A regularização fundiária urbana (REURB) legaliza imóveis irregulares, permitindo sua negociação no mercado de forma legal. Assim, garante o título de propriedade aos seus ocupantes.

Estudos mostram que metade dos imóveis urbanos no Brasil têm irregularidades. Isso significa milhões de casas sem documentos oficiais. Isso dificulta a venda, o financiamento e o acesso a serviços.

Leis recentes, como a Lei 13.465/2017, simplificaram a REURB e trouxeram avanços para desburocratizar o processo.

A regularização fundiária é um conjunto de medidas para incluir núcleos urbanos informais no ordenamento territorial. 

Isso significa que ela transforma ocupações irregulares em propriedades legais. Trazendo segurança jurídica aos moradores e credibilidade ao imóvel.

Neste artigo você vai ver: 

• O que é regularização fundiária e por que ela é importante
• Como a regularização fundiária impacta as vendas de imóveis
• Estratégias práticas para implementar a regularização
• Marketing e comunicação
• Transforme a regularização em vantagem competitiva

O que é regularização fundiária e por que ela é importante

A regularização fundiária urbana (REURB) é definida pela Lei 13.465/2017. Ela é um conjunto de medidas para legitimar áreas ocupadas informalmente. 

Ela permite transferir um imóvel da situação de posse sem documentação correta para a posse jurídica registrada. Assim, garante direitos legais de venda, herança e financiamento.

No Brasil, há um grande número de imóveis irregulares. Dados do IBGE mostram que, em 2019, existiam cerca de 5,1 milhões de domicílios em situação precária. Isso mostra a importância de políticas de regularização.

A Lei 13.465/2017 foi um marco importante. Ela simplificou a regularização urbana e rural. Criou normas atualizadas (Reurb-S e Reurb-E) e agilizou os procedimentos.

Antes dela, todo loteamento urbano precisava de infraestrutura aprovada antes da venda. Isso levou ao crescimento de ocupações informais. Com a nova legislação, ficou mais fácil legalizar essas áreas consolidadas.

O governo federal tem programas específicos de apoio. Por exemplo, o Programa Minha Casa Minha Vida foi ampliado em 2025 (Lei 15.081/24). 

Inclui financiamento da regularização fundiária. Há linhas de crédito subsidiadas para obras de infraestrutura em núcleos informais.

Benefícios sociais: 

A regularização traz segurança jurídica. Melhora a qualidade de vida nas comunidades.

Quando um imóvel passa a ter escritura, seus moradores ganham acesso facilitado a serviços públicos. Isso inclui água, luz e esgoto.

Isso ocorre porque imóveis legalizados podem ser dados em garantia e ser inscritos em programas habitacionais.

A regularização fundiária garante o direito à moradia adequada para famílias de baixa renda e reduz as disputas de terras. Áreas informais reconhecidas oficialmente deixam de gerar conflitos judiciais.

Comunidades regularizadas normalmente têm menor risco de despejos arbitrários. E isso oferece maior acesso a melhorias urbanas.

Como a regularização fundiária impacta as vendas de imóveis

Imóveis com documentação em dia são vistos pelo mercado como “imóveis confiáveis”.

Espera-se que imóveis irregulares tenham um valor menor, isso quer dizer que podem valer até 70% menos do que o valor real.

Após a regularização, esses imóveis podem ser vendidos por preços mais altos. E ainda fica apto para financiamento.

Com a regularização, os imóveis se tornam mais fáceis de vender. Isso porque as transações seguras atraem mais compradores.

Imóveis regularizados são negociados mais rápido também. Quem tem registro correto no Cartório oferece garantia contra invasões ou disputas. Isso significa que o comprador não terá surpresas legais depois da compra.

Em consequência, a confiança dos investidores sobe. Afinal, a média de tempo de venda de um imóvel regularizado é bem menor do que a de um irregular.

A segurança jurídica é um grande diferencial competitivo. Ela evita retrabalho e risco de cancelamento das vendas.

Segundo especialistas, a falta de registro (“escritura”) pode impedir o financiamento bancário. Isso deixa o imóvel encalhado até que seja regularizado.

Em resumo: imóveis documentados atraem mais interessados. Eles reduzem a inadimplência e geram retorno financeiro mais rápido para quem vende.

Estratégias práticas para implementar a regularização

Para que uma imobiliária tire proveito da regularização, é fundamental oferecer ou facilitar o processo.

Algumas estratégias:

Diagnóstico completo:

Faça um levantamento detalhado de cada imóvel da carteira. Verifique se há escritura ou registro de posse.

Identifique pendências comuns (falta de averbação de construção, ausência de IPTU em dia, disputas judiciais etc.) e priorize imóveis com maior potencial de valorização.

Parcerias técnicas:

Estabeleça parcerias com engenheiros e arquitetos cadastrados no CREA/CAU e advogados especializados em direito imobiliário.

Esses profissionais podem elaborar projetos técnicos (laudos, plantas, estudos ambientais) e acompanhar os trâmites legais exigidos pela Lei 13.465/2017. Ter apoio jurídico evita erros e acelera processos.

Fluxo organizado:

Monte um cronograma de ação para cada caso. Por exemplo, crie um “checklist” padronizado com documentos necessários (matrícula atualizada, escritura, planta, certidões negativas).

Use templates para orçamentos físicos e financeiros das obras de infraestrutura quando houver. Uma planilha de acompanhamento ajuda a manter tudo sob controle.

Apoio cartorial:

Cultive relacionamento com cartórios de registro de imóveis. Cartórios modernizados oferecem serviços eletrônicos que agilizam a emissão de certidões e registros.

Em muitos lugares existe o Programa Moradia Legal e outras iniciativas judiciais de regularização que podem reduzir custos cartoriais; informe-se sobre essas políticas locais.

Capacitação da equipe:

Promova treinamentos internos para corretores sobre legislação fundiária. Quando a equipe entende o que é Reurb e seus passos, ela vende melhor.

Marketing e comunicação

Mostrar que os imóveis são regularizados nos anúncios ajuda muito.

Algumas ideias:

Selo de regularização:

Coloque um aviso de “Imóvel 100% Regularizado” no seu site imobiliário, redes sociais e folders. Isso mostra que é confiável.

Campanhas focadas: 

Faça anúncios sobre a segurança jurídica dos imóveis. Diga que eles estão prontos para financiamento e sem problemas.

Use também depoimentos de clientes felizes com a regularização.

Ferramentas digitais:

Use plataformas oficiais, como o Minha Casa Legal. Isso mostra que você segue as leis do governo. Mostre que sua imobiliária é profissional.

Estudos de caso:

Mostre exemplos de como imóveis regulados aumentam de valor. Quer dizer que vender/comprar um imóvel regularizado é uma boa escolha.

Transforme a regularização em vantagem competitiva

Oferecer serviços de regularização pode fazer sua imobiliária se destacar.

Investir nisso ajuda a atender clientes que antes não tinham acesso ao mercado formal.

Para isso, considere:

Posicionamento de mercado:

Use frases como “Seu imóvel legalizado com a nossa garantia.”. Isso aumenta a confiança dos clientes.

Parcerias estratégicas:

Trabalhe com escritórios de advocacia e empresas especializadas em REURB. Isso ajuda a acelerar o processo e dar suporte aos clientes.

Informação e transparência:

Ofereça um diagnóstico gratuito de regularização. Mostre como você pode ajudar em cada etapa. Isso faz o cliente ficar mais satisfeito e traz indicações.

Acompanhe tendências:

Leis novas mostram que imóveis regulados são essenciais para financiamento.

Transformar a regularização em um serviço ajuda o desenvolvimento urbano e aumenta as vendas.

Imóveis regulados têm menos problemas e trazem mais lucro. A regularização é uma estratégia inteligente de negócios hoje em dia.

Perguntas frequentes (FAQ)

O que é regularização fundiária?

É o processo legal de converter a posse informal de um imóvel em propriedade formal registrada.

Isso significa dar escritura, registro em cartório e outros documentos que garantem o direito de vender, alugar ou dar o imóvel em garantia.

A REURB busca integrar áreas ocupadas de forma irregular ao ordenamento urbano.

Por que a regularização fundiária é importante no mercado imobiliário?

Porque os imóveis documentados vendem mais rápido e com menos risco. A regularização traz segurança jurídica, permitindo que as transações sejam feitas sem medo de ações futuras.

Ela também abre caminho para financiamento bancário, o que aumenta o público comprador. Em outras palavras, imóvel legalizado é imóvel mais valioso e atraente.

Quais são os benefícios sociais da regularização fundiária?

Além da valorização imobiliária, regularizar melhora a vida nas comunidades: leva serviços públicos essenciais (água, luz, saneamento) a essas áreas e reduz conflitos por terra.

Programas governamentais de regularização visam conceder moradia digna a famílias de baixa renda. Com título oficial, os moradores passam a ter endereço fixo e podem participar plenamente de programas sociais.

Como a regularização fundiária impacta o valor de um imóvel?

Imóveis irregulares podem ter até 50–70% de desvalorização em relação a imóveis similares totalmente legalizados.

Uma vez regularizado, o imóvel se valoriza porque deixa de ser um “problema” legal e passa a ser um ativo com todo o respaldo jurídico. Assim, proprietários recuperam o valor real do imóvel e ganham facilidades para negociar.

Quais são os passos básicos para iniciar a regularização fundiária?

1. Diagnóstico: Verificar a situação atual do imóvel (titulação, averbações, existência de projeto aprovado).
   
2. Projetos técnicos: Contratar engenheiro/arquitetos para fazer plantas, levantar medições e eventuais relatórios (por exigência legal).
   
3. Documentação: Reunir documentos como matrícula atualizada, escritura pública, certidões negativas (IPTU, Execuções).
   
4. Requerimento municipal: Dar entrada no pedido de REURB na prefeitura, indicando a modalidade (interesse social ou específico).
   
5. Cumprimento de exigências: Caso seja necessário, executar obra ou regularizar construções e infraestrutura (como retificar metragens).
   
6. Registro: Após análise e eventuais correções, a prefeitura emite a Certidão de Regularização Fundiária e encaminha ao cartório. Só então o imóvel passa a ter escritura definitiva.

Como uma imobiliária pode usar a regularização fundiária como vantagem competitiva?

Oferecendo serviços especializados e comunicação clara sobre o tema. Isso inclui assessoria na documentação, parcerias com especialistas para agilizar processos e divulgação ativa dos benefícios da regularização (através de marketing educativo).

Ao mostrar ao cliente que sua imobiliária resolve burocracias e entrega imóvel “pronto para morar/investir”, você conquista confiança e se diferencia no mercado. 

Com isso, a imobiliária amplia sua reputação e fideliza compradores e vendedores.

Fontes: raaplaw.com.br, imobireport.com.br, aripar.org, gov.br, www12.senado.leg.br, jusbrasil.com.br.