O contrato de aluguel é um documento que reúne todos os detalhes da locação de um imóvel, desde valor a ser pago por mês, como também deveres do locador e locatário, entre outras coisas.

No aluguel de um imóvel, o contrato é indispensável para dar as garantias devidas as partes envolvidas. 

No documento, devem constar as principais informações de identificação e renda do locatário e seu fiador, além dos acordos de pagamento e as obrigações de cada parte. 

O contrato também pode ser um objeto de consulta, pois nele pode conter como se agir em relação a questões relacionadas ao imóvel, como mudanças e requisitos para a devolução do bem ao proprietário, possíveis melhorias e obras, entre outros.

Confira detalhadamente os itens que não podem faltar nos contratos de aluguel:

O que é contrato de aluguel e qual sua importância?

O contrato de aluguel é um item essencial para locação de um imóvel. Nele deve conter as informações das partes envolvidas, do imóvel e tudo relacionado a negociação e como serão feitas as transações, assim como multas, taxas, rescisão, etc…

O contrato é o responsável por proteger locador e locatário, já que nele devem estar previstas todas as possíveis situações e como deve se proceder em cada caso.

Isso significa que nele constam direitos e obrigações das partes e as penalidades que devem ser aplicadas no caso de descumprimento dessas obrigações.

Como já citamos, o contrato é um documento importante para preservar os envolvidos, sem ele não há garantia nenhuma de que eles irão cumprir o combinado. O inquilino pode atrasar os pagamentos, ou o locatário pode ter prometido alguma reforma e não fazer. 

Então, em todas as hipóteses, o contrato de aluguel é imprescindível. Mesmo que as partes sejam próximas, a melhor opção é sempre documentar este tipo de negociação. 

Itens que devem estar no contrato de aluguel:

Mesmo que exista uma Lei voltada para a locação de imóveis, a chamada Lei do Inquilinato (lei n°. 8.245/1991). 

Não há nada que determine o que deve constar no contrato de locação. Mas o Procon prevê alguns itens essenciais que devem estar presentes no contrato visando a proteção do locador e locatário.

De qualquer forma, o mercado imobiliário costuma seguir um padrão neste tipo de contrato com alguns itens considerados essenciais. Mas claro, fica aberto a modificações, podendo ser acrescentadas outras condições, conforme o desejo das partes.

Mas os itens principais são:

Termo de Vistoria/Estado do imóvel:

O contrato deve conter um relatório da vistoria do imóvel, com todos os detalhes sobre o estado de conservação. 

O imóvel deve ser entregue ao locatário em boas condições e qualquer pequeno dano que for constatado na vistoria deve ser listado, como marcas nas portas, nos armários e no piso. 

É importante ter essas informações para compará-las com a vistoria na entrega no imóvel, pois o locatário é responsável por consertar os danos que causar enquanto ocupar a propriedade.

O Termo de Vistoria também pode ser feito a parte do documento, podendo conter fotos, relatório detalhado da situação do imóvel, descrições, etc…

Dados do locador e locatário:

Os dados do locador e locatário também devem constar no contrato de aluguel. É necessário informar dados como o nome completo, CPF, endereço de residência no momento da assinatura, nacionalidade, estado civil e contatos. 

Para locatários casados, os documentos do cônjuge também devem ser registrados no contrato.

No ato da assinatura, também pode ser solicitado que o locatário apresente comprovante de renda, de no mínimo três vezes o valor do aluguel. 

O locador pode não solicitar essa comprovação em casos de uso de fiador ou pagamento caução.

Se a negociação estiver sendo mediada por uma imobiliária e ela estiver negociando em nome do proprietário, os dados da empresa também devem constar no contrato, nesse caso, as informações devem ser: nome da empresa e CNPJ.

Deveres das partes:

A maior parte do contrato é destinada a este item, as responsabilidades do locador e locatário, normalmente estes deveres estão previstos na Lei do Inquilinato.

Deveres do locador:

• Entregar o imóvel em boas condições;
• Assumir as despesas extras de condomínio, taxas e tributos;
• Garantir que o locatário terá uma boa experiência durante o período de locação;
• Arrumar os problemas do imóvel antes da locação.

Deveres do locatário:

• Pagar o aluguel e outros encargos em dia;
• Conservar imóvel em boas condições;
• Manter o locador informado de qualquer dano que tenha sido causado pelos moradores ou por visitantes e repará-los;
• Pedir autorização ao locador para realizar qualquer modificação no imóvel;
• Assumir as despesas comuns de condomínio e respeitar os possíveis regulamentos e outras regras de convivência.

Dados do fiador:

Em alguns casos, o locatário utilizará um fiador como garantia para o locatário. Nesses contratos, os mesmos dados de identificação e comprovação de renda devem ser solicitados ao fiador para que o corretor ou o proprietário possam contatá-lo em caso de atraso ou não pagamento do aluguel.

Valor do aluguel:

O valor do aluguel deve estar no contrato e será acordado entre locador e locatário. Da mesma forma, as datas de pagamento e como ele será realizado, descontos e a divisão das responsabilidades também devem constar no documento.

Taxas extras (como obras no condomínio e fundo de reserva) devem ser pagas pelo locador. Já o IPTU e eventuais manutenções no imóvel são de responsabilidade do locatário.

Lembrando que o preço deve estar em números e por extenso, e na moeda nacional.

E claro, também deve constar o valor a ser pago em caso de atraso, no caso dos reajustes (geralmente anuais) é indicado que tenha uma cláusula para a correção monetária.

Descrição de despesas:

Além das despesas citadas acima (IPTU e condomínio), outras despesas podem ser incluídas no contrato de aluguel, como as contas fixas de luz, água, internet e outros gastos, como manutenção do imóvel, etc… 

Esta cláusula também deve ser acordada entre as partes. 

Multas

A duração do contrato deve ser previamente estabelecida, bem como as condições para a sua rescisão. 

O locatário tem o direito de sair do imóvel antes do término do contrato, mediante pagamento de multa correspondente ao tempo restante de vigência do documento.

O locador pode pedir que o locatário deixe o imóvel, desde que dê um prazo de 90 dias para que o inquilino encontre um novo imóvel. 

Não há pagamento de multa nesses casos, mas se o aviso prévio não for dado, haverá uma multa rescisória que deve ser paga por parte do locador, correspondente à 3 meses de aluguel (salvo possíveis exceções que constem no contrato assinado pelas partes).

Vale lembrar também que se o proprietário deseja vender o imóvel, o inquilino tem preferência na compra.

Período de vigência do contrato de aluguel:

Segundo a Lei do Inquilinato, os contratos de locação de até 90 dias são classificados como aluguel de temporada. Portanto, em outras situações, o prazo legal estimado é de 30 meses.

Quando este período é finalizado a rescisão ocorre de maneira automática, nesta situação, o locador pode exigir a entrega do imóvel quando desejar. 

Mas conforme informamos anteriormente, ele deve respeitar o prazo de 30 dias, para que o locatário possa encontrar outro imóvel. 

Garantias de pagamento:

Para que o proprietário do imóvel não tenha problemas com inadimplência, há as garantias  para o pagamento do contrato de aluguel. Algumas delas são:

Fiador: O fiador é a garantia mais comum nos contratos de aluguel, é quando um terceiro fica responsável caso o locador não pague o locatário. A exigência é que o fiador tenha um imóvel de mesmo valor ou superior ao que está sendo alugado.

Seguro fiança: O seguro fiança, normalmente é contratado por uma seguradora e é uma alternativa para quem não possui um fiador, mas é mais caro, porque o inquilino tem que pagar as parcelas do seguro e não tem o valor total devolvido ao final do contrato.

Caução ou garantia de locação: Este método também é muito utilizado, ele se caracteriza quando o inquilino paga três meses adiantado das despesas do imóvel (aluguel, condomínio, entre outros). 

Neste caso o dinheiro fica com o locador e ele pode utilizá-lo no caso de inadimplência. Ao final do contrato, o inquilino poderá receber o valor de volta, se não tiver sido utilizado. 

Título de capitalização: o título de capitalização é muito parecido com o seguro fiança, mas no caso dele, os fundos podem gerar rendimento e o inquilino pode participar de sorteios. 

Assinaturas:

Para finalizar o contrato de aluguel, o documento precisa ser assinado por todas as partes, para ter um valor legal, nele também deve constar o município onde o contrato foi feito. 

E claro, o contrato deve ser oficializado em um Cartório de Registro de Títulos para que tenha validade jurídica.

Como você viu, o contrato de locação é um documento que precisa ser bem estruturado para assegurar ambas as partes no negócio. Não se esqueça de conferir todos esses detalhes antes das assinaturas.

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