O contrato de aluguel é um documento que reúne todos os detalhes da locação de um imóvel, desde valor a ser pago por mês, como também deveres do locador e locatário, entre outras coisas.

No aluguel de um imóvel, o contrato é indispensável para dar as garantias devidas as partes envolvidas. 

No documento, devem constar as principais informações de identificação e renda do locatário e seu fiador, além dos acordos de pagamento e as obrigações de cada parte. 

O contrato também pode ser um objeto de consulta, pois nele pode conter como se agir em relação a questões relacionadas ao imóvel, como mudanças e requisitos para a devolução do bem ao proprietário, possíveis melhorias e obras, entre outros.

Portanto, quando se trata de criar um contrato de aluguel é essencial garantir que as partes envolvidas estejam protegidas e cientes de suas responsabilidades. 

É por isso que corretores de imóveis e gestores de imobiliárias devem estar bem informados sobre os elementos que devem estar presentes em um contrato de aluguel. 

Neste artigo veremos detalhadamente os itens que não podem faltar em um contrato de locação, garantindo a transparência e a segurança das transações imobiliárias.

O que é contrato de aluguel?

Um contrato de aluguel, também conhecido como contrato de locação, é um acordo legal entre um proprietário (locador) e um inquilino (locatário) que estabelece os termos e condições para o aluguel de um imóvel, como uma casa, apartamento, sala comercial, terreno ou outro tipo de imóvel.

Qual a importância do contrato de aluguel?

O contrato de aluguel é um item essencial para locação de um imóvel. Nele deve conter as informações das partes envolvidas, do imóvel e tudo relacionado a negociação e como serão feitas as transações, assim como multas, taxas, rescisão, etc…

O contrato é o responsável por proteger locador e locatário, já que nele devem estar previstas todas as possíveis situações e como deve se proceder em cada caso.

Isso significa que nele constam direitos e obrigações das partes e as penalidades que devem ser aplicadas no caso de descumprimento dessas obrigações.

Como já citamos, o contrato é um documento importante para preservar os envolvidos, sem ele não há garantia nenhuma de que eles irão cumprir o combinado. 

O inquilino pode atrasar os pagamentos, ou o locatário pode ter prometido alguma reforma e não fazer. 

Então, em todas as hipóteses, o contrato de aluguel é imprescindível. Mesmo que as partes sejam próximas, a melhor opção é sempre documentar este tipo de negociação. 

Itens que devem estar no contrato de aluguel:

Mesmo que exista uma Lei voltada para a locação de imóveis, a chamada Lei do Inquilinato (lei n°. 8.245/1991). 

Não há nada que determine o que deve constar no contrato de locação. Mas o Procon prevê alguns itens essenciais que devem estar presentes no contrato visando a proteção do locador e locatário.

De qualquer forma, o mercado imobiliário costuma seguir um padrão neste tipo de contrato com alguns itens considerados essenciais. 

Mas claro, fica aberto a modificações, podendo ser acrescentadas outras condições, conforme o desejo das partes.

Confira detalhadamente os itens que devem estar nos contratos de aluguel:

Dados do locador e locatário:

Os dados do locador e locatário devem constar no contrato de aluguel. É necessário informar dados como o nome completo, CPF, endereço de residência no momento da assinatura, nacionalidade, estado civil e contatos. 

Para locatários casados, os documentos do cônjuge também devem ser registrados no contrato.

No ato da assinatura, também pode ser solicitado que o locatário apresente comprovante de renda, de no mínimo três vezes o valor do aluguel. 

O locador pode não solicitar essa comprovação em casos de uso de fiador ou pagamento caução.

Se a negociação estiver sendo mediada por uma imobiliária e ela estiver negociando em nome do proprietário, os dados da empresa também devem constar no contrato, nesse caso, as informações devem ser: nome da empresa e CNPJ.

Dados do fiador:

Em alguns casos, o locatário utilizará um fiador como garantia para o locatário. Nesses contratos, os mesmos dados de identificação e comprovação de renda devem ser solicitados ao fiador para que o corretor de imóveis ou o proprietário possam contatá-lo em caso de atraso ou não pagamento do aluguel.

Dados do Imóvel

Também no início do contrato deve ser adicionado a descrição do imóvel, endereço completo, número de unidades (em caso de apartamento). Essas são informações essenciais e ajudam a evitar confusões sobre qual propriedade está sendo alugada.

Termo de Vistoria/Estado do imóvel:

Assim como os dados do imóvel, o ideal é que o contrato contenha um relatório da vistoria do imóvel, com todos os detalhes sobre o estado de conservação. 

Já que de acordo com a Lei, o imóvel deve ser entregue ao locatário em boas condições e qualquer pequeno dano que for constatado na vistoria deve ser listado, como marcas nas portas, nos armários e no piso. 

É importante ter essas informações para compará-las com a vistoria na entrega no imóvel, pois o locatário é responsável por consertar os danos que causar enquanto ocupar a propriedade.

O Termo de Vistoria também pode ser feito a parte do documento, podendo conter fotos, relatório detalhado da situação do imóvel, descrições, etc…

Deveres das partes:

A maior parte do contrato de aluguel é destinada a este item, as responsabilidades do locador e locatário, normalmente estes deveres estão previstos na Lei do Inquilinato.

Deveres do locador:

• Entregar o imóvel em boas condições;
• Assumir as despesas extras de condomínio, taxas e tributos;
• Garantir que o locatário terá uma boa experiência durante o período de locação;
• Arrumar os problemas do imóvel antes da locação.

Deveres do locatário:

• Pagar o aluguel e outros encargos em dia;
• Conservar imóvel em boas condições;
• Manter o locador informado de qualquer dano que tenha sido causado pelos moradores ou por visitantes e repará-los;
• Pedir autorização ao locador para realizar qualquer modificação no imóvel;
• Assumir as despesas comuns de condomínio e respeitar os possíveis regulamentos e outras regras de convivência.

Valor do aluguel e forma de pagamento:

O valor do aluguel deve estar no contrato e será acordado entre locador e locatário. 

Da mesma forma, as datas de pagamento/vencimento e como ele será realizado (depósito bancário, cheque, transferência, etc.), descontos e a divisão das responsabilidades também devem constar no documento.

Taxas extras (como obras no condomínio e fundo de reserva) devem ser pagas pelo locador. Já o IPTU e eventuais manutenções no imóvel são de responsabilidade do locatário.

Lembrando que o preço deve estar em números e por extenso, e na moeda nacional.

E claro, também deve constar o valor a ser pago em caso de atraso, no caso dos reajustes (geralmente anuais) é indicado que tenha uma cláusula para a correção monetária.

Leia também: IGP-M: Saiba como funciona o Índice Geral de Preços do Mercado.

Descrição de despesas:

Além das despesas citadas acima (IPTU e condomínio), outras despesas podem ser incluídas no contrato de aluguel, como as contas fixas de luz, água, internet e outros gastos, como manutenção do imóvel, etc… 

Esta cláusula também deve ser acordada entre as partes. 

Multas

A duração do contrato deve ser previamente estabelecida, bem como as condições para a sua rescisão. 

O locatário tem o direito de sair do imóvel antes do término do contrato, mediante pagamento de multa correspondente ao tempo restante de vigência do documento.

O locador pode pedir que o locatário deixe o imóvel, desde que dê um prazo de 90 dias para que o inquilino encontre um novo imóvel. 

Não há pagamento de multa nesses casos, mas se o aviso prévio não for dado, haverá uma multa rescisória que deve ser paga por parte do locador, correspondente à 3 meses de aluguel (salvo possíveis exceções que constem no contrato assinado pelas partes).

Vale lembrar também que se o proprietário deseja vender o imóvel, o inquilino tem preferência na compra.

Data de início e término/período de vigência do contrato de aluguel:

Outra informação essencial que deve constar no contrato de aluguel é a data em que ele entrará em vigor e a data que ele será finalizado.

Segundo a Lei do Inquilinato, os contratos de locação de até 90 dias são classificados como aluguel de temporada. Portanto, em outras situações, o prazo legal estimado é de 30 meses.

Quando este período é finalizado a rescisão ocorre de maneira automática, nesta situação, o locador pode exigir a entrega do imóvel quando desejar. 

Mas conforme informamos anteriormente, ele deve respeitar o prazo de 30 dias, para que o locatário possa encontrar outro imóvel. 

Garantias de pagamento:

Para que o proprietário do imóvel não tenha problemas com inadimplência, há as garantias  para o pagamento do contrato de aluguel. 

Algumas delas são:

Fiador: O fiador é a garantia mais comum nos contratos de aluguel, é quando um terceiro fica responsável caso o locador não pague o locatário. A exigência é que o fiador tenha um imóvel de mesmo valor ou superior ao que está sendo alugado.

Seguro fiança: O seguro fiança, normalmente é contratado por uma seguradora e é uma alternativa para quem não possui um fiador, mas é mais caro, porque o inquilino tem que pagar as parcelas do seguro e não tem o valor total devolvido ao final do contrato.

Caução ou garantia de locação: Este método também é muito utilizado, ele se caracteriza quando o inquilino paga três meses adiantado das despesas do imóvel (aluguel, condomínio, entre outros). 

Neste caso o dinheiro fica com o locador e ele pode utilizá-lo no caso de inadimplência. Ao final do contrato, o inquilino poderá receber o valor de volta, se não tiver sido utilizado. 

Título de capitalização: o título de capitalização é muito parecido com o seguro fiança, mas no caso dele, os fundos podem gerar rendimento e o inquilino pode participar de sorteios. 

Regras da propriedade:

As regras da propriedade são diretrizes que o inquilino deve seguir durante o período de locação. Isso pode incluir:

Proibição de fumar

Se a propriedade é para não fumantes, isso deve ser claramente especificado no contrato de aluguel.

Restrições de decoração

Quaisquer restrições relacionadas à pintura, decoração ou alterações na propriedade devem ser definidas.

Limpeza e conservação

Regras relacionadas à limpeza regular e à conservação da propriedade devem ser incluídas no contrato.

Política de animais de estimação

Também deve estar incluído no contrato a política de animais de estimação, se forem permitidos, deve ser adicionado as regras e restrições, como tamanho e raça. 

Isso é muito importante para garantir uma convivência pacífica entre inquilinos e proprietários ou outros moradores em caso de apartamentos, por exemplo. 

Resolução de conflitos

Um bom contrato de aluguel deve abordar a resolução de conflitos de forma clara e eficaz. Inclua informações sobre:

Arbitragem ou mediação

Indique se as partes concordam em resolver disputas por meio de arbitragem ou mediação antes de recorrer ao tribunal.

Rescisão do contrato

Especifique as condições sob as quais o contrato pode ser rescindido, como não pagamento do aluguel ou violação de termos importantes.

Lei aplicável

Identifique a jurisdição e a lei que regem o contrato, o que pode ser particularmente importante em situações de litígio. Como citamos, neste caso, geralmente é utilizado a Lei do Inquilinato, Código de Proteção e Defesa do Consumidor, etc.

Assinaturas e Testemunhas

Para finalizar o contrato de aluguel, o documento precisa ser assinado por todas as partes, para ter um valor legal, nele também deve constar o município onde o contrato foi feito. 

E claro, o contrato deve ser oficializado em um Cartório de Registro de Títulos para que tenha validade jurídica.

E no caso de haver testemunhas, elas também precisarão ter seus nomes e assinaturas incluídas no contrato

Por fim, para corretores de imóveis, gestores ou donos de imobiliárias, criar um contrato de aluguel completo é fundamental para o sucesso nos negócios imobiliários. 

Um contrato bem elaborado não apenas protege as partes envolvidas, mas também estabelece a base para um relacionamento saudável entre locador e locatário.

Certificando-se de que os elementos essenciais estão presentes no contrato, você estará contribuindo para a transparência e a segurança das transações imobiliárias. 

Além disso, é sempre aconselhável consultar um advogado especializado em imóveis ou imobiliárias para garantir que o contrato esteja em conformidade com as leis locais.

Portanto, ao seguir este guia e prestar atenção aos detalhes, você estará fornecendo um serviço valioso a seus clientes e contribuindo para o sucesso e a integridade do setor imobiliário. 

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