis

Prefeitura e Cartório de Registro de Imóveis possuem funções diferentes.

A prefeitura normalmente atua em questões relacionadas a:

• Construção;
• Uso do solo;
• Cadastro municipal;
• Aprovação de projetos;
• Alvarás;
• Regularidade urbanística;
• Habite-se ou documento equivalente.

Já o Cartório de Registro de Imóveis é responsável pelos atos relacionados ao registro imobiliário, como:

• Matrícula;
• Registros;
• Averbações;
• Retificações registrais;
• Outros procedimentos previstos em lei.

Dependendo do caso, também será necessário procurar outros órgãos ou profissionais.

Documentação para iniciar a análise

Não existe uma lista única de documentos para todas as regularizações.

Alguns documentos que podem ser solicitados são:

• Matrícula atualizada;
• Escritura ou outro título;
• Contrato de compra e venda;
• IPTU;
• Cadastro imobiliário municipal;
• Planta;
• Memorial descritivo;
• Documentos dos proprietários;
• Alvarás;
• Habite-se ou documento municipal equivalente;
• Documentos técnicos da construção.

A lista muda conforme o procedimento.

Um contrato de compra e venda pode ser importante para demonstrar uma negociação, mas sua existência não significa automaticamente que será possível simplesmente emitir uma escritura.

Dependendo da situação, pode ser necessária a colaboração do vendedor, uma escritura pública, adjudicação compulsória ou outro procedimento.

Regularização da construção

Quando a irregularidade está relacionada à construção, podem existir etapas municipais, fiscais e registrais.

Primeiro, é necessário verificar as exigências da prefeitura.

Dependendo do município e da situação da obra, podem ser necessários:

• Projeto;
• Planta;
• Responsabilidade técnica;
• Alvará;
• Regularização da construção;
• Habite-se, certificado de conclusão ou documento equivalente.

Depois de regularizada a construção nos órgãos competentes, será necessário verificar os requisitos para averbar a edificação na matrícula.

Habite-se

O Habite-se, ou documento municipal equivalente, normalmente está relacionado à conclusão da construção e à sua conformidade com as exigências municipais.

A nomenclatura e os procedimentos podem variar entre as cidades.

Para regularizar uma construção existente, pode ser necessário contratar arquiteto ou engenheiro habilitado para elaborar documentos técnicos e assumir a responsabilidade correspondente.

O procedimento deve ser consultado diretamente na prefeitura do município.

Regularização da obra perante a Receita Federal

A regularização fiscal de uma obra de construção civil possui procedimento próprio perante a Receita Federal.

A obra deve estar cadastrada no Cadastro Nacional de Obras (CNO) quando aplicável.

A aferição das contribuições relacionadas à construção é realizada pelo Sistema Eletrônico para Aferição de Obras (Sero).

Depois do procedimento e da regularização das eventuais pendências, pode ser emitida a certidão da obra necessária para sua averbação no Registro de Imóveis.

Essa certidão não deve ser confundida com uma certidão negativa genérica do proprietário.

Ela está relacionada especificamente à regularização fiscal da construção.

Averbação da construção

Depois de cumprir as exigências necessárias, a construção pode ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação na matrícula.

A averbação registra alterações relacionadas ao imóvel ou a informações que constam da matrícula.

Pode envolver, por exemplo:

• Construção;
• Demolição;
• Alteração de área;
• Mudança de nome ou estado civil do proprietário;
• Outros fatos previstos na legislação registral.

Os documentos exigidos dependem do ato que será praticado.

Como regularizar imóveis sem escritura ou registro?

Essa situação exige bastante atenção porque “não ter escritura” pode representar problemas diferentes.

A pessoa pode possuir:

• Contrato particular;
• Promessa de compra e venda;
• Cessão de direitos;
• Posse sem título;
• Outro documento relacionado à aquisição.

A solução depende da origem da posse e da documentação existente.

Em determinados casos, pode ser possível realizar uma escritura e posteriormente registrar o título.

Em outros, podem ser necessários procedimentos como:

• Adjudicação compulsória;
• Usucapião;
• Inventário;
• Regularização registral específica.

A escritura do imóvel e o registro possuem funções diferentes.

Quando a escritura pública for necessária, ela normalmente é lavrada no Tabelionato de Notas.

Depois, o título deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para o registro quando aplicável.

Os valores dos atos cartorários variam conforme a legislação e as tabelas de cada estado.

Usucapião extrajudicial

Em determinadas situações, a usucapião pode ser utilizada para reconhecimento da propriedade.

Além da via judicial, a legislação brasileira permite a usucapião extrajudicial.

Esse procedimento é realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis competente e exige representação por advogado, além dos documentos previstos em lei.

Isso não significa que qualquer imóvel sem escritura possa ser regularizado automaticamente por usucapião.

É necessário preencher os requisitos da modalidade aplicável.

Adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória também pode ser uma alternativa em determinadas situações envolvendo promessa de compra e venda ou cessão.

Atualmente existe tanto a possibilidade judicial quanto, preenchidos os requisitos legais, a extrajudicial perante o Registro de Imóveis.

Por isso, imóveis adquiridos por contrato particular não devem ser tratados como se todos tivessem a mesma solução.

Como regularizar o imóvel sem Habite-se?

Primeiro, é necessário consultar a prefeitura para descobrir a situação da construção e quais regras municipais são aplicáveis.

Dependendo do caso, pode ser necessário:

1. Contratar arquiteto ou engenheiro;
2. Levantar as características atuais do imóvel;
3. Elaborar ou atualizar a planta;
4. Apresentar documentos técnicos;
5. Pagar taxas;
6. Realizar adequações exigidas;
7. Solicitar a regularização ou o documento municipal correspondente.

Depois, também pode ser necessário regularizar a obra perante a Receita Federal e averbar a construção no Registro de Imóveis.

O procedimento varia conforme o município e a situação da propriedade.

Como regularizar imóveis com dívidas?

As dívidas relacionadas ao imóvel também precisam ser avaliadas individualmente.

Podem existir, por exemplo:

• IPTU em atraso;
• Condomínio;
• Financiamento;
• Obrigações relacionadas à construção;
• Outras pendências.

A forma de resolver dependerá da dívida.

No caso de financiamento, por exemplo, o proprietário deve tratar a situação com a instituição financeira.

No caso de tributos municipais, é necessário verificar as possibilidades junto ao município.

Nem toda dívida possui exatamente o mesmo efeito sobre a regularização ou negociação do imóvel.

Por isso, antes de iniciar uma venda, é importante identificar as pendências existentes e verificar como elas precisam ser tratadas.

Veja também: Dívida caduca? É possível fazer financiamento de imóvel?

Como regularizar imóveis com contrato de gaveta?

O chamado contrato de gaveta normalmente é utilizado para descrever uma negociação realizada sem que a transferência tenha sido devidamente formalizada no Registro de Imóveis.

Não existe uma única solução para todos os contratos desse tipo.

Dependendo da situação, podem ser necessários:

• Escritura;
• Registro;
• Adjudicação compulsória;
• Regularização do financiamento;
• Inventário;
• Usucapião;
• Outros procedimentos.

É recomendável analisar o contrato e a matrícula antes de definir o caminho.

O papel do ITBI na regularização do imóvel

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal relacionado às transmissões imobiliárias onerosas entre pessoas vivas nas situações previstas pela legislação.

Alíquota, base de cálculo, forma de emissão da guia e momento de pagamento devem ser consultados no município onde está localizado o imóvel.

O ITBI não é necessário em todo procedimento de regularização.

A incidência depende da operação realizada.

Documentos necessários para regularização de imóveis

Os documentos são parte importante do processo, mas a relação necessária depende da irregularidade.

Durante uma negociação, é comum fazer o levantamento dos principais documentos do imóvel e das partes envolvidas.

O corretor de imóveis pode auxiliar na organização das informações relacionadas à negociação e identificar quando determinada pendência precisa ser encaminhada a um profissional especializado.

Documentos que podem ser solicitados

Dependendo do caso:

• Matrícula atualizada;
• Escritura ou outro título;
• Contrato de compra e venda;
• IPTU;
• Número da inscrição imobiliária;
• Documentos pessoais;
• Certidões relacionadas ao estado civil;
• Planta do imóvel;
• Memorial descritivo;
• Levantamento topográfico;
• Alvará de construção;
• Habite-se ou equivalente;
• Documentos ambientais, quando aplicáveis;
• Responsabilidade técnica do profissional;
• Certidão da obra, quando exigida para averbação.

Não é necessário reunir automaticamente todos esses documentos em qualquer processo.

Quem pode fazer a regularização?

Isso depende da irregularidade.

Quando existem problemas relacionados à construção, podem ser necessários profissionais como:

• Engenheiro;
• Arquiteto.

Quando a questão é jurídica, podem ser necessários:

• Advogado;
• Tabelião;
• Registrador de imóveis, dentro das atribuições da serventia.

Prefeituras e outros órgãos públicos também participam conforme o procedimento.

O corretor de imóveis pode ajudar a identificar pendências documentais durante a negociação e orientar o cliente sobre a necessidade de regularização.

Porém, ele não substitui profissionais habilitados para atividades jurídicas, técnicas, notariais ou registrais.

Principais desafios no processo de regularização de imóveis

O processo pode apresentar algumas dificuldades, que variam conforme a situação do imóvel e a legislação local.

1. Custo financeiro

A regularização pode envolver:

• Taxas;
• Tributos;
• Serviços profissionais;
• Documentos;
• Obras de adequação.

O valor depende do caso.

2. Burocracia

Em algumas situações, é necessário lidar com diferentes órgãos e reunir uma quantidade significativa de documentos.

3. Construções em desacordo com as regras

Dependendo da legislação municipal, determinadas construções podem precisar de adaptações antes da regularização.

Em situações específicas, algumas irregularidades podem não ser passíveis de regularização na forma em que a construção se encontra.

4. Mudanças na legislação

Regras urbanísticas, registrais e administrativas podem sofrer alterações.

Por isso, informações antigas nem sempre continuam válidas.

5. Disputas relacionadas à propriedade

Conflitos envolvendo posse, herdeiros, compradores, vendedores ou outros interessados podem tornar o procedimento mais complexo.

Conclusão

A regularização de imóveis não é um único procedimento.

Ela depende da irregularidade encontrada.

Em alguns casos, basta corrigir ou atualizar um registro. Em outros, podem ser necessárias providências junto à prefeitura, Receita Federal, Cartório de Registro de Imóveis ou Poder Judiciário.

Procedimentos como:

• Averbação;
• Retificação;
• Escritura e registro;
• Adjudicação compulsória;
• Usucapião;
• Regularização de construção

podem ser utilizados conforme cada situação.

Por isso, antes de orientar o proprietário sobre o que fazer, é importante identificar exatamente qual é o problema.

Corretores e imobiliárias podem ajudar na organização da negociação e na identificação das pendências, mas questões jurídicas, técnicas e registrais devem ser encaminhadas aos profissionais responsáveis.

Manter o imóvel regularizado ajuda a evitar problemas durante futuras negociações e oferece mais segurança para proprietários e compradores.

Leia também: Entenda as condições e restrições de crédito na Caixa Econômica Federal.