A regularização de imóveis é um processo essencial para garantir a segurança jurídica e a valorização do patrimônio de muitos brasileiros.

A compra e venda de imóveis envolve diversos procedimentos, muitos deles são burocráticos e abrangem vários documentos. E um dos processos que gera mais dúvidas nos clientes é a regularização dos imóveis. 

Isso porque a falta de regularização pode levar a uma série de problemas e riscos para os proprietários ou para quem deseja comprar o imóvel, incluindo a perda do imóvel. 

E também por esse motivo que corretores de imóveis ou imobiliárias são tão importantes para a negociação de imóveis. Profissionais imobiliários conhecem todos os trâmites e como resolver as irregularidades do imóvel. 

Geralmente estes problemas de regularização imobiliária surgem em momentos complicados da vida do cliente, durante a compra e venda de um imóvel ou em uma situação de luto, quando é necessário fazer um inventário. 

Essas irregularidades com o imóvel na grande maioria das vezes está nos documentos, certidões, escrituras entre outros registros que são muito importantes para que o imóvel possa ser negociado dentro das legalidades. 

Mesmo sabendo do valor destes documentos e sendo comum a necessidade de regularização de um imóvel, muitos corretores de imóveis iniciantes ainda não sabem como proceder nestas ocasiões. 

Por isso preparamos este artigo sobre regularização imobiliária, saiba como é o processo de regularização de um imóvel, quais documentos são necessários, sua importância, quem pode fazê-lo e muito mais.

O que é a regularização de imóveis?

A regularização de imóveis é o conjunto de procedimentos legais e administrativos necessários para tornar um imóvel legalmente reconhecido e regularizado perante os órgãos públicos e as leis vigentes. 

Essa regularização pode se referir a matrícula do imóvel, sua propriedade, posse ou outras documentações imobiliárias. 

Então ela abrange diversos processos que são realizados para deixar o imóvel nos conformes das leis. Ou seja, é o procedimento que torna um imóvel apto juridicamente, estabelecendo sua posse e tornando-o uma propriedade imobiliária dentro das diretrizes legais. 

É comum que a regularização seja vinculada ao usucapião, mas ela também pode se tratar de outras questões burocráticas, como uma matrícula do imóvel escrita incorretamente, ou alguma contrariedade no projeto arquitetônico.

Essa regularização é crucial para que um imóvel seja considerado legal e para que seus proprietários tenham segurança jurídica sobre a posse e os direitos relacionados a ele. 

Além disso, a regularização é fundamental para possibilitar transações imobiliárias, como a venda ou a herança do imóvel.

Por que é importante regularizar o imóvel:

O principal objetivo da regularização é tirar o imóvel da ilegalidade, deixá-lo apto para ser negociado. 

Caso o imóvel esteja numa situação irregular, ele pode ser fiscalizado e multado, dependendo de qual infração esteja sendo cometida. 

Quando se trata de imóveis comerciais, ele pode até ser impedido de funcionar. E claro, um imóvel que esteja na clandestinidade não pode ter acesso a financiamentos imobiliários, nem ser comercializado e também não é possível registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, ele fica inelegível para casos de doação ou herança e esta situação pode afetar financeiramente o cliente, podendo até fazê-lo perder sua propriedade. 

Tudo isso pode ser evitado com a regularização. Com o imóvel regularizado, o cliente poderá negociá-lo tranquilamente e também pode ficar em dia com o pagamento dos seus impostos. 

Também é através da regularização, que o proprietário tem seu direito real sobre o imóvel. Sem a escritura da propriedade, registros e tudo mais, perante a lei, não existe uma confirmação que o imóvel pertence ao cliente.

Com um imóvel regular, o cliente evita inúmeros problemas com a justiça. É importante que o corretor de imóveis explique para seu cliente que sem a regularização do imóvel ele não pode fazer nenhuma transação legal. 

Ou seja, não pode vender, usar como garantia, transferir etc…Aliás, vale lembrar, que um imóvel regularizado pode valer mais e também traz credibilidade durante as negociações. 

Importante ressaltar que apenas os imóveis regularizados podem ser financiados ou ofertados como garantia, exigir melhorias na infraestrutura da sua localidade, como iluminação pública, coleta de lixo entre outros. 

Outro bom motivo para efetuar a regularização é que ela fornece uma segurança jurídica. O cliente poderá emitir alvará de funcionamento comercial, transmitir o bem para herdeiros ou para compradores, dentre tantas outras vantagens.

Então, em resumo, a regularização do imóvel é importante pelos seguintes motivos:

1. Segurança Jurídica: garante que a propriedade seja reconhecida legalmente, protegendo os direitos do proprietário. Sem essa regularização, o imóvel fica sujeito a disputas legais e pode ser objeto de ações de despejo ou demolição.

2. Valorização do Patrimônio: Imóveis regulares tendem a ser mais valorizados no mercado. Um imóvel irregular pode ser desvalorizado, uma vez que os compradores preferem investir em propriedades que não apresentem riscos legais.

3. Acesso a Serviços Públicos: A regularização permite que o imóvel tenha acesso a serviços públicos essenciais, como água, energia elétrica, esgoto e coleta de lixo. Imóveis irregulares podem ficar excluídos desses serviços.

4. Possibilidade de Transações: A regularização é necessária para a realização de transações imobiliárias, como venda, doação ou herança do imóvel. Sem a regularização, essas transações se tornam complicadas e arriscadas.

5. Evitar Penalidades: A ocupação ou construção irregular de imóveis pode resultar em multas e penalidades impostas pelas autoridades municipais e estaduais. A regularização evita esses problemas e suas consequências financeiras.

6. Contribuição para o Desenvolvimento Urbano: A regularização de imóveis contribui para o ordenamento urbano, permitindo que os órgãos públicos tenham um melhor controle do crescimento das cidades e a aplicação de políticas de desenvolvimento urbano sustentável.

Qual o processo para regularização de um imóvel?

O processo de regularização de imóveis pode variar de acordo com a cidade, o estado e a legislação vigente. No entanto, há algumas etapas gerais que podem ser seguidas para iniciar o processo:

Identificação da situação atual do imóvel

O primeiro passo é identificar a situação atual do imóvel. Isso envolve verificar se há irregularidades na documentação, na construção ou na ocupação do terreno. É importante entender quais são os problemas que precisam ser resolvidos.

Sabendo disso, dependendo do problema, existe a solução para regularizar o imóvel. E nem todos precisam ser resolvidos com processos jurídicos. 

Os principais métodos utilizados para regularização são: 

• Usucapião judicial e usucapião extrajudicial;
• Regularização dos impostos;
• Adjudicação compulsória;
• Averbação da construção ou da demolição;
• Aumento de áreas;
• Mudança de classificação de uso;
• Desmembramento ou unificação de matrícula.

Dependendo do caso, talvez seja necessário o auxílio de algum profissional especializado em direito imobiliário. 

Consulta à Prefeitura ou órgão responsável

Após identificar as irregularidades, é necessário entrar em contato com a prefeitura local ou o órgão responsável pela regularização de imóveis na região, geralmente é o Cartório de Registro de Imóveis. 

Eles poderão fornecer informações específicas sobre os procedimentos e documentos necessários para regularizar o imóvel.

Busca de documentos:

Para iniciar o processo, o cliente pode apresentar o contrato de compra e venda. Com o contrato em mãos, é possível emitir a escritura da propriedade e só com ela é permitido seguir para os próximos passos, como a solicitação da abertura de matrícula do imóvel, por exemplo. Veremos quais os outros documentos necessários mais adiante.

Alvará de Regularização:

Com a matrícula do imóvel você poderá solicitar o Alvará de Regularização, que afirma que a construção do imóvel está legalizada. Este documento é válido apenas para imóveis já construídos. 

Quando se tratar de terrenos ou obras, é necessário emitir o Habite-se na prefeitura.

Regularização da Construção

Se a construção do imóvel estiver em desacordo com as normas urbanísticas, pode ser necessário regularizá-la. 

Isso pode envolver a adequação da planta do imóvel, a obtenção de alvarás e licenças de construção, e a realização de obras para cumprir as exigências legais.

Pagamento de Taxas e Impostos

Durante o processo de regularização, podem ser aplicadas taxas e impostos relacionados à regularização do imóvel. É importante estar ciente dessas obrigações financeiras e efetuá-las dentro dos prazos estabelecidos.

Certidões Negativas de Débitos: 

• Após pagar as taxas e impostos necessários e regularizar o imóvel junto do órgão municipal, você poderá emitir a CND (Certidão Negativa de Débitos). Ela pode ser feita em um uma repartição da Receita Federal.
• A partir daí, o cliente poderá ajustar sua situação financeira. Esta Certidão Negativa de Débitos também é um documento fundamental para regularizar o imóvel.
• Acompanhamento do Processo
• O processo de regularização pode ser demorado e envolve várias etapas. É fundamental acompanhar de perto o andamento do processo, respondendo a eventuais exigências dos órgãos públicos e fornecendo os documentos necessários.

Averbação do Imóvel:

Para finalizar o processo de regularização, é preciso fazer a averbação de construção do imóvel, ela pode ser realizada também no Cartório de Registro de Imóveis da cidade.

Só para deixar claro, a averbação trata-se do ato de informar todas as alterações feitas no imóvel ou nas condições dos proprietários. 

Como regularizar imóveis sem escritura e registro? 

Infelizmente muitos imóveis não possuem escritura, nestes casos, a regularização e venda desse imóvel pode ser muito difícil, mas não é impossível. 

Nestes casos, o processo de regularização segue a mesma linha, porém o atual proprietário deverá pagar a escritura e o registro do imóvel. 

O valor da escritura do imóvel é cobrado de acordo com uma tabela que pode variar dependendo do valor do imóvel e do estado em que o imóvel está localizado. 

Já o registro também segue uma tabela de valores e pode ser pago no Cartório de Registro de Imóveis. 

Como regularizar o imóvel sem o habite-se? 

Se o imóvel for construído de acordo com a lei, a prefeitura concede o documento chamado habite-se que atesta que o imóvel está dentro dos conformes legais. 

Resumidamente, é um documento que informa que o imóvel pode ser ocupado. Se o imóvel não possuir esse documento, o IPTU pode ser mais caro e o proprietário pode ter problemas para vendê-lo. 

Para emitir o habite-se, o responsável precisará contratar um engenheiro para fazer a planta e informar se ela está de acordo com a lei. 

Claro, todo esse processo deve ter a autorização da prefeitura. Após isso, o proprietário deve entregar a planta e solicitar a regularização. 

Como regularizar imóveis com dívidas? 

Há muitas formas do imóvel obter dívidas, pode ser por atraso no IPTU, falta de pagamento em financiamentos, entre outros motivos. 

Para regularizar esse tipo de situação, o responsável pelo imóvel deve fazer a negociação destas dívidas, por exemplo, se for dívida de financiamento, o proprietário deve negociar com o banco. 

Após a quitação dessas dívidas, o proprietário pode dar sequência no processo de regularização.

Como regularizar imóveis com contrato de gaveta? 

Quando o imóvel é negociado de maneira informal, ou seja, não possui registro de transação, é chamado de contrato de gaveta. Nestes casos, para regularizar este imóvel será necessário fazer a escritura, o registro e pagar o ITBI.

O papel do ITBI na regularização do imóvel: 

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo recolhido pela prefeitura. Ele serve para fazer a transmissão do bem entre pessoas vivas, o valor do tributo é pago depois da venda do imóvel e é calculado com base no valor do imóvel e pode depender do município onde o imóvel está localizado.

Documentos necessários para regularização de imóveis:

Já sabemos que os documentos são parte fundamental no processo de regularização de imóveis. Por isso é importante a organização e um checklist dos documentos necessários para efetuar este procedimento. 

No momento da negociação de imóveis, é normal ter que fazer o levantamento dos principais documentos do imóvel e dos envolvidos na transação. Faz parte do trabalho do corretor de imóveis auxiliar os clientes nesta parte burocrática. 

Muitos clientes não sabem nem por onde começar quando surge a necessidade de regularizar o seu imóvel para dar início a um processo de venda ou aluguel. 

E podemos afirmar que por este motivo, muitas vezes, a negociação do imóvel se torna mais complicada do que deveria. 

A falta de documentos é um dos grandes empecilhos na hora de vender ou alugar um imóvel. Os possíveis interessados ficam receosos de se envolver em uma negociação que não pareça segura.

Os documentos do imóvel estando regularizados torna tudo mais simples e passa confiança para o cliente interessado. 

Normalmente, os documentos requisitados para regularizar o imóvel são:

• Matrícula do imóvel;
• Certidão negativa de débitos;
• Planta do imóvel;
• Escritura pública ou Contrato de compra e venda ;
• Número de indicação fiscal e inscrição imobiliária (presentes no carnê de IPTU);
• Documentos dos envolvidos;
• Certidões de nascimento/casamento/óbito;
• Topografia da área;
• Alvará de construção (em caso de obras);
• Licença ambiental (dependendo do terreno).

Quem pode fazer a regularização?

Existem dois tipos de imóveis irregulares, aqueles que possuem obras fora da legalidade e os que não possuem regularidade na sua documentação imobiliária. 

Para cada um destes casos há profissionais capacitados que são indicados para fazer a regularização. 

Na primeira situação o mais adequado é a contratação de um engenheiro civil, pois ele saberá quais as normas técnicas que precisam ser ajustadas na propriedade.

No segundo caso um corretor de imóveis ou um advogado imobiliário podem auxiliar o cliente neste processo. 

Principais desafios no processo de regularização de imóveis

O processo de regularização de imóveis pode ser desafiador e enfrentar algumas dificuldades, que variam de acordo com a situação específica do imóvel e as leis locais. 

Alguns dos desafios mais comuns são:

1. Custo Financeiro: A regularização de imóveis pode envolver o pagamento de taxas, impostos e, em alguns casos, a realização de obras para adequar o imóvel às normas. Isso pode representar um custo alto para os proprietários.

2. Burocracia: O processo é frequentemente burocrático e pode exigir a obtenção de diversos documentos e a interação com diferentes órgãos públicos. A falta de clareza e agilidade nos trâmites pode tornar o processo mais demorado e complexo.

3. Condições Irregulares: Em alguns casos, o imóvel pode estar em condições tão irregulares que a regularização se torna inviável, exigindo a demolição ou a desocupação do terreno.

4. Mudanças na Legislação: A legislação relacionada à regularização de imóveis pode mudar ao longo do tempo, o que pode afetar o processo e a viabilidade da regularização.

5. Disputas de Propriedade: Em situações de imóveis ocupados por várias famílias ou com disputas de propriedade, a regularização pode se tornar ainda mais complexa devido às divergências entre os interessados.

A regularização de imóveis é um processo fundamental e envolve muitas etapas, desde a identificação das irregularidades até a obtenção de documentos e licenças, e pode enfrentar desafios burocráticos e financeiros.

Portanto, os corretores de imóveis e imobiliárias devem estar aptos para informar e aconselhar os proprietários dos imóveis e clientes que desejam comprar ou alugar imóveis.

Os proprietários, que são os principais interessados na regularização do imóvel devem estar cientes da importância da regularização e estarem dispostos a investir tempo e recursos no processo. 

Assim ele estará evitando problemas legais e prejuízos financeiros no futuro. 

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