Os documentos mais importantes em uma negociação imobiliária são os contratos imobiliários, tanto o contrato de compra e venda, quanto o contrato aluguel de imóveis. 

E é importante que todas as pessoas envolvidas nessas transações estejam cientes de todas as cláusulas, taxas e multas que podem estar inseridos nestes contratos imobiliários. 

E também estarem dispostos a se comprometer e se responsabilizar, no momento da assinatura destes papéis. 

Os contratos de aluguel ou venda de imóveis costumam conter instruções e termos importantes. 

E estes itens são estabelecidos pelas leis imobiliárias, no caso do contrato de aluguel, as cláusulas são baseadas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245) e os contratos de compra e venda de imóveis são fundamentados na  Lei nº 4.591.

Em ambos os casos, o Código de Defesa do Consumidor também pode ser consultado, especificamente o   4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.
Normalmente estes documentos envolvem três pessoas: o vendedor ou locador; locatário ou comprador e uma imobiliária ou corretor de imóveis.

Os profissionais imobiliários desempenham um papel fundamental na orientação de compradores e locatários, e parte dessa orientação envolve explicar as implicações financeiras desses contratos.  

Todos os envolvidos devem estar cientes das especificações dos contratos e saber as taxas e multas que podem ser cobradas nessas transações. 

Esta é a principal maneira para construir uma boa negociação, e deixar a transação mais facilitada para todas as partes. E em alguns casos, é bom consultar um advogado para resguardar todos os envolvidos.

Neste artigo, abordaremos as multas e taxas mais comuns encontradas em contratos imobiliários, focando especificamente em contratos de aluguel de imóveis e contratos de compra e venda de imóveis. 

Contrato de aluguel de imóveis

Se tratando do modelo de aluguel, os inquilinos ficam responsáveis por pequenos reparos, taxas extras de condomínio, conservação do imóvel e das áreas externas, contas de água, luz, taxa de esgoto, lixo  e demais contas complementares. 

A instalação de água, de energia, multas anteriores ao contrato, obras, despesas extras, impostos, seguro contra incêndio e outras taxas devem ser pagas pelo proprietário. 

Exceto situações que estiverem especificadas no contrato. As taxas de intermediação também são da responsabilidade do proprietário. 

Multas nos contratos de aluguel de imóveis

No contrato de aluguel as multas mais comuns são por atraso no pagamento do aluguel ou por distrato, no caso de multa por atraso é quando o inquilino não paga o aluguel na data estipulada no contrato. 

Essa multa e o prazo de tolerância podem variar de acordo com as leis imobiliárias locais e o que está especificado em cada contrato de aluguel.

Neste caso, o corretor de imóveis deve explicar ao inquilino as implicações de atrasar o pagamento do aluguel. Isso pode ajudar a garantir que os inquilinos estejam cientes das consequências e evitem atrasos.

Como citamos, também existe a multa para caso de distrato (rescisão de contrato). Nas leis imobiliárias consta que existem dois tipos de distrato:

• Imobiliário contratual: cuja rescisão ou anulação já está prevista no contrato; 
• Imobiliário judicial: onde a rescisão ou anulação não foi acordada entre as partes. Nestes casos, há uma multa que deve ser acertada pela parte que deseja o distrato. 

Quem aluga pode rescindir o contrato a qualquer momento, desde que pague a multa. E caso o proprietário deseje rescindir o contrato ou queira vender o imóvel, ele deverá fazer um acordo com o inquilino. 

Se não for nenhuma dessas situações, o proprietário deverá pagar a rescisão e dar um prazo de 30 dias para que o inquilino possa desocupar a residência.

Quando a decisão parte do locador, a multa pode ser aplicada se o inquilino sair antes dos 12 meses ou se não respeitar o aviso prévio. 

Ela é proporcional ao período de cumprimento do contrato. De acordo com a lei, a multa não pode passar de 10% do valor total do contrato. O valor é calculado proporcionalmente ao tempo de contrato restante. 

Geralmente os contratos de aluguel são de 30 meses. Nesse caso, considerado o teto de 10%, estabelecido pela lei, o valor da multa seria de 3 meses de aluguel.

Exemplo: João assinou o contrato de 30 meses, mas quis sair faltando 10 meses para o fim do período contratual. Vamos supor que o valor do aluguel seja de R$ 1.000

• Valor total da multa para o contrato de 30 meses

Valor mensal do aluguel = R$1.000

Multa prevista no contrato = 3 meses do aluguel

Valor total da multa para 30 meses:

R$1.000 x 3 = R$3.000

• Valor proporcional da multa por mês de contrato

Valor total da multa = R$3.000

Duração total do contrato = 30 meses

Valor proporcional da multa por mês:

R$3.000 / 30 = R$100

• Valor final da multa que será cobrado para os meses restantes do contrato

Valor proporcional da multa por mês de contrato = R$100

Meses restantes de contrato = 10

Valor final da multa para 10 meses faltantes de contrato:

100 x 10 = R$ 1.000

O valor final a ser cobrado na multa, no caso do João, seria de R$1.000, referente aos 10 meses restantes do contrato.

Principais motivos para a rescisão do contrato de aluguel de imóveis

Geralmente os contratos de aluguel são rescindidos ou porque o proprietário precisa do imóvel ou porque o inquilino desrespeitou as cláusulas presentes no contrato de locação.

Vale ressaltar que o proprietário deve aguardar o fim do período de contrato para solicitar a sua devolução, e se ele quiser mesmo rescindir o contrato (cancelar o contrato antes do final do período), ele deve pagar uma multa, como já citamos.

A mesma coisa, se o inquilino quiser sair do imóvel antes do final do contrato. Porém neste caso há exceções, no caso de mudança devido a trabalho o inquilino pode solicitar a quebra de contrato sem ter que pagar a multa. 

Mas ele deve provar isso através de documentações da transferência de trabalho, com o endereço da empresa que irá trabalhar. E ele também deve notificar o locador no mínimo 30 dias antes da mudança.

Taxas nos contratos de aluguel de imóveis

Despesas extras, condomínio e IPTU

No contrato de aluguel deve estar incluído que as obras relacionadas à estrutura ou à fachada do imóvel são de responsabilidade do locador.

Na maioria dos contratos de aluguel, o locatário fica responsável pelo pagamento das taxas de condomínio e do IPTU, enquanto estiver morando no imóvel. 

É importante que os corretores de imóveis informem o locatário sobre essas responsabilidades adicionais, pois essas taxas podem representar um custo significativo além do aluguel mensal.

Taxa de limpeza e reparos

Outra taxa que pode estar presente em contratos de aluguel é a taxa de limpeza e reparos. 

Essa taxa é cobrada quando o imóvel é devolvido em condições diferentes das que estavam estabelecidas no início do contrato, por isso também é importante fazer uma vistoria no imóvel antes e depois da locação. 

Os gestores de imobiliárias ou corretores de imóveis devem realizar inspeções minuciosas antes e após a locação para garantir que os inquilinos sejam cobrados de maneira justa, evitando disputas desnecessárias.

Taxas de locação do imóvel

De acordo com a Lei do inquilinato, fica de responsabilidade do proprietário:

• Taxa de elaboração de contrato;
• Avaliação da idoneidade do locatário e fiadores;
• Taxa de consultas e outras taxas referentes à locação do imóvel;
• O seguro de incêndio deve ser feito pelo proprietário com uma seguradora (taxas como essa geralmente são obrigação do locador, mas a Lei também permite que elas passem a ser cobradas do inquilino).

Seguro Fiança

É opcional e contratado pelo inquilino, neste caso, ele é o responsável pelo pagamento das taxas. Quando o seguro fiança é contratado pela imobiliária, que é como geralmente acontece, o locatário tem direito a um corretor de seguros.

Contratos de compra e venda de imóveis

A compra e venda de imóveis envolvem muitas taxas e documentos importantes, principalmente em casos de financiamento. 

As parcelas podem começar altas e depois serem amortizadas. Também existem os índices de reajustes e pode haver casos de alienação fiduciária. Saiba mais no nosso artigo: É possível vender imóveis com alienação fiduciária? 

Para a transmissão de bens, há um imposto que deve ser pago pelo novo proprietário do imóvel. O ITBI, que é cobrado pela prefeitura, para fazer a transmissão do imóvel, o valor varia de cada município. Vamos citar ele mais adiante. 

Multas nos contratos de compra e venda

O distrato no caso de contratos de compra e venda são mais complicados. Para calcular a multa desta rescisão é preciso considerar muitos fatores: comissão de corretagem, impostos, taxas de condomínio, taxas de ocupação (caso o imóvel já tenha sido ocupado), taxas de amortização, juros, entrada, correção monetária entre outros. 

Também nestes casos, você precisa saber se o empreendimento está submetido ao Regime de Patrimônio de Afetação, basicamente é quando o imóvel é vendido na planta ou em construção. 

Neste caso, a empresa deve devolver 50% do valor que o cliente pagou. Caso contrário, a devolução pode chegar até a 75%. Este valor já com impostos, corretagem etc…

Quando a venda é desfeita, o valor deve ser corrigido de acordo com o INPC e devolvido à parte ao renunciante.

Entre os valores que podem ser subtraídos na hora da devolução estão a taxa de 3% correspondente a despesas administrativas e possíveis multas referentes a publicidade e corretagem, que variam entre 2% e 3%.

Se o imóvel for devolvido depois de ser ocupado, o comprador tem que pagar 1% sobre o valor total referente à ocupação e 4% ao ano sobre o valor do imóvel referente a depreciação.

Taxas dos contratos de compra e venda

O IPTU e condomínio 

A taxa de condomínio faz parte do contrato de compra e venda, assim como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Os valores só passam a ser cobrados do novo proprietário depois que ele recebe o habite-se.

Serviço de assessoria técnico-jurídica imobiliária: 

Taxa cobrada para pagar um profissional para conferir se todos envolvidos cumpriram corretamente as cláusulas do contrato. 

Caso o comprador queira reaver estas taxas, como Sati, corretagem, IPTU, condomínio etc… Ele tem o prazo de 10 anos para buscar a justiça, de acordo com o artigo 205 do Código Civil. 

O ITIV ou ITBI 

Imposto sobre a Transmissão de Inter Vivos ou Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, geralmente as prefeituras cobram uma taxa de 3% sobre a compra de um imóvel para transmissão do mesmo. 

O valor é cobrado somente para a transmissão de bens entre pessoas vivas. Os corretores de imóveis devem esclarecer os compradores sobre a obrigação de pagar esses impostos e como eles são calculados.

Taxas de Escritura e Registro

Ao comprar um imóvel, o comprador deve estar ciente das taxas de Escritura e Registro. Essas taxas são cobradas para oficializar a transferência da propriedade. 

Os corretores de imóveis devem explicar o valor dessas taxas e como elas serão divididas entre as partes envolvidas na transação.

Taxa de corretagem

A taxa de corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis responsável pela negociação. Os corretores de imóveis devem informar os compradores sobre a existência desta taxa e seu valor. 

Além disso, é importante que os corretores forneçam informações detalhadas sobre os serviços prestados em troca dessa comissão.

Custos de financiamento

Se o comprador optar por financiar a compra do imóvel, haverá custos associados ao empréstimo, incluindo taxas de juros, taxas de avaliação do imóvel e taxas de documentação. 

Os corretores de imóveis devem auxiliar os compradores a entenderem esses custos e como eles afetam o valor total da transação.

Taxa de evolução de obra

A taxa de evolução da obra, também chamada de juros de obra, é constituída pelos juros cobrados pelas instituições financeiras das construtoras e incorporadoras. 

Ela é originada a partir do financiamento que a construtora realiza junto ao banco para bancar o empreendimento imobiliário. 

Acontece que a construtora algumas vezes repassa essa taxa ao comprador direta ou indiretamente. 

Ou seja, o comprador é quem paga pelos juros referentes ao financiamento entre a construtora e o banco.

A situação fica ainda mais complicada quando os empreendimentos imobiliários atrasam e os compradores demoram mais para receber as chaves. 

Nesse tempo, a cobrança das taxas de evolução de obras continua, mesmo se o comprador receber sua unidade sem o habite-se.

Quando essas taxas são consideradas abusivas:

Este tipo de prática pode ser considerada abusiva porque trata-se de capitalização (anatocismo) sobre os consumidores durante o tempo em que a obra não for concluída. 

Isso porque o banco somente para com a cobrança no momento da liberação do habite-se, um documento expedido pelos órgãos competentes. 

A cobrança também torna-se abusiva nas seguintes ocasiões:

Quando o consumidor não é comunicado: 

Em muitos casos, o consumidor não é informado pela construtora quanto à cobrança das taxas de evolução de obras e fecha o negócio sem saber do acordo. Geralmente ele só fica sabendo quando assina o contrato.

Quando não está especificado em contrato: 

Muitas vezes, o contrato é redigido de forma genérica com a cláusula prevendo a correção dos valores conforme a variação do INCC. 

A cláusula é tida como abusiva uma vez que não é redigida de maneira clara, de acordo com o artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor.

O consumidor é colocado em desvantagem: 

A cláusula que possibilita a cobrança das taxas de evolução de obra também vai contra os artigos 39 e 51 do Código de Defesa do Consumidor. 

Segundo eles, o consumidor não pode ser exposto à desvantagem excessiva nas condições previstas na cobrança em que ele não sabe o valor exato do que terá que pagar pelo compromisso. 

Geralmente, a planilha apresentada não bate com o cobrado, podendo colocar o consumidor em uma situação incômoda.

Valores não são descontados do saldo devedor: 

Quando os valores referentes à taxas de evolução de obra não são amortizados do saldo devedor do bem adquirido.

O que o cliente pode fazer nestes casos:

Construtora e banco devem indenizar o consumidor, sobretudo quando há atrasos na entrega das chaves. 

Nesse sentido, a construtora é responsabilizada pela não efetivação das obras no prazo estabelecido, e o banco por não fiscalizar o andamento do cronograma de obras. 

Dessa forma, é possível entrar com apenas uma única ação contra os dois. Inicialmente é recomendado buscar uma solução pacífica com a construtora a fim de suspender a cobrança e ainda abater os valores já pagos indevidamente do saldo devedor. 

Caso não haja uma solução, o consumidor pode entrar com uma ação que restituirá em dobro ao mutuário, de acordo com o artigo 42 do código de defesa do consumidor.

Cuidados ao fazer os contratos imobiliários

É fundamental que o corretor de imóveis que esteja redigindo o contrato, seja de locação ou de venda, baseie-se nas leis imobiliárias como a Lei do Inquilinato e do Distrato. 

Ressaltamos a importância da transparência na hora de finalizar uma negociação, ou seja, explique ao cliente todas as taxas e multas presentes no contrato. 

Vale lembrar que um contrato bem feito é uma base sólida para qualquer transação, além de promover mais facilidade em caso de distratos, deixando os envolvidos mais seguros.

Também é válido contatar um advogado para que tudo fique dentro da Lei e as partes se sintam mais confiantes.

Dicas para corretores de imóveis e gestores de imobiliárias:

• Transparência é fundamental: Seja transparente com seus clientes sobre todas as multas e taxas envolvidas nos contratos imobiliários. Isso ajuda a construir confiança e evitar mal-entendidos no futuro.
• Conheça as leis imobiliárias locais: As leis que regem as multas e taxas em contratos imobiliários podem variar de uma região para outra. Esteja atualizado sobre as leis locais para garantir que os contratos estejam em conformidade.
• Documentação completa: Certifique-se de que todos os acordos, incluindo as multas e taxas, estejam devidamente documentados no contrato. Isso evita disputas futuras.
• Eduque seus clientes: Parte do seu papel como corretor de imóveis ou gestor de imobiliária é educar seus clientes. Explique detalhadamente as implicações financeiras de cada multa e taxa para que eles estejam cientes do que estão concordando.
• Acompanhamento pós-transação: Após a conclusão do contrato, continue acompanhando seus clientes para garantir que eles estejam cumprindo todas as obrigações financeiras estabelecidas no contrato.

Enfim, estas são as principais multas e taxas que estão presentes nos contratos imobiliários de compra e venda e nos contratos de aluguel de imóveis. 

E como já citamos, é muito importante que corretores e imobiliárias estejam por dentro de todos os trâmites que envolvem a documentação de uma transação. 

Estar bem informado sobre estes assuntos, que são pertinentes à profissão da corretagem, passa mais credibilidade e confiança tanto para os clientes, quanto para os proprietários de imóveis. 

Leia também: Taxa Selic e sua ligação com o mercado imobiliário- Blog Tecimob