O patrimônio de afetação traz mais segurança para as negociações imobiliárias entre clientes e incorporações. 

Este procedimento é fundamental para o funcionamento e crescimento do mercado imobiliário. Já que serve para incentivar a compra de imóveis e proteger os envolvidos nestas transações.

Para adentrar neste tema, precisamos entender alguns elementos importantes deste processo. Vamos começar pelas incorporadoras, elas são responsáveis por construir e promover edificações. 

Elas estruturam e idealizam novos empreendimentos. De maneira resumida, elas iniciam o desenvolvimento de uma construção e venda destes futuros imóveis. 

A incorporação imobiliária por outro lado reflete o conjunto de ações relacionadas à venda desses imóveis ainda na planta ou em andamento. 

Desta maneira, os empreendimentos podem ser finalizados através dos recursos advindos das vendas efetuadas.

Para que esta prática ocorra de maneira clara e segura, existem as Leis imobiliárias que dão respaldo jurídico para que este procedimento ocorra. 

Uma dessas Leis é a Lei do Condomínio e Incorporações ou como também é conhecida: Lei de Incorporação Imobiliária. 

O propósito desta norma é regulamentar as incorporadoras em todo o processo de desenvolvimento de uma construção até sua venda/aluguel. 

Ela garante que o projeto será exatamente como está na planta e que a construção será realizada conforme foi estabelecido pela incorporadora. 

Para isso, o responsável pela incorporadora precisa ir até um cartório imobiliário e realizar o processo de legalização do empreendimento. 

O patrimônio de afetação veio para garantir que os imóveis sejam entregues para seus compradores. 

Porém o termo ainda é motivo de dúvidas entre corretores de imóveis, profissionais imobiliários e principalmente nos clientes, que têm receio de comprar imóveis na planta. 

Por isso, preparamos este conteúdo para esclarecer o que é o patrimônio de afetação e qual a sua importância. 

O que é patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação trata-se do processo que separa o terreno onde será o empreendimento dos outros bens da incorporadora.  Esta norma foi regulamentada em 2004, pela Lei 10.931. 

Esta, por sua vez, foi responsável por fazer alterações na Lei 4.591 de 1964 que trata de condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias.

Este regulamento serve para proporcionar mais segurança para os envolvidos no processo de incorporação imobiliária e negociação de imóveis. 

Resumidamente, os responsáveis podem colocar seu empreendimento sob o regime de afetação, ou seja ele poderá ser atribuído a realização da incorporação e também a transmissão dos imóveis para seus respectivos compradores. 

Isto significa que os patrimônios do incorporador serão separados por um meio próprio.

Para que isso ocorra, o empreendimento precisa de um CNPJ exclusivo durante as obras. Desta maneira ele estará separado financeiramente da incorporadora. E também contará com seu próprio regime de tributação. 

O documento para oficializar este processo deve ser firmado pelo incorporador e em certas circunstâncias, pelos compradores das unidades que fazem parte do empreendimento. Depois deve ser escriturado no Cartório de Registro de Imóveis adequado. 

Este procedimento pode ser feito logo que o empreendimento for registrado no Memorial de Incorporação, mas também pode ser regularizado depois. Após isso, ele será apresentado na matrícula do imóvel. 

Desta forma, o patrimônio fundamentado arcará com os direitos e deveres que tenham associação com a incorporação. 

E claro, assegurará aos interessados em comprar os imóveis que eles terão proteção jurídica, caso o empreendimento seja descontinuado por diferentes fatores, entre outros problemas que podem ocorrer durante a construção etc…

Qual a importância do patrimônio de afetação?

Como já citamos, o patrimônio de afetação tem o objetivo de assegurar que o empreendimento será finalizado e os imóveis serão transferidos para seus compradores, mesmo que a incorporadora responsável declare falência. 

O cliente comprador terá mais segurança financeira, pois o patrimônio de afetação quer dizer que as contas são separadas, ou seja, a falência da incorporadora, não afeta o empreendimento, até porque, neste processo, é feita uma conta bancária própria para a construção. 

Por este motivo, a empresa não consegue usar os recursos de uma construção para pagar outras, os fundos de cada uma das edificações estarão seguros. 

Na Lei, também é descrito que pode-se criar uma comissão de representantes para fiscalização da obra. Podendo ser formada por clientes que compraram os imóveis ou por alguém de confiança destes clientes. 

A comissão deve receber demonstrativos regularmente sobre as etapas da obra e também de sua situação fiscal, desta forma, o processo fica mais claro para o consumidor. 

Esta também é uma forma de dar mais segurança para os envolvidos. Importante ressaltar que este procedimento é devido há casos de incorporadoras que não fizeram a entrega dos imóveis, gerando um grande dano para quem havia os adquirido. 

Vantagens do patrimônio de afetação:

Além da segurança jurídica no contrato imobiliário, da proteção aos compradores e da possibilidade de fiscalizar o andamento da obra, existem outras vantagens proporcionadas pela afetação imobiliária:

• Mercado imobiliário fortificado e gerando mais confiança;
• Contabilidades distintas para empreendimento e incorporadora;
• Financiamento da obra mais barato;
• Controle de recursos referentes à incorporação;
• Contribui para aumentar as vendas na planta;
• Todos os débitos tributários ou trabalhistas ficam restritos ao empreendimento em andamento;
• Caso a empresa construtora ou incorporadora entre em falência, os compradores podem continuar o empreendimento;
• Benefícios fiscais por aderir ao Regime Especial de Tributação (RET).

Para que este último seja válido, o procedimento do patrimônio de afetação precisa ser feito da maneira certa. 

Compra de imóveis na planta:

O patrimônio de afetação impacta diretamente na compra de imóveis na planta. Em caso de desistência, a Lei do Distrato também conta com diretrizes referentes às multas cobradas.

Existe um limite, determinado pela Lei, que a multa cobrada pela incorporadora é limitada a 25% do valor pago, em caso de não ter justa causa para a desistência. Mas no caso do empreendimento estar sob regime de afetação a multa pode chegar a 50% do valor.  

Confira o que diz a Lei do Distrato que cita a o patrimônio de afetação:

“§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”

Quando é finalizado o patrimônio de afetação?

Normalmente as obrigações da incorporadora terminam após a averbação da construção, registro de títulos de domínio ou de direito de aquisição no nome dos compradores (ou financiador).

O regime pode ser revogado, caso a incorporação seja denunciada por algum motivo, nestas condições os adquirentes têm seus investimentos devolvidos. 

A comissão dos compradores, que citamos anteriormente, também pode decidir acabar com o patrimônio de afetação.

Leia também nosso artigo sobre Leis imobiliárias.