Se tem uma coisa que assusta tanto proprietários quanto inquilinos e compradores são aquelas cláusulas sobre multas e taxas nos contratos imobiliários. 

E olha, não é para menos. Uma vírgula mal interpretada pode significar uma dor de cabeça enorme lá na frente.

Como corretor ou gestor de imobiliária, você é a ponte entre todas as partes envolvidas. Seu conhecimento sobre essas questões não é apenas importante, é essencial. 

Clientes confiam em você para entender o que estão assinando, e essa confiança é construída quando você consegue explicar cada ponto com clareza e segurança.

Vamos descomplicar juntos essas questões? Preparamos este guia pensando em você, profissional do mercado imobiliário, que precisa dominar esse assunto para orientar seus clientes da melhor forma possível.

Neste artigo você vai ver: 

• A base legal que você precisa conhecer
• Contratos de aluguel: o que mudou e o que você precisa saber
• Contratos de compra e venda: o ponto mais delicado da negociação
• Custos de financiamento: o que não pode faltar na sua explicação
• Cuidados essenciais ao elaborar contratos
• Checklist para corretores e gestores de imobiliárias
• Dicas de ouro para evitar problemas
• Tendências para ficar de olho 

A base legal que você precisa conhecer

Antes de entrarmos nos detalhes, vamos falar das leis que regem tudo isso. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) passou por atualizações importantes ao longo dos anos, sendo a mais recente em 2009 pela Lei nº 12.112, com novidades ainda em 2025. Para contratos de compra e venda, a Lei nº 4.591 é a referência.

E tem mais: o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990, artigo 54, §4º) também entra em cena, especialmente para proteger o lado mais vulnerável da relação, geralmente o inquilino ou comprador.

As atualizações de 2025 trouxeram mudanças importantes, como a validação de contratos eletrônicos com certificação digital e maior clareza nas cláusulas sobre garantias locatícias. 

Isso significa que você precisa estar por dentro dessas novidades para orientar seus clientes corretamente.

Contratos de aluguel: o que mudou e o que você precisa saber

Quem paga o quê?

Essa é provavelmente a dúvida mais comum. Vamos esclarecer de uma vez por todas:

O inquilino é responsável por:

• Aluguel mensal (óbvio, mas vale reforçar!)
• Pequenos reparos e manutenções do dia a dia
• Taxas de condomínio ordinárias
• Contas de água, luz, gás
• Taxa de lixo e esgoto
• Conservação do imóvel

O proprietário arca com:

• Instalação inicial de água e energia
• Impostos como IPTU (salvo se acordado diferente no contrato)
• Obras estruturais e reformas maiores
• Despesas extraordinárias do condomínio
• Seguro contra incêndio (embora possa ser repassado ao inquilino em alguns casos)
• Taxas de intermediação da imobiliária

Um ponto super importante que muita gente não sabe: desde 2025, os contratos precisam ter cláusulas muito mais detalhadas sobre essas responsabilidades. Nada de “achismos” tudo deve estar cristalino no papel.

Multas em contratos de aluguel

Aqui mora um dos principais pontos de conflito. Vamos detalhar cada situação:

1. Multa por atraso no pagamento

Quando o inquilino atrasa o aluguel, ele terá que pagar alguns valores extras além do aluguel normal. Vamos entender cada um:

• Multa por atraso: 2% sobre o valor do aluguel (cobrada uma única vez)
• Juros de mora: 1% ao mês (calculado proporcionalmente aos dias de atraso)
• Correção monetária: Atualização do valor conforme a inflação (geralmente pelo IGPM ou IPCA)

Exemplo prático:

• Aluguel: R$ 1.000
• Atraso: 15 dias
• Multa: R$ 1.000 x 2% = R$ 20
• Juros: R$ 1.000 x 1% x 0,5 (metade do mês) = R$ 5
• Total a pagar: R$ 1.025 (mais a correção monetária, se aplicável)

Dica profissional: Sempre deixe claro no contrato o prazo de carência, aqueles dias de tolerância antes de começar a cobrar multa. A maioria dos contratos estipula de 5 a 10 dias. Ou seja, se o vencimento é dia 10 e há 5 dias de carência, a multa só começa a valer a partir do dia 16.

2. Multa por rescisão antecipada (distrato)

Essa é a que mais gera confusão. A atualização de 2025 estabeleceu que a multa por rescisão antecipada deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Vamos a um exemplo prático:

Exemplo real:

• Contrato: 30 meses
• Aluguel: R$ 1.500
• Multa máxima no contrato: 3 aluguéis (10% do total)
• João quer sair faltando 10 meses para o fim

Cálculo:

1. Multa total para 30 meses: R$ 1.500 x 3 = R$ 4.500
2. Multa proporcional por mês: R$ 4.500 ÷ 30 = R$ 150
3. Multa para 10 meses restantes: R$ 150 x 10 = R$ 1.500

Simples, né? Mas você ficaria surpreso com quantas pessoas (e até alguns corretores!) erram esse cálculo.

Exceções importantes:

O inquilino pode quebrar o contrato sem pagar multa se:

• For transferido de cidade por causa do trabalho (precisa comprovar com documentos da empresa)
• Notificar o proprietário com no mínimo 30 dias de antecedência
• Apresentar comprovação do novo endereço de trabalho

E o proprietário? Ele pode rescindir o contrato quando:

• Precisar do imóvel para uso próprio ou de família direta
• Quiser vender o imóvel (mas precisa dar um prazo de 30 dias para desocupação e provavelmente terá que pagar a multa)
• O inquilino descumprir cláusulas do contrato

Taxas que aparecem no contrato de aluguel

IPTU e Condomínio

Na maioria dos contratos de aluguel, o locatário paga essas taxas enquanto estiver no imóvel. Mas atenção: obras extraordinárias de condomínio (tipo reforma da fachada ou troca do elevador) são de responsabilidade do proprietário.

Dica para evitar problemas: Faça uma vistoria detalhada antes e depois da locação. Documente tudo com fotos e vídeos. Isso evita 90% das disputas sobre o estado do imóvel.

Taxa de limpeza e reparos

Cobrada quando o imóvel é devolvido em condições piores que o inicial. Por isso, aquela vistoria do imóvel que mencionei é muito importante.

Seguro Fiança

Uma novidade de 2025 é a inclusão das garantias digitais oferecidas por fintechs e plataformas online como opção válida. Isso tornou o processo mais acessível e menos burocrático.

O inquilino pode escolher entre:

• Caução (limitada a 3 meses de aluguel)
• Fiador
• Seguro fiança (pago pelo inquilino)
• Título de capitalização
• Garantias digitais (novidade de 2025)

Importante: É proibido exigir mais de uma garantia por contrato.

Contratos de compra e venda: o ponto mais delicado da negociação

Se você acha que o aluguel é complicado, prepare-se. Compra e venda envolve valores maiores, mais emoções e, consequentemente, mais pontos de atenção.

Multas em contratos de compra e venda

A rescisão de um contrato de compra e venda é bem mais complexa que a de aluguel. Precisa considerar:

• Comissão de corretagem
• Impostos já pagos
• Taxas de condomínio pagas
• Taxas de ocupação (se o comprador já estava no imóvel)
• Amortização
• Juros
• Entrada dada
• Correção monetária

Regime de Patrimônio de Afetação

Para imóveis vendidos na planta ou em construção, há regras específicas:

• Com Patrimônio de Afetação: A construtora deve devolver 50% do valor pago pelo cliente
• Sem Patrimônio de Afetação: A devolução pode chegar a 75% (já descontados impostos e corretagem)

Descontos que podem ser aplicados na devolução:

• Até 3% para despesas administrativas
• 2% a 3% para publicidade e corretagem
• Se o imóvel foi ocupado: 1% sobre o valor total (taxa de ocupação) + 4% ao ano sobre depreciação

O valor devolvido é corrigido pelo INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).

Taxas em contratos de compra e venda

IPTU e Condomínio

Só passam a ser cobrados do novo proprietário depois que ele recebe o habite-se. Até lá, é responsabilidade da construtora ou do vendedor anterior.

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

Ah, o famoso ITBI! Esse é um dos impostos que mais pesam na compra de um imóvel. Vamos entender direitinho:

O ITBI continua sendo de competência municipal, e a Reforma Tributária aprovada não trouxe mudanças diretas nesse aspecto. Cada município define sua alíquota.

Alíquotas pelo Brasil (2025):

• São Paulo: 3%
• Rio de Janeiro: 3%
• Belo Horizonte: 3%
• Brasília: 2%
• Curitiba: 2,7%
• Porto Alegre: 3%
• Recife: varia de 1% a 3% (progressivo conforme valor do imóvel)

Há uma discussão jurídica em andamento sobre uma alíquota máxima de 2% baseada na Resolução do Senado nº 99/1981, mas a maioria das decisões judiciais têm negado essa limitação.

Como é calculado:

O ITBI incide sobre o maior valor entre:

1. O valor de venda declarado no contrato
2. O valor venal do imóvel (usado para o IPTU)

Exemplo prático:

• Valor de venda: R$ 500.000
• Valor venal: R$ 480.000
• Alíquota municipal: 3%
• Base de cálculo: R$ 500.000 (o maior)
• ITBI a pagar: R$ 500.000 x 3% = R$ 15.000

Para imóveis financiados:

A maioria dos municípios oferece alíquota reduzida para financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Em São Paulo, por exemplo:

• 0,5% sobre o valor financiado (até o limite de R$ 116.020,48 em 2025)
• 3% sobre o valor restante

Possibilidade de isenção:

Alguns municípios oferecem isenção ou redução para:

• Primeiro imóvel residencial para famílias de baixa renda
• Imóveis de valor reduzido (programas habitacionais)
• Transferências específicas (fusão de empresas, por exemplo)

Consulte sempre a legislação municipal específica.

Taxa de Escritura e Registro

Essas taxas variam conforme o valor do imóvel e o cartório. Em média, giram em torno de 1% a 2% do valor do imóvel. É negociável entre comprador e vendedor quem paga, mas tradicionalmente é responsabilidade do comprador.

Taxa de Corretagem

Outro ponto que gera muita discussão. A taxa de corretagem geralmente fica entre 5% e 6% do valor do imóvel e, por tradição, é paga pelo vendedor. Mas atenção: isso precisa estar muito claro desde o início da negociação.

Como profissional, seja transparente: Explique exatamente o que a corretagem cobre, quais serviços você presta e por que esse valor é justo. Clientes informados são clientes satisfeitos.

SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Jurídica Imobiliária)

Essa taxa cobre a conferência de documentos e o acompanhamento jurídico da transação. Os valores variam bastante, mas costumam ficar entre R$2.000 e R$5.000.

Importante: Se o comprador quiser contestar cobranças indevidas (SATI, corretagem, IPTU, condomínio), ele tem 10 anos para buscar a Justiça, conforme o artigo 205 do Código Civil.

Taxa de Evolução de Obra (ou Juros de Obra)

Essa é polêmica! Trata-se dos juros que o banco cobra da construtora para financiar a obra, mas que às vezes é repassada ao comprador.

Quando essa cobrança é considerada abusiva:

1. Falta de comunicação: O comprador não foi informado claramente sobre essa taxa antes de assinar
2. Cláusula genérica: O contrato só menciona “correção pelo INCC” sem especificar os juros
3. Desvantagem excessiva: O comprador não sabe exatamente quanto vai pagar
4. Valores não amortizados: Os juros pagos não são descontados do saldo devedor
5. Atrasos na obra: O comprador continua pagando juros mesmo com a obra atrasada

O que o cliente pode fazer:

• Buscar acordo com a construtora para suspender a cobrança
• Solicitar abatimento dos valores já pagos do saldo devedor
• Se necessário, entrar com ação judicial, segundo o artigo 42 do CDC, pode haver restituição em dobro dos valores pagos indevidamente

Custos de financiamento: o que não pode faltar na sua explicação

Quando seu cliente vai financiar, ajude-o a entender TODOS os custos envolvidos:

• Taxa de juros: Varia conforme o banco e o perfil do comprador
• Taxa de avaliação do imóvel: O banco precisa avaliar se o imóvel vale o que está sendo financiado
• Taxa de documentação: Análise de crédito e documentos
• Seguro obrigatório: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel)
• Custo efetivo total (CET): Esse número resume TODOS os custos. Sempre compare o CET entre bancos, não só a taxa de juros

Cuidados ao elaborar contratos

Como corretor ou gestor, você é muitas vezes responsável por redigir e revisar contratos. Aqui vão minhas orientações de ouro:

1. Transparência acima de tudo

Explique cada cláusula, cada taxa, cada multa. Use uma linguagem clara. Se o cliente não entender algo, simplifique ainda mais. Um cliente bem informado é um cliente que confia em você.

2. Baseie-se nas leis

Não invente cláusulas malucas. Toda cláusula deve estar embasada na Lei do Inquilinato, na Lei do Distrato ou no Código Civil. Se tiver dúvida, consulte um advogado.

3. Aproveite as novidades de 2025

Com a validação dos contratos eletrônicos com certificação digital, o processo ficou mais ágil. Mas atenção: ainda é preciso garantir que todas as cláusulas obrigatórias estejam presentes e bem detalhadas.

4. Documente tudo

• Faça vistorias detalhadas (fotos, vídeos, checklist)
• Guarde todos os comprovantes de pagamento
• Mantenha registro de toda comunicação importante (e-mails, mensagens)
• Use contratos padronizados, mas sempre adaptados à situação específica

5. Não economize em assessoria jurídica

Um contrato bem feito por um advogado especializado pode custar alguns mil reais. Sabe quanto custa um processo judicial? Muito, muito mais. Sem contar o desgaste emocional e a perda de tempo.

Checklist para corretores e gestores de imobiliárias

Vou deixar aqui um resumo prático para você usar no dia a dia:

Antes de fechar qualquer negócio:

• Verifique a documentação completa do imóvel 
• Confirme a situação de débitos (IPTU, condomínio, água, luz) 
• Explique TODAS as taxas e multas envolvidas 
• Deixe claro quem paga o quê 
• Formalize tudo por escrito 
• Faça vistoria detalhada (com fotos e vídeos) 
• Confira se as garantias locatícias estão adequadas 
• Revise o contrato linha por linha com o cliente 
• Guarde cópia de todos os documentos 
• Estabeleça canais claros de comunicação

Durante a vigência do contrato:

• Mantenha contato regular com as partes 
• Esteja disponível para dúvidas 
• Acompanhe os pagamentos 
• Atue proativamente em caso de problemas 
• Documente qualquer alteração acordada

No encerramento:

• Agende vistoria de saída com antecedência 
• Compare com a vistoria de entrada 
• Resolva pendências antes da devolução das chaves 
• Acerte valores finais 
• Devolva cauções ou garantias 
• Formalize o encerramento por escrito

Dicas de ouro para evitar problemas

Algumas lições valiosas:

1. A prevenção vale ouro

90% dos problemas podem ser evitados com comunicação clara desde o início. Não tenha preguiça de explicar as coisas várias vezes se necessário.

2. Documentação nunca é demais

Se não está no papel (ou no e-mail, ou em mensagem registrada), não aconteceu. Sempre documente acordos verbais posteriormente.

3. Conheça as leis da sua região

Leis municipais podem variar. Mantenha-se atualizado sobre a legislação específica da sua cidade, especialmente sobre IPTU, ITBI e taxas de cartório.

4. Invista em educação 

As leis imobiliárias mudam, 2025 trouxe atualizações importantes na Lei do Inquilinato. Participe de cursos, webinars, leia sobre o mercado. O conhecimento é seu maior diferencial.

5. Construa uma rede de parceiros

Tenha à mão os contatos de:

• Advogados especializados em direito imobiliário
• Contadores
• Despachantes
• Empresas de vistoria
• Seguradoras

6. Use a tecnologia a seu favor

Existem sistemas de gestão imobiliária excelentes que automatizam tarefas, geram autorizações de venda, enviam lembretes e muito mais. Isso libera seu tempo para focar no relacionamento com o cliente.

7. Mantenha a frieza em conflitos

Quando surgem problemas (e vão surgir), mantenha a calma. Sua postura profissional e imparcial é fundamental para mediar soluções. Nunca tome partido, você é o facilitador.

Tendências para ficar de olho 

Algumas tendências que você deve acompanhar:

1. Digitalização completa

Contratos eletrônicos com certificação digital já são realidade. Isso torna tudo mais rápido, mas também exige que você domine essas ferramentas.

2. Garantias digitais

Fintechs e plataformas online oferecem garantias locatícias de forma mais ágil e acessível. Isso amplia as possibilidades para seus clientes.

3. Transparência como diferencial

Clientes estão mais informados e exigentes. A transparência total não é mais um diferencial, é o mínimo esperado.

4. Sustentabilidade

Imóveis com certificação de sustentabilidade e eficiência energética estão valorizando mais. Fique atento a isso nas suas avaliações.

5. Flexibilidade contratual

A Lei do Inquilinato incentiva mecanismos de mediação e conciliação antes da judicialização. Contratos mais flexíveis e com cláusulas de resolução amigável de conflitos são tendência.

Conclusão:

Trabalhar com contratos imobiliários exige conhecimento técnico, sim. Mas exige também empatia, paciência e compromisso com a transparência. 

Você não está apenas intermediando uma transação, está participando de momentos importantes na vida das pessoas. A casa é onde criamos memórias, construímos famílias, sonhamos.

Por isso, dominar as questões sobre multas e taxas não é apenas uma obrigação profissional. É uma forma de respeitar e cuidar dos seus clientes. É construir confiança. É fazer a diferença.

Mantenha-se atualizado, estude constantemente, consulte especialistas quando necessário e, acima de tudo, seja sempre ético e transparente. Sua reputação é seu maior patrimônio neste mercado.

Perguntas frequentes

Posso cobrar mais de uma garantia no contrato de aluguel? Não. A Lei do Inquilinato proíbe expressamente a exigência de mais de uma garantia por contrato.

O que mudou na Lei do Inquilinato em 2025? As principais mudanças incluem: validação de contratos eletrônicos com certificação digital, cláusulas mais detalhadas obrigatórias, inclusão de garantias digitais e maior incentivo à mediação de conflitos.

Quem paga o ITBI em uma compra e venda? Tradicionalmente o comprador, mas pode ser negociado entre as partes. O importante é deixar isso claro no contrato desde o início.

A taxa SATI é obrigatória? Não necessariamente. Há discussões judiciais sobre a legalidade dessa cobrança. O comprador pode questionar e tem até 10 anos para buscar restituição na Justiça.

Como calcular a multa de rescisão de contrato de aluguel? Em 2025, a multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Divida o valor total da multa pelo prazo total do contrato e multiplique pelos meses restantes.

Existe alíquota máxima para o ITBI? Há uma discussão jurídica em andamento, mas a maioria das decisões têm negado a existência de uma alíquota máxima. Na prática, cada município define sua alíquota, geralmente entre 2% e 4%.

O inquilino pode quebrar o contrato sem pagar multa? Sim, se for transferido de cidade pelo trabalho e comprovar com documentos, notificando o proprietário com 30 dias de antecedência.

Reforma tributária mudou o ITBI? Não. A reforma tributária aprovada não trouxe mudanças diretas no ITBI, que continua sendo de competência municipal.