Se você trabalha no mercado imobiliário, deve estar ciente das mudanças que acontecem no setor, que constantemente sofre modificações significativas que interferem diretamente na vida do profissional da corretagem e de seus clientes, como alterações nas leis imobiliárias, nos contratos de aluguel ou venda de imóveis, juros imobiliários, taxas de documentação entre outros temas cruciais na prestação de serviço como corretor de imóveis ou gestor de imobiliária. 

Os profissionais da área precisam frequentemente pesquisar e estudar conteúdos sobre o mercado imobiliário, esta é uma maneira de se destacar no setor e é um diferencial dos bons profissionais. Aqui no Blog Tecimob tratamos de diversos assuntos pertinentes para quem segue a carreira de corretagem e busca frequentemente se especializar. 

Buscamos sempre trazer tópicos atuais, para você se manter informado das principais questões do mercado imobiliário e suas transações.

Por isso, hoje vamos falar de uma recente mudança, a dos índices de reajuste de aluguel: IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) e IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais). Quais as diferenças entre eles e o que isso muda na rotina do corretor e na vida de locadores e locatários.

Você vai ver neste artigo:

• IGP-M;
• IVAR;
• IPCA;
• Reajuste de contrato. 

O que é o IGP-M e como ele é calculado?

O IGP-M é um indicador que monitora os preços na economia nacional. Através dele podemos acompanhar a inflação do Brasil. Por este motivo, o Índice Geral de Preços – Mercado, o IGP-M, é o índice mais utilizado para reajuste de aluguel. 

Contudo este índice não foi criado com o objetivo de interferir nos valores do aluguel. Ele era inicialmente utilizado para medir a variação de preços de produtos e serviços variados, principalmente no que se referia ao mercado externo.   

Para entender melhor como é calculado o IGP-M, ele é uma média dos indicadores da FGV (Fundação Getúlio Vargas) e os indicadores usados para calcular o índice são:

• IPA- Índice de Preços ao Produtor Amplo: mede a variação de preços compreendida pelos produtores e possui 60% de peso no cálculo do IGP-M;
• IPC – Índice de Preços ao Consumidor: estima a variação de preços que afeta o consumidor final e tem 30% de peso;
• INCC – Índice Nacional de Custo da Construção: estima os custos relacionados à construção civil e tem 10% de peso no IGP-M.

Mas você deve estar se perguntando porque todos estes valores influenciam no preços dos aluguéis? Bem, no período instável dos anos 80, o mercado precisou estabelecer indicadores mais estáveis, como o dólar por exemplo. Mas segundo a lei brasileira os contratos devem ser reajustados com base na moeda do país. 

Sendo assim, o setor imobiliário optou pelo IGP-M.  Porém no período de pandemia este índice se tornou muito variável, ficando longe da realidade de muitos brasileiros.  Então agora os contratos de aluguel podem utilizar o IVAR, o índice criado especificamente para variação dos aluguéis residenciais.

Lembrando que além destes, alguns contratos são reajustados pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), indicador que mede a inflação oficial do país, mas veremos melhor adiante.

O que é o IVAR e qual a diferença em relação ao IGP-M

Como o IGP-M não estava tão adequado para medir o reajuste de aluguéis, por estar muito inconstante, então o IVAR foi criado para fazer jus ao que realmente importa na hora de considerar tais valores. O IVAR mensura os preços cobrados nos contratos de aluguel residenciais, considerando as cidades: Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo. Ou seja, ele considera exatamente os valores que estão nos contratos de locação destas cidades.

Outro ponto importante é que este novo índice não considera contratos de aluguéis comerciais. 

Então, agora este índice é mais fiel aos reais valores que estão sendo cobrados no mercado imobiliário?  Comparado ao IGP-M, a resposta é sim! 

É importante lembrar que todos estes índices dependem das condições econômicas do país. Se tratando dos aluguéis os índices devem levar em consideração a taxa de desemprego, a renda da população, taxas de juros entre outras variáveis que influenciam a população na hora de realizar pagamentos. 

Sendo assim, acreditamos que em breve o novo índice será indicado por mais cidades, para que seja mais abrangente e fiel ao mercado imobiliário brasileiro como um todo. 

O que é o IPCA, e como este índice pode interferir nos valores dos aluguéis?

Mesmo não sendo muito usado, o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) pode sim ser utilizado para fazer o reajuste do aluguel. Para entender melhor, este índice é considerado a inflação oficial do país. Para ficar mais claro, o IGP-M é voltado para produtores e indústrias e o IPCA  reflete os preços pagos pelas pessoas físicas.

Lembrando que todos estes índices acompanham a inflação anualmente. 

Mas você, corretor de imóveis ou gestor imobiliário, deve querer saber:

Qual índice financeiro deve ser utilizado no reajustes dos contratos de aluguel

O IVAR, mesmo sendo mais recente e não considerando muitas cidades ainda, ele cumpre bem o seu papel e torna-se mais sensato para precificar os reajustes, porque considera os preços reais em vigor nos contratos de aluguel. Acreditamos que com o tempo ele ganhará mais espaço e será o índice mais utilizado para fazer o reajustamento dos contratos. 

Meu cliente quer trocar o índice de reajuste do contrato, isso é possível?

Segundo a lei do inquilinato, é possível, sim! Você pode inserir a cláusula de reajuste, desde que ela seja acordada entre ambas as partes: locador e locatário. E esta alteração pode ser realizada em qualquer momento do contrato. Ou seja, não precisa esperar nenhum prazo para realizar a mudança, basta trocar o índice utilizado para o novo índice e eles já estarão validados. 

Lembrando que as partes envolvidas precisam estar cientes e de comum acordo com esta decisão, pois esta mudança será significativa para a precificação do aluguel. 

Para finalizar, precisamos ressaltar que o corretor de imóveis, assim como gestores imobiliários, precisam estar sempre atentos a estas mudanças do mercado, estes detalhes são importantes para demonstrar mais credibilidade e confiança para os seus clientes. Faz parte do papel do corretor ser um consultor e mostrar para os consumidores as opções mais favoráveis para uma negociação. 

Para ficar por dentro de outros conteúdos sobre o mercado imobiliário, leia nossos outros artigos: O que é o ITBI – Imposto de Transação Imobiliária.