A compra e venda de imóveis envolve diversos procedimentos, muitos deles são burocráticos e abrangem muitos documentos. E um dos processos que gera mais dúvidas e dor de cabeça nos clientes é a regularização dos imóveis.

Por isso que corretores ou imobiliárias são tão importantes para a negociação de imóveis. Profissionais imobiliários conhecem todos os trâmites e como resolver as irregularidades do imóvel. 

Geralmente estes problemas surgem em momentos complicados da vida do cliente, durante a compra e venda de um imóvel ou em uma situação de luto, quando é necessário fazer um inventário. 

Essas irregularidades com o imóvel na grande maioria das vezes está nos documentos, certidões, escrituras entre outros registros são muito importantes para que o imóvel possa ser negociado dentro das legalidades. Podemos compará-los com os documentos de uma pessoa, como RG ou CPF. 

Mesmo sabendo do valor destes documentos e sendo comum a necessidade de regularização de um imóvel, muitos corretores iniciantes ainda não sabem como proceder nestas ocasiões. 

Por isso preparamos este artigo sobre regularização imobiliária, saiba como é o processo de regularização de um imóvel, quais documentos são necessários, sua importância e quem pode fazê-lo.

O que é a regularização de imóveis?

Como o próprio nome já diz, a regularização de imóveis visa adequar os imóveis para que ele esteja de acordo com a legislação imobiliária local.

Essa regularização pode se referir a matrícula do imóvel, sua propriedade, posse ou outras documentações. 

Ela abrange diversos processos que são realizados para deixar o imóvel nos conformes das leis. 

Ou seja, é o procedimento que torna um imóvel apto juridicamente, estabelecendo sua posse e tornando-o uma propriedade imobiliária dentro das diretrizes legais. 

É comum que a regularização seja vinculada ao usucapião, mas ela também pode se tratar de outras questões burocráticas, como uma matrícula do imóvel escrita incorretamente, ou alguma contrariedade no projeto arquitetônico.

Por que é importante regular o imóvel:

O principal objetivo da regularização é tirar o imóvel da ilegalidade, deixá-lo apto para ser negociado. Caso o imóvel esteja numa situação irregular, ele pode ser fiscalizado e multado, dependendo de qual infração esteja sendo cometida. 

Quando se trata de imóveis comerciais, ele pode até ser impedido de funcionar. E claro, um imóvel que esteja na clandestinidade não pode ser registrado, nem ter acesso a financiamentos imobiliários, nem ser comercializado e também não é possível registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, ele fica inelegível para casos de doação ou herança e esta situação pode afetar financeiramente o cliente, podendo até fazê-lo perder sua propriedade. 

Tudo isso pode ser evitado com a regularização, com o imóvel regularizado, o cliente poderá negociá-lo tranquilamente e também pode ficar em dia com o pagamento dos seus impostos. 

Também é através da regularização, que o proprietário tem seu direito real sobre o imóvel. Sem a escritura da propriedade, registros e tudo mais, perante a lei, não existe uma confirmação que o imóvel pertence ao cliente.

Com um imóvel regular, o cliente evita inúmeros problemas com a justiça. É importante que o corretor de imóveis explique para seu cliente que sem a regularização do imóvel ele não pode fazer nenhuma transação legal. 

Ou seja, não pode vender, usar como garantia, transferir etc…Aliás, um imóvel regularizado pode valer mais e também traz credibilidade durante as negociações. 

Importante ressaltar que apenas os imóveis regularizados podem ser financiados ou ofertados como garantia, exigir melhorias na infraestrutura da sua localidade, como iluminação pública, coleta de lixo entre outros. 

Outro bom motivo para efetuar a regularização é que ela fornece uma segurança jurídica. O cliente poderá emitir alvará de funcionamento comercial, transmitir o bem para herdeiros ou para compradores, dentre tantas outras vantagens.

Qual o processo para regularização de um imóvel?

Primeiro é preciso destacar que há diversas formas para regularizar um imóvel, pois depende de qual ajuste precisa ser feito sobre a propriedade. 

E fique tranquilo, nem todos precisam ser resolvidos com processos jurídicos. Os principais métodos utilizados para regularização são: 

• Usucapião judicial e usucapião extrajudicial;
• Regularização dos impostos;
• Adjudicação compulsória;
• Averbação da construção ou da demolição;
• Aumento de áreas;
• Mudança de classificação de uso;
• Desmembramento ou unificação de matrícula;

Dependendo do caso, talvez seja necessário o auxílio de algum profissional especializado em direito imobiliário. 

Mas de qualquer forma, existem passos fundamentais para a regularização do imóvel:

Busca de documentos:

Para regularizar um imóvel, primeiro deve-se procurar o Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde ele está localizado. Para iniciar o processo, você pode apresentar o contrato de compra e venda. 

Com o contrato em mãos, é possível emitir a escritura da propriedade e só com ela é permitido seguir para os próximos passos, como a solicitação da abertura de matrícula do imóvel, por exemplo. 

Alvará de Regularização:

Com a matrícula do imóvel você poderá solicitar o Alvará de Regularização, que afirma que a construção do imóvel está legalizada. Este documento é válido apenas para imóveis já construídos. 

Quando se tratar de terrenos ou obras, é necessário emitir o Habite-se na prefeitura.

Certidões Negativas de Débitos: 

Após a regularização do imóvel junto do órgão municipal, você poderá emitir a CND (Certidão Negativa de Débitos). Ela pode ser feita em um uma repartição da Receita Federal.

A partir daí, o cliente poderá ajustar sua situação financeira. Esta Certidão Negativa de Débitos também é um documento fundamental para regularizar o imóvel.

Averbação do Imóvel:

Para finalizar o processo de regularização, é preciso fazer a averbação de construção do imóvel, ela pode ser realizada também no Cartório de Registro de Imóveis da cidade.

Só para deixar claro, a averbação trata-se do ato de informar todas as alterações feitas no imóvel ou nas condições dos proprietários. 

Documentos necessários para regularização de imóveis:

Já sabemos que os documentos são parte fundamental no processo de regularização de imóveis. Por isso é importante a organização e um checklist dos documentos necessários para efetuar este procedimento. 

No momento da negociação de imóveis, é normal ter que fazer o levantamento dos principais documentos do imóvel e dos envolvidos na transação. Faz parte do trabalho do corretor de imóveis auxiliar os clientes nesta parte burocrática. 

Muitos clientes não sabem nem por onde começar quando surge a necessidade de regularizar o seu imóvel para dar início a um processo de venda ou aluguel. 

E podemos afirmar que por este motivo, muitas vezes, a negociação do imóvel se torna mais complicada do que deveria. 

A falta de documentos é um dos grandes empecilhos na hora de vender ou alugar um imóvel. Os possíveis interessados ficam receosos de se envolver em uma negociação que não pareça segura.

Os documentos do imóvel estando regularizados torna tudo mais simples e passa confiança para o cliente interessado. 

Normalmente, os documentos requisitados para regularizar o imóvel são:

• Matrícula do imóvel;
• Escritura pública ou Contrato de compra e venda ;
• Número de indicação fiscal e inscrição imobiliária (presentes no carnê de IPTU);
• Documentos dos envolvidos;
• Certidões de nascimento/casamento/óbito;
• Topografia da área.

Quem pode fazer a regularização?

Existem dois tipos de imóveis irregulares, aqueles que possuem obras fora da legalidade e os que não possuem regularidade na sua documentação imobiliária. 

Para cada um destes casos há profissionais capacitados que são indicados para fazer a regularização. 

Na primeira situação o mais adequado é a contratação de um engenheiro civil, pois ele saberá quais as normas técnicas que precisam ser ajustadas na propriedade.

No segundo caso um corretor de imóveis ou um advogado imobiliário podem auxiliar o cliente neste processo.

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