A avaliação de imóveis é uma função muito importante para o mercado imobiliário. Em caso de acordos e decisões judiciais, por exemplo, pode ser necessário que seja apresentado um Laudo de Avaliação de Imóvel.

E para a compra e venda de imóveis, essa avaliação oferece uma base confiável para negociação além de tornar a compra mais justa para ambos os lados.

Portanto, a avaliação é um dos primeiros passos na negociação de imóveis, através dela é possível identificar a situação do imóvel. Ela tem o objetivo de conhecê-lo a fundo e envolve uma pesquisa minuciosa sobre suas condições. 

Na maioria das vezes os corretores de imóveis estão aptos para fazer esta avaliação, após concluírem o curso de avaliação de imóveis e o registro no CNAI. 

Desta maneira os corretores estarão qualificados como avaliadores de imóveis ou peritos avaliadores. Veremos mais detalhes sobre essa formação adiante.

Assim sendo, o papel do avaliador ou perito é verificar as características dos imóveis, sejam elas positivas ou negativas, e assim definir o valor justo do imóvel. 

Dentro deste processo, existem alguns pontos essenciais que precisam ser estudados, como por exemplo, o objetivo da avaliação. Caso seja só para avaliação de patrimônio, ela pode ser feita de maneira menos detalhada.

Mas para entender melhor esta etapa tão importante, vamos ver o que é uma avaliação, quem são os profissionais que podem fazê-la e como realizar uma boa avaliação de imóvel. 

O que é uma avaliação de imóvel?

Para colocar um imóvel à venda ou quando é preciso saber o valor de mercado de um imóvel, é necessário que seja feita uma avaliação. 

No caso da venda, geralmente o corretor contratado para vender o imóvel faz esta avaliação.

Mas se o proprietário quiser apenas saber o valor do imóvel, o serviço pode ser contratado separadamente. Geralmente nestes casos os proprietários contratam avaliadores ou peritos.

Este trabalho envolve analisar todo o imóvel, fazer um levantamento dos documentos, fotografia e análise dos arredores da propriedade.  

Como é uma função importante, para cumpri-la o profissional precisa ser engenheiro, arquiteto ou corretor de imóveis com o curso de Avaliação de Imóveis ou de Perito Avaliador.

Os profissionais também devem estar devidamente registrados no CNAI ou possuir o certificado de Avaliador Imobiliário. Os avaliadores também devem estar regulamentados pelos órgãos responsáveis, CREA, CAU ou CRECI.

Os principais critérios utilizados na avaliação do imóvel, são:

• localização;
• tamanho do imóvel;
• estrutura;
• idade do imóvel;
• acabamentos;
• documentação;
• posicionamento de quadra;
• atividades básicas;
• revestimentos;
• pintura;
• fachada;
• elétrica;
• hidráulica.

Quais os métodos de avaliação de imóveis?

Os profissionais aptos podem utilizar alguns métodos para avaliar os imóveis, os mais comuns são o evolutivo, involutivo e comparativo.

Método evolutivo: 

Utilizado principalmente para imóveis urbanos, o método evolutivo inicia com o cálculo do valor do terreno e suas melhorias.

Método involutivo: 

Costuma ser usado para avaliar terrenos incomuns, ele busca identificar o valor de mercado de acordo com o aproveitamento do terreno. E é baseado em um estudo técnico e econômico, onde é feito um empreendimento hipotético, compatível com as características do imóvel, considerando o mercado, etc…

Método comparativo: 

Este método é o mais utilizado, como o próprio nome sugere, é feita uma comparação com os dados de mercado que foram levantados. Ou seja, de acordo com as características do imóvel que está sendo avaliado, o bairro, número de quartos, entre outros…

Ele se baseia principalmente nas transações que foram feitas de imóveis semelhantes, a partir disso é feito uma  média de valores dos imóveis com as mesmas características ou que seja o mais parecido possível.

Em todo caso, independente do método utilizado, a avaliação deve ser feita com o máximo de atenção e dedicação. Porque é a partir daí que se iniciam os trabalhos do corretor.

Para avaliar um imóvel corretamente também é necessário que seja feito um laudo de avaliação de imóveis, este documento deve expressar o valor de mercado com base em diversos detalhes analisados. Confira a seguir:

O que é o laudo de avaliação de imóveis?

O laudo de avaliação de imóveis é um documento emitido após um profissional capacitado avaliar o local. Nele deve constar uma análise geral com o intuito de revelar os custos que terá um possível comprador ou inquilino. 

A elaboração desse parecer é essencial para assegurar uma boa negociação, uma vez que o laudo evitará divergências entre as partes.

Lembrando que nos casos de avaliação de imóveis, também deve ser considerado o valor venal do imóvel, que nada mais é do que uma estimativa que o poder público faz, por meio de um cálculo, para deduzir o valor real de um bem.

O laudo deve ser elaborado com base nas Normas da Associação Brasileira de Normas e Técnicas (ABNT) Sistema CONFEA-CREA, Diretrizes do Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia (IBAPE) e Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Resumidamente, o laudo é fundamental para determinar o valor de mercado do imóvel e sua possível valorização ou desvalorização.

Quem pode realizar o laudo de avaliação do imóvel?

Como citamos anteriormente, os profissionais aptos a realizarem o laudo de avaliação são arquitetos, engenheiros e corretores de imóveis com as capacitações de avaliador de imóveis e com os registros já mencionados.

A empresa ou profissional que emite laudo de avaliação de imóvel é o principal responsável pelas informações prestadas e a veracidade dos dados inseridos no documento.

Vale ressaltar que além da formação e os devidos registros, para produzir o documento é necessário ter um conhecimento bem amplo sobre o mercado imobiliário da região, visto que esse é um fator que pode trazer variações ao laudo final.

Por exemplo, um apartamento avaliado em alguma região com maior tráfego de pessoas, maior número de estabelecimentos comerciais e com meios de transporte, tem uma valorização muito maior.

Técnicas para realizar uma boa avaliação de imóveis:

Conheça muito bem a região:

Tire um dia para andar pela região do imóvel. Observe se há proximidade com boas escolas, hospitais ou clínicas, restaurantes e shoppings. Estes elementos ajudam a agregar valor ao imóvel, sem falar nas questões de acesso e segurança.

Converse com os vizinhos e comerciantes locais, faça uma pesquisa de campo. Não esqueça de verificar a localização do imóvel em si, qual a posição do sol, quais as vistas que o favorecem etc…

Além disso, é interessante fazer a análise do preço dos empreendimentos da região, pois, como mencionamos nos métodos de avaliação, essa etapa é importante para conferir a média de valor que está sendo aplicado na localidade. 

Esta também é uma forma de conhecer outros imóveis. Para facilitar o seu trabalho, reúna todo tipo de informações disponíveis, preços, número de quartos, entre outros.

Fique atento também a valorização desses imóveis, faça uma pesquisa da valorização nos últimos anos, incluindo a do que está sendo avaliado, é claro. 

Poluição sonora:

Estes detalhes costumam passar despercebidos em uma avaliação, mas é muito importante que sejam considerados, pois a poluição sonora é um item que reduz o valor do imóvel. 

Principalmente se ele estiver localizado próximo a casa de eventos, movimentação de carros e até mesmo vizinhos barulhentos.

Segurança:

Outro fator que vem se tornando muito importante nas avaliações é a segurança. Conforme vem crescendo os casos de violência, principalmente nas grandes cidades, a segurança se tornou um elemento fundamental na hora de escolher um imóvel. 

Os bairros com maiores índices de violência, costumam ter seus imóveis desvalorizados, e o contrário também é válido, localidades mais seguras tem  os imóveis mais valorizados.

Estrutura e reformas:

Quem compra geralmente pensa em fazer alguma reforma, mas isso deve ser um desejo, não uma necessidade. Por isso, o estado do imóvel influencia diretamente no preço dele.

Avalie paredes rachadas que possam comprometer a estrutura, infiltrações que ofereçam perigo e também as últimas reformas pelas quais o imóvel passou. 

Também é importante levar em consideração o estado da pintura, já que geralmente ela não chega a 0,5% do valor do imóvel. 

Como o público está cada vez mais exigente, o cliente pode tentar fazer o preço cair por causa de reformas básicas, então qualquer reforma que saia acima desse percentual é considerada coisa séria. 

Relacione esses itens a quando o imóvel foi construído, este detalhe também é muito significativo na hora da avaliação. 

Imóveis novos têm maior valor no mercado se comparado a imóveis antigos. Isso se eles tiverem o mesmo tamanho e outros atributos semelhantes.

A estratégia, nesses casos, é fazer os reparos necessários antes de colocar o imóvel à venda.

Além de avaliar os possíveis problemas na estrutura e as reformas que devem ser feitas, não esqueça de conferir a metragem do imóvel, sua área útil, e no terreno examinar principalmente se ele é plano, se há inclinação, etc… 

Acabamentos:

Gessos, revestimentos, colunas de madeira, iluminação diferenciada, tijolos de demolição ou tijolos antigos originais, portas e janelas em madeira de lei: tudo isso pode alterar o valor de um imóvel.

Afinal foram investimentos realizados para a melhoria do ambiente que podem ser importantes na hora de negociar. 

Saber o valor desses investimentos também é válido, conheça os diferentes acabamentos, quais seus custos e o que eles oferecem para o imóvel. 

Atente-se aos complementos:

Além dos acabamentos, observe também os complementos do imóvel, quantos quartos, banheiros, salas, áreas de lazer… 

No caso de condomínios: a comodidade dos moradores, piscina, campo de futebol, salão de festas, investimento na segurança, etc.

A garagem também é um dos itens mais importantes a serem avaliados, já que ela tem muito peso no valor de um imóvel. A ausência dela pode diminuir até 30% do valor de um imóvel.

Da mesma forma, os que possuem mais de uma garagem, podem ter um acréscimo de até 10% no valor. Em algumas cidades, o preço de uma vaga na garagem pode custar até mais de R $40 mil, então vale a pena ficar atento.

A Área de lazer coberta é outro item que valoriza o imóvel. Um imóvel com essa característica é mais valorizado do que outro idêntico a ele, que não tenha esse diferencial. A valorização pode ser de até 20% neste caso, dependendo dos atributos e do tamanho da área. 

Acrescente sempre pelo menos 10% ao valor mínimo pretendido:

Essa é uma técnica importante para quem não quer ficar abaixo do valor mínimo: acrescente sempre pelo menos 10% sobre ele. Assim você, como corretor de imóveis tem uma boa margem de negociação e consegue vender pelo que o imóvel realmente vale.

Mas, lembre-se sempre que o importante é chegar a um valor justo para proprietário e comprador, de forma que ambos saiam com a certeza de terem feito o melhor negócio e com plena confiança nos seus serviços.

O preço deve levar em consideração a urgência do negócio:

Muitos proprietários têm urgência em vender o imóvel, estabelecendo prazos fixos para que a negociação seja fechada. Nesse caso, o valor do imóvel deve ser menor para uma venda a ser feita em três meses, por exemplo, do que aquele que tem mais tempo para ser vendido.

Documentação e facilidade na transação:

Assim como a urgência do negócio, a facilidade na transação também deve ser considerada, geralmente ela está ligada diretamente à documentação do imóvel.

O avaliador de imóveis ou corretor deve fazer uma análise minuciosa desta documentação. 

Além destes documentos imobiliários serem fundamentais para a finalização de uma possível transação, os problemas com a documentação também podem desvalorizar um imóvel.

E uma documentação completa e de acordo com a lei podem valorizá-lo, já que facilita e muito a vida de quem irá comprar ou vender a propriedade.

Confira nosso artigo: Certidões necessárias para a venda de imóveis – Blog Tecimob

Seja profissional:

Durante todo o processo de avaliação, seja sincero e coerente. É importante explicar para os clientes como é feita a avaliação. Diga a eles o que é levado em consideração, como os tópicos que citamos acima.

Da mesma forma, é importante também informá-lo do que pode desvalorizar um imóvel, como placas de venda de diferentes imobiliárias, por exemplo, que podem passar a imagem de que o imóvel é difícil de vender, o que pode influenciar negativamente no valor do imóvel.

Às vezes os proprietários fazem avaliações com diversos profissionais até obter o valor que desejam. 

Porém, é seu papel como avaliador fazê-lo entender que um preço acima do real valor do imóvel é um empecilho para a negociação e muitas vezes o motivo de não conseguir vendê-lo. 

Também é interessante que o cliente saiba que quem decide o valor de um imóvel não são os avaliadores e nem os proprietários e sim o mercado imobiliário. 

Dito isso, a avaliação de imóvel deve ser levada a sério e o profissional responsável deve buscar se aperfeiçoar para efetuar uma avaliação justa e real. 

Lembre-se de perguntar para o cliente qual o objetivo da avaliação, para entender quais as necessidades e o que deve ser avaliado além do que citamos aqui.

Esta parte é fundamental, para caso o avaliador precise responder pela avaliação, tanto para os proprietários ou perante um juiz em casos jurídicos. 

Depois de efetuar a avaliação e preencher a ficha de captação do imóvel, está na hora de divulgá-lo. Para isso, confira nosso artigo: Marketing imobiliário para aumentar a venda de imóveis.