O processo de compra e venda de um imóvel não é simples, por ser uma transição que envolve altos valores e tem um grande impacto na vida dos envolvidos, é necessário alguns cuidados. 

Um deles é garantir que a venda seja segura para todas as partes. Para isso é preciso que sejam apresentadas algumas documentações e certidões.

As certidões devem ser retiradas para que o contrato de compra e venda possa ser feito da maneira mais clara possível. 

Elas são referentes tanto ao proprietário, quanto ao imóvel. Um dos objetivos é apresentar qual a situação financeira do dono da propriedade, se há algum processo civil, trabalhista em seu nome, etc…

E em relação ao imóvel, as certidões também são muito importantes, o propósito é verificar como está o imóvel legalmente. 

Essa parte burocrática do processo de compra e venda do imóvel deve ser explicada com cuidado aos clientes. 

Então o corretor precisa conhecer muito bem todos os tipos de documentação imobiliária, para poder prestar um atendimento qualificado e efetivo. 

O profissional imobiliário também deve reforçar a importância destes documentos, para segurança do proprietário e do comprador.

Neste artigo apresentaremos as principais certidões e outras documentações exigidas na compra e venda de um imóvel. Confira:

O que são as certidões para venda de imóveis e para que elas servem:

As certidões são documentos emitidos pelos órgãos governamentais. Na compra e venda de imóveis estes documentos servem para garantir mais segurança aos envolvidos na transação. 

Ou seja, tanto o comprador, quanto o vendedor devem apresentar certas certidões, as mais comuns são as certidões negativas, que tem o objetivo de confirmar que não existem pendências jurídicas, trabalhistas ou financeiras envolvendo o nome do vendedor ou do próprio imóvel. 

Sendo assim, elas são atestados para afirmar que o imóvel e os envolvidos estão regularizados e podem efetuar a negociação sem problemas. 

No caso da certidão negativa, ela só pode ser emitida caso não haja nenhuma pendência. Então algumas vezes é necessário que o imóvel ou a situação do proprietário seja regularizada para poder ter acesso ao documento. 

Ou seja, quando o cliente vai efetuar o pedido da certidão negativa, ele saberá se há pendências e como resolvê-las. Após solucionar o problema, a certidão será emitida. 

Como resolver certas pendências exigem tempo e dinheiro do cliente, muitos se perguntam para que elas servem, se são realmente indispensáveis. 

Pois bem, nenhuma transação imobiliária está livre de burocracia, ainda mais a de compra e venda de imóveis. 

Então há sim, documentos essenciais que fazem parte deste processo, as certidões, como já citamos, servem para confirmar a situação, seja dos envolvidos ou do imóvel que está sendo negociado.

Este procedimento traz segurança aos envolvidos e evita diversos problemas futuros. Então é fundamental emitir tais certidões para que tudo seja feito da maneira mais legal possível. 

Como emitir as certidões para compra e venda do imóvel?

Dependendo da certidão exigida, o solicitante pode fazer a solicitação via internet nos sites dos órgãos responsáveis. Mas em outros casos ou instituições, a solicitação deve ser feita presencialmente. 

A maioria delas podem ser requeridas com os dados de CNPJ ou CPF, algumas são gratuitas e outras pagas.

Em geral, as certidões são solicitadas à Receita Federal, mas também existem outras empresas que fazem esse tipo de serviço.  

Quais são as certidões necessárias para a venda de imóveis:

É importante ressaltar que existem diversas certidões para a venda do imóvel, mas nem todas são obrigatórias, vai depender muito das leis do município onde está sendo realizada a transação. 

A função do corretor, além de intermediar a negociação, é conhecer as leis do município que atua para poder prestar o atendimento ao cliente e informá-lo como será o processo de finalização da venda e quais os documentos exigidos. 

A boa notícia é que atualmente a maioria das certidões podem ser emitidas online. 

Confira agora algumas das certidões necessárias para compra e venda do imóvel:

Certidão de Matrícula Atualizada

A Certidão de Matrícula Atualizada é um documento de extrema importância na venda de imóveis. Ela contém todas as informações relevantes sobre o imóvel, proporcionando segurança e transparência aos envolvidos na negociação.

Essa certidão apresenta o histórico completo dos proprietários do imóvel, desde a sua origem até o proprietário atual. 

Além disso, ela também demonstra se existem ônus ou gravames registrados, como hipotecas, penhoras ou ações judiciais, que podem afetar a regularidade da propriedade.

Na prática, a Certidão de Matrícula Atualizada permite que o comprador verifique se o imóvel está livre de quaisquer restrições ou pendências legais. Isso garante que a transação seja feita de maneira segura, evitando problemas futuros.

Para obter a Certidão de Matrícula Atualizada, é necessário solicitar o documento no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado.

É importante ressaltar que a validade desta certidão pode variar de acordo com as normas de cada cartório, portanto, é recomendável obtê-la o mais próximo possível da data da negociação.

Certidão de Escritura:

A Certidão de Escritura é uma das mais importantes, ela indica que o imóvel está escriturado e é elegível em relação ao sistema tributário. Ou seja, esta certidão comprova que a propriedade está registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 

Ela também serve para afirmar quem é o proprietário do imóvel. Este documento deve ser apresentado logo no início da transação à pessoa que deseja comprar o imóvel. 

Certidão Vintenária ou Certidão de Ônus Reais:

A Certidão de Ônus Reais é um dos documentos mais importantes na venda de imóveis. 

Certidões imobiliárias como essa têm o objetivo de fornecer informações precisas sobre a situação jurídica do imóvel, garantindo assim a segurança da transação.

Essa certidão contém uma série de informações relevantes para a compra ou venda de um imóvel. 

Ela apresenta o histórico de transações do imóvel, as restrições legais existentes, como hipotecas e penhoras, e também os direitos e obrigações que recaem sobre o imóvel.

Além disso, a Certidão de Ônus Reais permite verificar se existem ações judiciais em andamento relacionadas ao imóvel. Isso é fundamental para evitar futuros problemas legais ou disputas em relação à propriedade.

A Certidão de Ônus Reais deve ser obtida junto ao cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está localizado. 

É importante solicitar uma certidão atualizada, que reflete a situação mais recente do imóvel.

Certidão Negativa de Ações Trabalhistas e Certidão de Regularidade do FGTS:

A certidão negativa de ações trabalhistas busca comprovar que não há ações trabalhistas envolvendo o imóvel, o vendedor ou o comprador. 

E a Certidão de Regularidade do FGTS comprova que o vendedor está em dia com as obrigações trabalhistas relacionadas ao imóvel. 

Essa certidão atesta que o vendedor está em situação regular perante o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), o que traz segurança para o comprador.

No mercado imobiliário, a Certidão de Regularidade do FGTS é um requisito essencial para a concretização de negócios, pois demonstra que não há pendências trabalhistas ou retenções no valor do FGTS sobre o imóvel em questão. 

Isso garante que o comprador pode adquirir o imóvel sem preocupações com questões trabalhistas.

Para obter a Certidão de Regularidade do FGTS, o vendedor deve acessar o site da Caixa Econômica Federal, preencher o formulário disponível e solicitar a emissão do documento. 

É importante garantir que todas as obrigações junto ao FGTS estejam em dia para que a certidão seja emitida sem problemas.

No momento da negociação imobiliária, é fundamental que tanto o vendedor quanto o comprador solicitem a Certidão de Regularidade do FGTS, garantindo assim a transparência e segurança na transação. Essa certidão comprova a lisura da operação e evita possíveis complicações futuras.

Certidão Negativa da Justiça Federal:

Esta certidão, busca encontrar possíveis problemas em relação a dívidas do proprietário ou do imóvel com a Justiça Federal. 

Havendo pendências, elas precisarão ser resolvidas para dar continuidade a transação imobiliária. 

Vale lembrar, que em alguns casos, se essa certidão não for emitida, o imóvel não poderá ser vendido. 

Certidão Negativa de Ações Cíveis: 

Este documento serve para provar que não há pendências judiciais referentes ao proprietário ou ao imóvel que prejudiquem o andamento da venda do imóvel ou até mesmo que impeça que ele seja comercializado. 

Certidão negativa das ações da Fazenda Estadual e Municipal:

Esta certidão negativa, como o próprio nome sugere, verifica se o imóvel ou o proprietário tem pendências com a Fazenda do Estado e do Município.  

Certidão Negativa de Débitos Municipais

A Certidão Negativa de Débitos Municipais é um dos documentos fundamentais na venda de imóveis.

Esta certidão tem como objetivo comprovar que o imóvel está regularizado perante os tributos municipais, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e outras taxas municipais.

Para obter a Certidão Negativa de Débitos Municipais, é necessário solicitar junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado. 

Geralmente, o pedido pode ser feito de forma presencial ou online, mediante o preenchimento de um formulário específico e a apresentação dos documentos necessários.

Ao realizar a venda de um imóvel, é importante que o vendedor obtenha esta certidão para comprovar que não existem débitos pendentes relacionados ao imóvel. 

Isso garante ao comprador que está adquirindo um imóvel livre de dívidas municipais, evitando problemas futuros.

Além disso, a Certidão Negativa de Débitos Municipais também é fundamental no momento da assinatura do contrato de compra e venda, servindo como um documento de segurança para ambas as partes envolvidas na transação imobiliária.

Vale ressaltar que a exigência da Certidão Negativa de Débitos Municipais pode variar de acordo com a região e o tipo de imóvel a ser negociado. 

Portanto, é sempre importante consultar um especialista, como um advogado imobiliário, para garantir que todas as certidões necessárias sejam obtidas de acordo com a legislação vigente.

Certidão Negativa de Débitos Estaduais

A Certidão Negativa de Débitos Estaduais é um documento fundamental no processo de venda de imóveis. 

Assim como a Certidão Negativa de Débitos Municipais, ela tem o objetivo de comprovar que o imóvel não possui pendências junto aos órgãos estaduais responsáveis.

Essa certidão é emitida pelo órgão competente do estado onde o imóvel está localizado. Ela é essencial para garantir a regularidade do imóvel, pois verifica se existem débitos ou restrições que possam comprometer a transação imobiliária.

A Certidão Negativa de Débitos Estaduais oferece segurança tanto para o comprador quanto para o vendedor. 

Para o comprador, é uma garantia de que o imóvel está livre de dívidas e questões legais que possam afetar sua posse ou uso. 

Já para o vendedor, a certidão comprova a idoneidade do imóvel, aumentando a confiança do comprador e agilizando o processo de venda.

Para obter a Certidão Negativa de Débitos Estaduais, é necessário apresentar alguns documentos e informações, como o número de inscrição do imóvel e o CPF do proprietário.

O procedimento pode variar de acordo com cada estado, mas em geral é realizado através do site do órgão responsável ou presencialmente em suas unidades de atendimento.

É importante ressaltar que a Certidão Negativa de Débitos Estaduais deve ser atualizada em um prazo próximo à conclusão da negociação, pois débitos podem ser contraídos no período de validade da certidão anterior. 

Ao exigir essa certidão, as partes envolvidas na compra e venda de imóveis asseguram a transparência e a segurança da operação.

Certidão Negativa de Débitos Federais

A Certidão Negativa de Débitos Federais é um documento de extrema importância na negociação imobiliária. 

Ela garante que o imóvel em questão não possui dívidas junto à União, o que é essencial para garantir a segurança jurídica da transação.

Ao obter a Certidão Negativa de Débitos Federais, é possível verificar se o vendedor não possui pendências relacionadas a impostos federais, como o Imposto de Renda, o INSS e outros tributos federalizados. 

Isso evita que o comprador seja surpreendido com dívidas existentes sobre o imóvel após a negociação.

É importante ressaltar que a Certidão Negativa de Débitos Federais deve ser emitida em nome do vendedor e possui validade, geralmente, de 180 dias. 

Portanto, é fundamental verificar a atualidade do documento durante o processo de compra de um imóvel.

Como obter a Certidão Negativa de Débitos Federais?

Para obter a Certidão Negativa de Débitos Federais, o vendedor deve acessar o site da Receita Federal e realizar a solicitação online. 

Será necessário informar os dados pessoais, como CPF ou CNPJ, bem como as informações do imóvel a ser vendido.

Após a solicitação, a Receita Federal fará a análise das informações e, caso não haja pendências, emitirá a Certidão Negativa de Débitos Federais. 

Em alguns casos, pode ser necessário comparecer a uma unidade da Receita Federal ou aguardar a análise presencialmente.

Certidão negativa das Ações em Família:

Essa certidão é uma das mais importantes para a venda de um imóvel, porque ela busca garantir que não haja ações em família relacionadas ao proprietário do imóvel. 

Um bom exemplo da importância deste documento, é quando há briga na justiça pelo imóvel, neste caso ele não poderá ser vendido sem estar totalmente regularizado. 

Certidão Negativa do Cartório de Protestos:

Esta é para o caso de haver protestos contra o CPF ou CNPJ do proprietário do imóvel, caso haja, a situação deverá ser regularizada para dar continuidade ao processo de venda. 

Certidão de Ações Reais e Certidão de Feitos Ajuizados:

A Certidão de Ações Reais e Certidão de Feitos Ajuizados são documentos que tem como objetivo verificar se o imóvel está envolvido em processos judiciais.

Essas certidões são fundamentais para garantir a segurança e a tranquilidade na transação imobiliária.

Quando você está comprando um imóvel, é essencial certificar-se de que ele não está envolvido em disputas legais que possam afetar a sua posse e a sua utilização. 

Essas certidões são emitidas pelo poder judiciário e informam se existem ações em andamento que possam comprometer a negociação.

Imagine adquirir um imóvel e, posteriormente, descobrir que há uma ação judicial que pode resultar na sua perda ou em restrições ao seu uso. 

Isso poderia gerar graves prejuízos financeiros e até mesmo a perda do imóvel. 

Essas certidões são especialmente importantes para imóveis localizados em áreas onde há conflitos judiciais, como disputas de propriedade, processos de usucapião, entre outros. 

Elas fornecem informações sobre ações de natureza real, garantindo que você esteja ciente de qualquer litígio relacionado ao imóvel.

A obtenção dessas certidões podem ser feitas por meio de solicitação ao poder judiciário local onde o imóvel está situado. 

Elas podem ser requeridas tanto pelo vendedor quanto pelo comprador, pois ambos têm interesse em saber se o imóvel possui pendências legais.

Outras certidões importantes para venda de imóveis:

Além das certidões imobiliárias mencionadas anteriormente, existem outras que podem ser necessárias durante o processo de venda de imóveis. 

Essas certidões variam de acordo com cada situação e são essenciais para garantir a segurança e a regularidade da transação.

Uma das certidões adicionais que pode ser solicitada é a Certidão de Usufruto, que comprova se existe algum direito de uso sobre o imóvel. 

Essa documentação imobiliária é importante para garantir que não haja nenhum impedimento ou conflito de posse.

Outra certidão relevante é a Certidão de Avaliação do Imóvel, que informa o valor venal do imóvel. Essa certidão imobiliária é especialmente importante para transações comerciais ou casos em que a avaliação correta do valor do imóvel é essencial.

Além disso, dependendo da localização do imóvel, outras certidões imobiliárias podem ser exigidas, como a Certidão de Área de Proteção Ambiental, a Certidão de Zoneamento e a Certidão de Regularidade do Plano Diretor. 

Essas certidões são específicas para garantir a conformidade com normas ambientais e urbanísticas.

Outros documentos exigidos na compra e venda do imóvel:

Documentos do Imóvel:

• Matrícula do imóvel atualizada;
• ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o guia é emitido pela Prefeitura e o pagamento deve ser feito pelo comprador e apresentado na hora de fazer a escritura;
• Planta Baixa: solicitada em casos de financiamento ou utilização do saldo do FGTS;
• Declaração de quitação condominial (apartamentos): declaração do síndico ou da administradora do imóvel, garantindo que ele está em dia com as parcelas do condomínio. No caso da declaração ser assinada pelo síndico, é preciso apresentar também a Ata da Assembleia na qual ele foi eleito.

Documentos do vendedor:

Todos os documentos citados devem ser solicitados ao vendedor e ao seu cônjuge, caso tenha. 

Além de serem expedidos nos cartórios da cidade onde está o imóvel e onde moram atualmente, caso seja em municípios diferentes. 

• Documentos pessoais de identificação: CPF do vendedor do imóvel e cônjuge (se forem casados);
• Certidão de nascimento (se for solteiro);
• Certidão de casamento (se for casado): se o casamento ocorreu depois da aquisição do imóvel, a certidão deve estar devidamente averbada no Registro de Imóveis). 
• Certidão de Casamento com averbação (se for separado, divorciado ou viúvo);
• Certidão do Distribuidor Cível solicitada no Fórum no Município;
• Certidão de feitos emitida pela Justiça Federal;
• Certidão de feitos emitida pela Justiça do Trabalho;
• Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas.

Documentos do comprador:

• Documento de identidade;
• Declaração de Imposto de Renda;
• Comprovante do estado civil;
• Extrato do FGTS (se vai ser utilizado para comprar o imóvel).

Vale ressaltar que todos estes documentos citados, incluindo as certidões têm o objetivo de livrar a negociação de possíveis problemas e evitar que os envolvidos tenham problemas futuros. 

Então é fundamental que toda a documentação seja emitida corretamente e entregue conforme for determinado e dentro do prazo. 

Lembrando que os documentos serão utilizados para fazer o contrato de compra e venda e para finalizar a transação. 

A função do corretor ou imobiliária neste momento é informar e auxiliar o cliente durante este processo. 

Que pode ser longo, mas que é imprescindível para que tudo ocorra de maneira justa e tranquila. 

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