Laudo de Vistoria do Imóvel: Importância e como fazer
O laudo de vistoria do imóvel registra as condições da propriedade em uma data específica, com descrições e fotos de cada ambiente. Na locação, ele serve de referência para comparar o estado do imóvel na entrega e na devolução das chaves e apurar se uma diferença é dano, desgaste natural ou um problema que já existia.
Imagine que, na saída do inquilino, a imobiliária encontre um armário com a base inchada. Se a vistoria de entrada já registra o problema e mostra sua extensão, a equipe tem como comparar os dois momentos. Se o documento diz apenas “cozinha em bom estado”, fica mais difícil esclarecer quando o dano apareceu.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre a vistoria?
O artigo 22 da Lei do Inquilinato determina que o locador entregue o imóvel em condições de servir ao uso previsto e responda por defeitos anteriores à locação. Se o inquilino solicitar, o locador deve fornecer uma descrição detalhada do estado do imóvel na entrega, incluindo os defeitos existentes. Lei do Inquilinato, art. 22
Já o artigo 23 prevê que o locatário devolva o imóvel nas condições em que o recebeu, ressalvado o desgaste decorrente do uso normal. Também cabe ao locatário reparar os danos provocados por ele ou pelas pessoas pelas quais responde nos termos da lei. Os registros de entrada e saída ajudam a apurar essas diferenças. Lei do Inquilinato, art. 23
Quando fazer a vistoria do imóvel?
| Tipo de vistoria | Quando fazer | O que registrar |
|---|---|---|
| Entrada | Antes da entrega das chaves | Condições iniciais, defeitos existentes, itens entregues e verificações pendentes |
| Constatação | Durante a locação, quando for preciso documentar uma ocorrência ou acompanhar um reparo | Situação observada, data, fotos e providências combinadas |
| Saída | No encerramento da locação | Condições na devolução e diferenças em relação ao registro de entrada |
| Entrega na compra e venda | Na etapa de entrega combinada entre as partes | Estado aparente, itens incluídos no negócio e pendências acordadas |
Se for necessário vistoriar o imóvel durante a locação, combine a data e o horário com o inquilino. Essa combinação prévia está prevista no artigo 23 da Lei do Inquilinato.
Como fazer um laudo de vistoria do imóvel?
1. Prepare a visita
Confirme o endereço, a unidade, as vagas ou depósitos incluídos e quem dará acesso ao imóvel. Verifique se há água e energia disponíveis para os testes de uso. Na vistoria de saída, leve o relatório de entrada e os registros de reparos ou alterações autorizadas durante o contrato.
2. Percorra o imóvel na mesma ordem
Adote uma sequência que possa ser repetida na saída. Comece pela entrada e siga cômodo por cômodo, incluindo garagem, varanda, depósito e áreas externas quando fizerem parte da locação.
Para cada item, anote a localização, o estado aparente e o resultado da verificação. Se a energia estiver desligada, por exemplo, registre que o funcionamento dos equipamentos ficou pendente.
3. Descreva o que você observou
Troque avaliações vagas, como “regular” ou “com avarias”, por descrições que permitam localizar e comparar a ocorrência.
Quarto 1, parede junto à janela. Pintura branca com mancha escura de aproximadamente 15 cm no canto inferior direito. A causa da mancha não foi apurada. Ver fotos 12 e 13.
Nesse exemplo, uma foto aberta localiza a mancha no cômodo e a foto de detalhe mostra sua extensão. Use a mesma referência no texto e nas imagens para facilitar a conferência.
4. Envie o relatório completo às partes
Identifique a data, o tipo de vistoria, o imóvel, as partes e o responsável pelo registro. Encaminhe o relatório com os anexos, registre a ciência dos envolvidos e informe como enviar observações conforme o procedimento da locação. Se houver complemento, date a alteração e mantenha a versão original para consulta.
O que verificar em cada cômodo?
| Item | O que observar e registrar |
|---|---|
| Paredes, tetos e pintura | Manchas, descascados, furos, marcas e fissuras aparentes |
| Pisos e revestimentos | Riscos, peças quebradas ou soltas, juntas, rodapés e rejuntes |
| Portas e janelas | Abertura, fechamento, fechaduras, vidros, ferragens e danos visíveis |
| Instalações hidráulicas | Torneiras, descargas, registros e vazamentos aparentes durante o uso |
| Instalações elétricas | Estado aparente de tomadas e interruptores e resultado das verificações simples realizadas |
| Móveis e equipamentos | Quantidade, identificação, estado de conservação e funcionamento observado |
| Chaves e acessos | Quantidade de chaves, controles e dispositivos entregues |
Em imóveis mobiliados, descreva os itens individualmente. “Mesa de jantar com quatro cadeiras, assento da cadeira junto à janela rasgado” é um registro mais fácil de conferir na saída do que “sala mobiliada”.
Quem pode fazer a vistoria do imóvel?
O registro descritivo para a locação pode ser organizado pela imobiliária, pelo locador ou por um prestador contratado. O trabalho consiste em documentar as condições aparentes e as verificações realizadas.
Já a investigação da origem de uma infiltração, da segurança de uma instalação elétrica ou da relevância de uma fissura pode exigir um profissional habilitado para aquele diagnóstico. Nesses casos, fotografe e descreva a ocorrência no relatório e registre o encaminhamento para avaliação técnica.
Como comparar a vistoria de saída com a de entrada?
Use a mesma ordem de cômodos e, sempre que possível, fotografe os itens pelo mesmo ângulo. Para cada diferença, consulte o relatório inicial, os registros de manutenção e as autorizações dadas durante a locação.
Uma porta que já apresentava riscos na entrada pode continuar com as mesmas marcas na saída. Uma fechadura quebrada, por sua vez, pede apuração das circunstâncias e do que foi documentado. Em ambos os casos, a comparação deve mostrar o que mudou antes de atribuir responsabilidade ou propor uma cobrança.
Ao encaminhar o relatório de saída, indique o item, a diferença observada, as fotos correspondentes e o que ainda precisa ser esclarecido. Assim, locador e locatário conseguem discutir a mesma ocorrência com base nos registros.
Como o Tecimob ajuda
Com o Tecimob, a imobiliária pode organizar a carteira por imóvel e manter os dados de cada unidade acessíveis à equipe. O cadastro ajuda a identificar a propriedade e consultar suas características ao preparar a vistoria e acompanhar o atendimento. Conheça o cadastro de imóveis do Tecimob