Como a regularização fundiária pode aumentar as vendas da sua imobiliária

Last updated on 14 Set 2026

A regularização fundiária urbana (REURB) reúne medidas destinadas a regularizar núcleos urbanos informais e pode viabilizar a titulação de seus ocupantes.

A irregularidade fundiária ainda é um desafio relevante no Brasil e pode dificultar negociações, acesso a crédito e a formalização dos direitos sobre os imóveis.

A Lei 13.465/2017 estabeleceu regras importantes para a REURB e reorganizou procedimentos relacionados à regularização fundiária urbana.

A regularização fundiária é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e titular seus ocupantes quando preenchidos os requisitos legais.

Isso contribui para aumentar a segurança jurídica dos moradores e para formalizar a situação dos imóveis.

Neste artigo você vai ver:

O que é regularização fundiária e por que ela é importante

A regularização fundiária urbana (REURB) é disciplinada pela Lei 13.465/2017. Ela reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à titulação de seus ocupantes.

Dependendo da situação e do instrumento utilizado, o processo pode reconhecer ou constituir direitos reais sobre os imóveis e permitir seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

No Brasil, a informalidade urbana é um desafio relevante. Em 2019, o IBGE estimou a existência de cerca de 5,1 milhões de domicílios em aglomerados subnormais. Esse dado, porém, não significa que todos esses imóveis estejam necessariamente sem documentação ou que represente a totalidade dos imóveis irregulares do país.

A Lei 13.465/2017 foi um marco importante para a regularização fundiária. Entre outros pontos, estabeleceu regras para a Reurb-S, aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda declarados pelo poder público, e a Reurb-E, aplicável aos demais casos.

Os procedimentos e exigências variam conforme as características do núcleo urbano, a modalidade de regularização e a legislação municipal aplicável.

O Programa Minha Casa Minha Vida também passou a prever apoio técnico e financeiro às iniciativas de regularização fundiária de assentamentos urbanos com a Lei nº 15.081/2024.

Além disso, existem programas federais, estaduais e municipais que podem apoiar ações de regularização fundiária e melhorias habitacionais, conforme suas regras e públicos atendidos.

Benefícios sociais:

A regularização traz maior segurança jurídica sobre a ocupação e os direitos relacionados ao imóvel.

O processo também pode estar associado a medidas urbanísticas, ambientais, sociais e de infraestrutura destinadas a melhorar as condições dos núcleos urbanos informais.

Quando ocorre a titulação e o registro do direito sobre o imóvel, o ocupante passa a contar com uma situação jurídica mais clara sobre aquele bem.

A regularização também pode facilitar determinadas operações imobiliárias e o acesso a crédito, desde que sejam cumpridas as demais exigências das instituições financeiras e da legislação aplicável.

Além disso, a REURB contribui para reduzir situações de insegurança fundiária e pode ajudar na solução de conflitos relacionados à posse e à propriedade.

Como a regularização fundiária impacta as vendas de imóveis

Imóveis com documentação regularizada tendem a transmitir maior segurança jurídica aos interessados.

Quando existem pendências documentais ou registrais, compradores podem encontrar dificuldades para concluir a negociação ou obter financiamento.

Após a regularização, esses imóveis podem se tornar mais atrativos no mercado e, dependendo da situação, ter melhores condições de negociação.

A regularização também pode facilitar a venda de imóveis ao reduzir incertezas relacionadas à titularidade e à documentação.

Com a documentação correta, o comprador consegue verificar com mais clareza quem é o titular do direito registrado, as características do imóvel e eventuais ônus existentes.

Isso aumenta a segurança da transação e pode ampliar o número de interessados.

A segurança jurídica é um diferencial importante. Ela reduz o risco de problemas documentais interromperem ou atrasarem a negociação.

A falta de registro ou outras irregularidades também pode dificultar a obtenção de financiamento imobiliário. A regularização pode remover parte desses obstáculos, embora a aprovação do financiamento continue dependendo das regras do banco, do comprador e do próprio imóvel.

Em resumo: imóveis com documentação regularizada tendem a oferecer melhores condições para uma negociação segura e podem alcançar um público maior de compradores.

Estratégias práticas para implementar a regularização

Para que uma imobiliária consiga orientar seus clientes sobre imóveis com pendências, é importante primeiro identificar qual tipo de regularização é necessário.

Nem toda irregularidade imobiliária é resolvida por meio da REURB. Dependendo do caso, podem ser necessários procedimentos como averbação de construção, retificação de matrícula, inventário, usucapião ou outras medidas.

Algumas estratégias:

Diagnóstico completo:

Faça um levantamento da situação documental dos imóveis da carteira.

Verifique matrícula, titularidade, averbações e possíveis divergências entre a situação registrada e a situação atual do imóvel.

Identifique as pendências e, quando houver um núcleo urbano informal, avalie com profissionais especializados e com o município se a REURB é o procedimento adequado.

Parcerias técnicas:

Estabeleça parcerias com engenheiros e arquitetos devidamente registrados no CREA/CAU e advogados especializados em direito imobiliário.

Esses profissionais podem atuar na elaboração dos projetos, plantas, levantamentos e análises técnicas ou jurídicas exigidas em cada caso.

Ter apoio especializado reduz o risco de orientar o proprietário por um procedimento inadequado.

Fluxo organizado:

Monte um cronograma de acompanhamento para cada caso.

A documentação exigida varia conforme o tipo de regularização. Matrícula atualizada, plantas, documentos dos ocupantes, levantamentos técnicos e certidões podem ser necessários, dependendo do procedimento.

Quando houver obras de infraestrutura previstas no processo de REURB, também é importante acompanhar os responsáveis e o cronograma aprovado.

Uma planilha ou sistema de acompanhamento ajuda a manter as etapas organizadas.

Apoio cartorial:

Mantenha contato com cartórios de registro de imóveis para compreender as exigências registrais aplicáveis aos processos acompanhados.

Muitos serviços cartoriais já podem ser solicitados eletronicamente, facilitando o acesso a matrículas, certidões e outros documentos.

Também vale acompanhar programas estaduais, municipais ou iniciativas do Judiciário destinadas à regularização fundiária, pois as regras e condições variam de acordo com a região.

Capacitação da equipe:

Promova treinamentos internos para corretores sobre documentação imobiliária e noções de regularização fundiária.

Quando a equipe entende as principais diferenças entre um imóvel regular e um imóvel com pendências, consegue identificar situações que precisam de análise especializada antes da negociação.

Marketing e comunicação

Informar corretamente a situação documental dos imóveis também pode contribuir para transmitir confiança aos compradores.

Algumas ideias:

Selo de regularização:

Você pode destacar no seu site imobiliário, redes sociais e materiais de divulgação que um imóvel está regularizado quando essa informação estiver devidamente confirmada pela documentação.

Evite expressões como “100% regularizado” se ainda houver pendências ou se a situação não tiver sido verificada.

Campanhas focadas:

Destaque a segurança jurídica e a documentação do imóvel quando esses forem diferenciais reais.

Caso informe que o imóvel está apto a financiamento, lembre-se de que a aprovação da operação também depende da análise do banco e das condições do comprador.

Use também depoimentos reais de clientes que passaram por processos de regularização, quando houver autorização para divulgação.

Ferramentas digitais:

Acompanhe os canais oficiais dos municípios, estados, Cartórios de Registro de Imóveis e órgãos federais responsáveis por programas de regularização.

Isso ajuda a imobiliária a encontrar informações atualizadas e encaminhar os clientes aos órgãos e profissionais responsáveis.

Estudos de caso:

Mostre exemplos reais de imóveis que tiveram obstáculos documentais resolvidos e puderam voltar ao mercado.

Ao divulgar resultados, evite prometer percentuais de valorização, redução de prazo de venda ou aprovação de financiamento que não possam ser comprovados.

Transforme a regularização em vantagem competitiva

Orientar clientes sobre a importância da regularização e conectá-los a profissionais especializados pode fazer sua imobiliária se destacar.

Isso também permite atender proprietários que possuem imóveis com potencial de negociação, mas que precisam resolver pendências antes de colocá-los efetivamente no mercado.

Para isso, considere:

Posicionamento de mercado:

Mostre que a imobiliária tem atenção à documentação e pode orientar o cliente a buscar os profissionais adequados para resolver pendências.

Evite prometer que a própria imobiliária garantirá a regularização, especialmente quando o procedimento depender de órgãos públicos, cartórios, engenheiros, arquitetos ou advogados.

Parcerias estratégicas:

Trabalhe com escritórios de advocacia e empresas ou profissionais especializados em REURB e regularização imobiliária.

Isso permite encaminhar casos que exigem conhecimento técnico ou jurídico específico.

Informação e transparência:

Faça uma triagem inicial da documentação e explique ao cliente quando for necessária uma análise especializada.

Deixe claras as etapas, responsabilidades e possíveis limitações do processo.

Acompanhe tendências:

A legislação e os programas relacionados à regularização fundiária podem mudar ao longo do tempo.

Por isso, acompanhe os canais oficiais e mantenha a equipe atualizada.

Transformar a regularização em um tema conhecido pela equipe ajuda a reduzir problemas durante as negociações e a orientar melhor compradores e vendedores.

Imóveis regularizados tendem a oferecer maior segurança jurídica e melhores condições para entrar no mercado formal.

Perguntas frequentes (FAQ)

O que é regularização fundiária?

A regularização fundiária urbana é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinado a incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e titular seus ocupantes, conforme os requisitos legais.

Dependendo do caso, o procedimento pode resultar no reconhecimento ou na constituição de direitos reais e em seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A REURB busca integrar núcleos urbanos informais ao ordenamento urbano e ampliar a segurança jurídica dos ocupantes.

Por que a regularização fundiária é importante no mercado imobiliário?

Porque a documentação regularizada reduz incertezas jurídicas durante a negociação.

Ela também pode facilitar o acesso ao financiamento bancário, desde que o imóvel e o comprador atendam às demais exigências da instituição financeira.

Em outras palavras, um imóvel regularizado tende a oferecer condições mais favoráveis para uma negociação segura.

Quais são os benefícios sociais da regularização fundiária?

Além da segurança jurídica, a regularização fundiária pode ser acompanhada de medidas urbanísticas, ambientais, sociais e de infraestrutura.

Programas de regularização também podem contribuir para ampliar o acesso à moradia adequada e reduzir conflitos relacionados à ocupação e à titularidade da terra.

Como a regularização fundiária impacta o valor de um imóvel?

Não existe um percentual único de valorização gerado pela regularização.

Um imóvel com problemas documentais pode sofrer desvalorização ou encontrar menos compradores devido aos riscos e limitações envolvidos na negociação.

Ao regularizar a situação, parte dessas barreiras pode ser eliminada, tornando o imóvel mais seguro juridicamente e potencialmente mais atrativo no mercado.

Quais são os passos básicos para iniciar a regularização fundiária?

Diagnóstico: verificar a situação do núcleo urbano e identificar as irregularidades existentes.
Definição da modalidade: avaliar junto ao município se o caso se enquadra em Reurb-S ou Reurb-E.
Documentação e projeto: reunir os documentos e elaborar os levantamentos, plantas, estudos e projetos exigidos para o caso.
Requerimento: apresentar o pedido ao município ou Distrito Federal, conforme as regras aplicáveis.
Análise e cumprimento das exigências: o poder público analisa o processo e pode exigir ajustes, estudos ou intervenções previstas na legislação.
Aprovação e CRF: quando a regularização é aprovada, o município emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), acompanhada do projeto aprovado.
Registro: a CRF e o projeto de regularização fundiária aprovado são apresentados ao Cartório de Registro de Imóveis para os atos de registro correspondentes.

As etapas e os documentos necessários podem variar conforme as características do núcleo urbano e a legislação local.

Como uma imobiliária pode usar a regularização fundiária como vantagem competitiva?

Oferecendo informação clara e ajudando o cliente a identificar quando existem pendências que exigem regularização.

Isso pode incluir organização inicial da documentação e parcerias com advogados, engenheiros, arquitetos e outros profissionais especializados.

Ao mostrar ao cliente que a imobiliária se preocupa com a segurança da negociação e sabe encaminhar corretamente questões documentais, você fortalece a confiança e se diferencia no mercado.

Com isso, a imobiliária pode ampliar sua reputação e fidelizar compradores e vendedores.

Fontes: raaplaw.com.br, imobireport.com.br, aripar.org, gov.br, www12.senado.leg.br, jusbrasil.com.br.