A comissão do corretor de imóveis é um tema muito debatido no mercado imobiliário. E é muito comum que haja dúvidas sobre os honorários da corretagem. 

A maioria dos corretores trabalha de maneira autônoma e não tem um salário fixo, então a sua renda depende das comissões por negociações finalizadas. 

Por isso é de extrema importância que os profissionais imobiliários conheçam como funciona este método de pagamento e quais são os seus direitos e deveres para que possam garantir seus honorários; 

Lembrando que a comissão da corretagem está prevista na legislação brasileira, nos artigos 722 a 729 do Código Civil.

Um dos fatores que garante o pagamento dessa comissão é o contrato de corretagem. 

Este documento se refere à atividade do corretor, que baseia-se em fazer o intermédio das transações imobiliárias entre duas ou mais partes, e o objetivo pode ser a venda, compra ou aluguel de uma propriedade.

Geralmente o processo da corretagem é dividido em três etapas:

Etapa 1: Aproximação das partes;

Etapa 2: Fechamento do negócio;

Etapa 3: Contrato de compra e venda, assinatura da escritura do imóvel ou do instrumento de promessa/compromisso de compra e venda.

Segundo a lei, a comissão é devida quando este processo é finalizado. Ou seja, na terceira etapa. 

Mas para a maioria, a comissão deve ser paga já na segunda etapa, entretanto, os tribunais defendem que deve ocorrer uma análise de cada caso. 

Sendo assim, é o corretor que deve buscar formas de garantir que todo o seu trabalho seja devidamente remunerado. 

Mas como fazer para garantir os honorários da corretagem? Continue a leitura para saber mais:

O que são os honorários ou comissão do corretor de imóveis?

Os honorários do corretor de imóveis ou a comissão da corretagem é o valor que o cliente deve para o corretor que fez a intermediação de uma transação imobiliária. 

Esta por sua vez, pode ser uma venda, compra ou aluguel de uma propriedade. E o valor dessa comissão é em média de 6% sobre o valor do imóvel que foi negociado. 

O corretor de imóveis autônomo costuma ficar com o valor total da comissão, já os corretores vinculados à imobiliária tem sua comissão dividida entre todos os envolvidos na negociação e também com a própria imobiliária à qual está associado. 

Portanto o valor da comissão pode variar de acordo com estas situações; Também há mudança na porcentagem de acordo com os tipos de imóveis que estão sendo negociados. 

Na grande maioria das vezes quem contrata o serviço de corretagem é quem paga a comissão. E devemos alertar que o corretor não pode cobrar uma comissão do vendedor e depois cobrar outra do comprador. 

Mas as partes podem dividir o valor total da comissão e combinar como será feito este pagamento. 

Vale ressaltar que a corretagem é regularizada através de um Código de Ética e a profissão é fiscalizada pelo Órgão CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). 

Então o corretor de imóveis além de estar devidamente registrado junto ao CRECI, também deve respeitar as leis e este Código de Conduta. 

Como os corretores autônomos são remunerados

Os corretores de imóveis que trabalham por conta própria recebem através de comissões. O valor é um percentual do preço do imóvel. Isso varia conforme o imóvel e a localização.

De acordo com o CRECI-SP, a média da comissão do corretor de imóveis é de 6%. Para propriedades urbanas e industriais, pode ir de 6% a 8%. Já os imóveis rurais podem pagar de 8% a 10%. 

Em vendas judiciais, o valor é de 5%. No caso de aluguéis, a comissão equivale a um aluguel.

Vários elementos influenciam o quanto um corretor de imóveis ganha de comissão. Região, tipo de imóvel, negociação, parceria com imobiliária, etc. Experiência e fama também são cruciais para definir a comissão de um corretor de imóveis. 

A comissão de corretor de imóveis e a legislação brasileira

A profissão de corretor de imóveis é bem definida no Brasil pela Lei nº 6.530/1978. Ela estabelece as regras para atuar nesse mercado. 

Em 2015, a Lei n° 13.097/2015 mudou algumas coisas, permitindo parcerias entre corretores e imobiliárias. Em agosto de 2022, um novo decreto atualizou as regras para a profissão.

No Brasil, os corretores recebem por meio de comissões. Essas comissões vêm das transações bem-sucedidas. O Código Civil, no artigo 725, afirma que os corretores têm direito a esse pagamento.

O CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) também cria regras para a profissão, de acordo com cada região. 

Isso significa que as normas podem variar entre estados. Então, os corretores precisam estar atentos às leis gerais e às do CRECI. Isso ajuda a garantir que recebam corretamente pelo seu trabalho.

Para ficar por dentro das leis que regem a profissão, é bom acompanhar o que o Cofeci e o CRECI publicam. Além disso, participar de cursos e eventos na área é muito útil.

Direitos e deveres do corretor de imóveis

A profissão de corretor de imóveis tem regras claras. O Código de Ética da Corretagem a define. Assim, sabemos o que pode ou não ser feito. 

Um dos direitos principais é ganhar a comissão ao fechar um negócio. Os deveres envolvem agir de modo transparente com os clientes.

Para ganhar a comissão e evitar problemas, é essencial seguir direitos e deveres, presentes na Lei nº 6.530 de 1978. 

Corretores precisam ser cuidadosos e transparentes nas negociações.O sigilo em negócios e a imparcialidade são fundamentais para o corretor. Isso evita danos e problemas legais. Se não cumprir essas regras, o corretor pode ser responsabilizado.

Para trabalhar como corretor, também é preciso ter um curso técnico reconhecido e ser registrado junto ao CRECI. E como citamos, é fundamental conhecer a Lei de Corretagem e o Código de Ética da profissão.

Quando o corretor tem direito a comissão?

De modo geral, o corretor de imóveis deve receber a comissão quando houve a intermediação entre as partes e a negociação foi bem sucedida. 

Se por alguma razão, após isso, a negociação não seja efetivada juridicamente, e os motivos sejam externos e não possuam associação com o serviço do corretor, a comissão ainda deve ser paga. 

O que pode ocorrer também é as partes envolvidas na transação finalizarem a negociação após dispensar o corretor. Nesta situação, se o profissional provar que fez a mediação, ele tem direito a comissão.

Direito à comissão mesmo sem efetivação da venda

Um corretor pode ter direito à comissão, mesmo se a venda não se concretizar. Isso ocorre em casos externos que impedem o fechamento do negócio. 

Também se aplica quando a venda acontece após o prazo, desde que o corretor prove sua participação, como já citamos.

O Superior Tribunal de Justiça reforça que, se a mediação do corretor ajudar as partes a concordar, ele deve receber a comissão. 

Nesse caso, os esforços do corretor são recompensados. A remuneração é paga pelos serviços prestados, não somente pelo resultado final.

De acordo com o Código Civil, o corretor tem direito à comissão se seus serviços foram bem feitos, mesmo sem a concretização da venda. 

Isso mostra que a comissão de corretor de imóveis não depende da finalização do negócio. E sim, se o corretor desempenhou corretamente seu papel na etapa de venda.

Quando o corretor NÃO tem direito a comissão?

O corretor não tem direito aos honorários quando uma das partes desiste, mesmo depois de um acordo ou um “fechamento do negócio”. Isso é definido pela Lei 13.786/2018.

Neste caso, mesmo que ele tenha feito o seu trabalho de intermediação, ele não receberá o seu honorário sem que a venda tenha sido concluída efetivamente. 

O que pode mudar esta condição é somente um documento assinado pelas partes, provando que houve um vínculo entre elas, este documento pode ser um contrato preliminar ou até mesmo um recibo.

Importante lembrar que além da desistência de uma das partes e da não conclusão da negociação, a única forma legal de um corretor perder o direito aos seus honorários é quando há uma prova de falha na prestação de serviço.

Isso pode ocorrer quando o profissional imobiliário cometeu uma falta na hora de analisar os documentos, sejam eles do imóvel ou dos envolvidos na negociação, ou quando passou informações erradas, fez falsas promessas, etc…

Isto porque, estes erros podem ocasionar prejuízos para os clientes.

Mas se o negócio foi desfeito por arrependimento do comprador depois da assinatura, é diferente. Nesse caso, se o corretor fez tudo certo, ele ainda tem direito à sua comissão. Essa diferença entre desistência e arrependimento é fundamental.

Então, resumindo, o corretor pode perder sua comissão se fez um serviço ruim ou se o comprador desistir antes de assinar o contrato.

Porém, ele mantém o direito se o negócio não for adiante por arrependimento após a assinatura, desde que tenha feito seu trabalho de forma correta.

A importância do contrato de corretagem

O contrato de corretagem é chave no mercado imobiliário por regular a conduta do corretor. Esse documento determina o que o corretor e o cliente devem realizar. Por exemplo, ele define quanto será a comissão do corretor de imóveis.

Funciona como evidência de que o corretor agiu como intermediário. Isso ajuda a assegurar que o corretor seja pago, especialmente se algo der errado. 

Portanto, o contrato de corretagem deve explicar bem o que o corretor fará. Também deve proteger os direitos de todos. Assim, se previnem brigas e a relação se mantém transparente.

Mas muitas vezes, ao invés de por escrito, esse contrato é feito de forma verbal, e assim, não há nenhuma evidência da intermediação do corretor de imóveis.

E no caso dos acordos verbais não serem cumpridos, como não pagar a comissão combinada, problemas podem surgir. 

Nesses casos, o corretor pode precisar de ajuda legal. Assim, é crucial ter o contrato assinado para manter tudo claro e garantir o pagamento do trabalho feito.

O contrato de corretagem pode ser:

• Bilateral, porque determina deveres para ambas os envolvidos;
• Oneroso, já que refere ao pagamento da comissão;
• Consensual, pois é um acordo entre as partes;
• Típico, porque é baseado na lei; 
• Aleatório, já que o corretor só recebe após cumprir a função e o objetivo principal que é o resultado útil para as partes.

Etapas do processo de corretagem

A corretagem imobiliária tem vários passos importantes. Começa com a união dos interessados, como vendedores e compradores. 

E termina com a formalização da venda ou aluguel. Cada fase é vital para um bom negócio e o pagamento justo do corretor.

Aproximação das partes

No início, as partes precisam se aproximar. O corretor faz este papel de ligação. Mostra as casas para quem quer comprar ou alugar. E também fala com quem quer vender ou alugar. Ele inicia o contato entre todos.

Fechamento do negócio

Depois de todos conhecerem as ofertas, chega a hora de fechar o negócio. Aqui, o corretor ajuda a definir os detalhes, como preço e pagamento. 

Ele facilita para que todos fiquem satisfeitos com o contrato. Isso é essencial para o sucesso da venda ou aluguel.

Formalização da transação

A última etapa é tornar tudo oficial. O corretor ajuda na assinatura dos contratos de compra ou aluguel. Ele verifica se tudo está de acordo com a lei. E nesse momento, ele recebe seu pagamento, conforme a lei determina.

Como evitar transtornos na hora do pagamento da comissão?

Como podemos ver, é difícil o corretor perder o direito à comissão, mas claro que existe essa possibilidade. Então para evitar estes transtornos o profissional deve buscar fazer o seu trabalho com excelência. 

Conhecer todo o processo da corretagem, entender onde começa e onde termina a sua prestação de serviço. 

Formalize o seu trabalho através de documentos, cadastros em um sistema imobiliário, assinaturas das partes envolvidas, ter um contrato padronizado de prestação de serviços. 

Além do cuidado com os documentos, seja sempre transparente e registre todas as etapas de negociação, documente tudo que puder, envie propostas que são feitas por ligação ou pessoalmente por e-mail para que fique registrado.

Também faça o registro das reuniões, tenha fotos, vídeos, áudios para provar que houve a intermediação. Estas podem ser provas infalíveis nos casos judiciais. 

Mas não esqueça da Lei Geral de Proteção de Dados, tudo isso deve ser acordado entre os envolvidos; eles devem estar cientes e de acordo com a captação das informações e arquivos de mídia. Vale lembrar que as provas testemunhais também são de grande valia. 

Registrando propostas e negociações

É muito importante manter um registro de todas as propostas e acordos feitos. Eles podem ser guardados em e-mails, mensagens de texto ou gravações, se as partes permitirem. Esses registros mostram o valor do seu trabalho na negociação.

Obtendo provas da intermediação

• Fotografias do imóvel e das interações com as partes interessadas;
• Vídeos das negociações e do fechamento da venda;
• Áudios de conversas com seus clientes;
• Depoimentos de pessoas presentes durante os contatos.

Esses registros são fundamentais para demonstrar a sua função na negociação. Eles fortalecem seu direito de receber a comissão. Caso vá à justiça, são provas importantes para garantir o pagamento.

Como garantir seus honorários de corretagem?

O corretor tem o respaldo da lei a seu favor desde que tenha cumprido o seu serviço, como já citamos. Mas para que ele possa ter mais segurança e garantir seus honorários ele deve ter provas dos seguintes processos:

Obter autorização para mediar: 

Que pode ser provada através de um contrato de prestação de serviço, neste documento então deve conter o percentual que o contratante deverá pagar ao final da transação;

Aproximar as partes (fase da negociação): 

Este item pode ser provado com um termo de visita ao imóvel, mensagens de texto, e-mails, fotos, testemunhas entre outros;

Conseguir o seu consenso e finalizar o negócio (fase do compromisso):

Por último, o ideal é que o corretor finalize o seu trabalho com um consenso entre as partes e um contrato de promessa de compra e venda.

Dito isso, o que podemos concluir é que se o corretor provar, através de documentos e outras provas físicas ou testemunhais de que houve a intermediação e que ele fez o seu trabalho corretamente, não haverá possibilidade de que ele não receba sua devida comissão. 

Esta que é prevista pela lei e que serve para garantir aos profissionais mais segurança na prestação de serviços. 

Garantindo seus honorários em caso de litígio

Sendo corretor de imóveis, é vital assegurar seu pagamento caso haja disputa. O segredo está em ter tudo documentado. 

Mostrar esses documentos é essencial para provar que você fez seu trabalho. Assim, você evita ter que devolver o que já ganhou. 

Se o negócio não se concluir, você não terá direito à comissão de corretor. Por isso, manter tudo registrado é crucial para seu trabalho. Isso mostrará que você fez a parte que lhe cabia.

E se a situação se complicar a ponto de ir para a Justiça, ter esses documentos será ainda mais importante. Eles ajudarão a provar que você merece seu pagamento.

Estratégias para evitar problemas com a comissão

Corretores de imóveis podem adotar estratégias para garantir a comissão. A primeira é analisar os riscos da venda. Isso ajuda a encontrar problemas e soluções para garantir a segurança do corretor e do cliente.

Análise de riscos da transação

É bom que o corretor tenha um advogado especializado. Este fará uma análise dos riscos legais, prevendo problemas. Com isso, o corretor planeja como evitá-los, o que diminui a chance de atrasos na comissão.

Fornecendo informações detalhadas aos clientes

Uma dica vital é estar sempre informando bem os clientes durante a venda. Isso significa passar pareceres técnicos e documentos importantes. Assim, mostra-se o valor do corretor e evita-se desconfianças sobre a comissão depois.

Seguir as estratégias de análise de riscos e fornecimento de informações ajuda muito. O corretor evita dores de cabeça com a comissão e garante que a venda seja um sucesso para todos.

A importância da transparência e ética profissional

A transparência e a ética profissional ajudam o corretor a receber sua comissão. Mostrar clareza nas vendas e passar informações verdadeiras aos clientes mostra o quão sério é o trabalho. 

Isso também evita problemas futuros, como dúvidas no pagamento da comissão. Desta forma, o corretor fica mais protegido e reforça sua boa imagem no mercado de imóveis.

Leia também nosso artigo sobre: Os Direitos e Deveres do Corretor de Imóveis – Blog Tecimob