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Entenda melhor como funciona o financiamento imobiliário

Entenda melhor como funciona o financiamento imobiliário

Os dados são de 2013, mas ainda assim são os últimos obtidos e impressionam: de acordo com o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci), o número de corretores havia crescido 80% desde 2008, totalizando, à época, quase 300 mil em todo o país. No mesmo ano o Creci-SP divulgava que São Paulo tinha um número nove vezes maior de corretores do que de imóveis vendidos.

Hoje, guardadas as devidas proporções, a relação não deve ser muito diferente, por isso é preciso que o corretor de imóveis crie diferenciais para se destacar da concorrência. Uma das melhores formas de agregar valor a sua carreira é através da informação, por isso uma boa dica é começar tendo na ponta da língua como funciona o financiamento imobiliário.

Por que é tão importante entender o financiamento?

Imobiliárias e corretores podem e devem ajudar o comprador a entender melhor o financiamento imobiliário. A maioria dos clientes que se encanta com um imóvel quer saber se terá condições de pagar e quais são as opções de financiamento disponíveis no mercado. Mas, além disso, é preciso que o corretor esteja a par das melhores taxas e das últimas modificações legais, ainda que o financiamento seja um instrumento direto entre a instituição financeira e o comprador. Afinal, vender é muito mais do que fechar contrato e ganhar comissão. Uma carreira de sucesso é construída com relacionamentos sólidos com os clientes, os quais se iniciam tendo como base a confiança no corretor.

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Caixa Econômica Federal (CEF)

A Caixa financia imóveis residenciais (destinados à moradia ou para pessoa física) ou comerciais (destinados a empresas). Há também uma modalidade que é o Aporte Caixa. Neste caso o cliente já tem o imóvel mas precisa de dinheiro. Ele entra, então, como garantia do empréstimo, como se fosse um financiamento de uma casa que já é sua. Dentro de cada uma dessas modalidades, no entanto, há os tipos de imóveis que podem ser novos, usados, na planta etc. Geralmente a taxa de juros varia de acordo com o tipo.

Valor do financiamento

O valor máximo que poderá ser financiado dependerá da sua renda mensal, lembrando que o máximo de comprometimento permitido por lei é de 30% da sua renda mensal bruta familiar, a qual deverá ser comprovada através de holerites, declarações de Imposto de Renda, decore ou outros similares.

Documentação

O Vendedor, o comprador e o próprio imóvel são minuciosamente analisados pela CEF em relação a restrições de crédito, Receita Federal, INSS, Justiça, Serasa, SPC etc. O imóvel precisa ser registrado no Registro Geral de Imóveis de forma condizente com sua edificação.

A dica, neste caso, é orientar o comprador a se adiantar retirando todos os documentos possíveis pela internet, como certidões negativas da receita, por exemplo. O custo com a documentação – escritura, registro do imóvel, ITBI e demais taxas da Caixa Econômica – fica em torno de 5% do valor do imóvel.

Liberação

Geralmente o financiamento leva em torno de 30 dias para ser liberado, após análise de toda a documentação exigida. A Caixa trabalha com prestação decrescente, ou seja, ela cai um pouquinho a cada mês, já que ela paga o saldo devedor que, ao diminuir, faz a prestação cair. Vale, portanto, orientar o cliente a dar a maior entrada possível, para reduzir o saldo devedor.

Saldo devedor

Vale a pena também explicar ao cliente o que é o saldo devedor, para que ele não o confunda com o total das prestações. O saldo devedor é a dívida real com a CEF, ou seja, o valor financiado menos a amortização das prestações pagas mais os reajustes anuais que podem ocorrer. A maioria das pessoas faz o cálculo multiplicando o valor da prestação pela quantidade de meses a pagar, o que dá, erroneamente, um valor absurdamente alto – e que é o valor que o comprador pagará ao final do financiamento.

Financiamento pelo FGTS

Casa ou apartamento novo ou usado podem ser financiados utilizando os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Os limites de financiamento mudam periodicamente, por isso a dica é o corretor estar sempre atualizado para não acabar dando informações erradas. Por outro lado, ele é limitado a famílias com uma determinada renda familiar, que por sua vez também varia de acordo com a região do país. As taxas de juros cobradas são limitadas e mais baixas do que as praticadas pelo SBPE.

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)

Nele não há limite de renda, mas o valor do imóvel se mantém nos limites determinados pelo SFH, com taxas de juros que não podem passar os 12% ao ano. As taxas podem ser maiores, no entanto, somente se o financiamento realizado pelo SBPE estiver fora dos limites do SFH.

Construtoras

Há mais flexibilidade de negociação nos financiamentos feitos diretamente pelas construtoras, mas se não há limites sobre os valores financiados, também não há para as taxas de juros nem renda máxima exigida. Os riscos, no entanto, são bem maiores do que nas demais modalidades.

Um dos riscos é o financiamento ser feito pela construtora através de algum banco, o que faz com que o imóvel, na verdade, fique hipotecado ao banco. O que acontece é que se a construtora falir, existe o sério risco de o comprador perder a casa para o banco.

É interessante também o corretor, que deve prezar pela honestidade, alertar sobre a possibilidade de outro risco: o comprador quitar a casa com a construtora mas esta não dar baixa na instituição financeira, fazendo com que o imóvel continue hipotecado. A dica, neste caso, é orientar o cliente a exigir a retirada da hipoteca do imóvel e tirar a comprovação através de uma certidão de ônus reais, obtida em qualquer cartório. Dessa forma, se a construtora falir e o banco exigir o imóvel, a certidão é a comprovação de que a hipoteca foi paga e a dívida é inexistente.

Não esqueça que prestar todas as informações possíveis e orientar o cliente da melhor forma, sempre prezando a honestidade dos fatos, deve ser o princípio básico de qualquer corretor de imóveis. Conduzir a negociação com ética não é favor, é obrigação.

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Comentários

Patrícia Alves

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1 Comentário em "Entenda melhor como funciona o financiamento imobiliário"

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gelinda
Visitante

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