Entenda o distrato imobiliário e como ele protege compradores arrependidos

Last updated on 08 Set 2026

A compra de um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma pessoa.

No entanto, algumas vezes os compradores podem se arrepender ou enfrentar dificuldades para honrar os compromissos assumidos.

Nesse contexto, o distrato pode ser uma alternativa para encerrar o contrato por acordo entre as partes.

Também existem outras formas de desfazimento do negócio, como a resolução por inadimplemento e, em situações específicas, o exercício do direito de arrependimento.

O mercado imobiliário brasileiro possui regras específicas que buscam equilibrar os direitos e obrigações dos compradores, vendedores, incorporadoras e loteadoras.

Entender essas diferenças ajuda compradores e profissionais do mercado a analisar melhor cada situação e evitar informações equivocadas.

O que é o distrato imobiliário e sua importância no mercado brasileiro

O distrato imobiliário ocorre quando as partes concordam em desfazer um contrato anteriormente celebrado.

No mercado imobiliário, o termo também é utilizado de maneira mais ampla no dia a dia para se referir ao encerramento de contratos, mas juridicamente é importante diferenciar as formas de extinção contratual.

A compreensão do distrato imobiliário é importante para qualquer pessoa envolvida no mercado imobiliário, seja como comprador, vendedor ou corretor de imóveis.

Isso porque os contratos imobiliários envolvem valores elevados, obrigações de longo prazo e regras que variam conforme o tipo de negócio.

Definição legal do distrato imobiliário

O Código Civil estabelece que o distrato deve ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato.

Em termos simples, trata-se de um acordo entre as partes para encerrar uma relação contratual anteriormente estabelecida.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe regras específicas para o desfazimento de contratos relacionados à incorporação imobiliária e ao parcelamento do solo urbano.

Ela estabelece condições para restituição de valores, retenções, penalidades e prazos em determinadas operações.

É importante destacar que a lei não cria um direito geral de cancelar qualquer compra de imóvel sem consequências.

As regras dependem do contrato, do tipo de empreendimento, da data em que ele foi celebrado e do motivo do desfazimento.

Diferença entre distrato e rescisão contratual

Embora os termos sejam frequentemente utilizados como sinônimos, juridicamente existem diferenças.

O distrato pressupõe acordo entre as partes para encerrar o contrato.

A resolução contratual pode ocorrer, por exemplo, em razão do inadimplemento de uma das partes.

Também existe a resilição unilateral nas situações autorizadas pela lei ou pelo próprio contrato.

No mercado imobiliário, portanto, é importante analisar qual é a forma correta de desfazimento antes de aplicar multas, retenções e prazos.

A legislação brasileira sobre o distrato imobiliário

A legislação brasileira possui regras específicas para diferentes tipos de contratos imobiliários.

Lei nº 13.786/2018: a Lei do Distrato

A Lei nº 13.786/2018 trouxe mudanças importantes para contratos relacionados a incorporações imobiliárias e loteamentos.

Entre os temas disciplinados estão:

Informações obrigatórias no contrato;
Consequências do desfazimento;
Valores que podem ser retidos;
Prazos de restituição;
Direito de arrependimento em determinadas situações;
Consequências do atraso na entrega do empreendimento.

Outro ponto importante é a data do contrato.

A Lei nº 13.786/2018 não é aplicada retroativamente, em regra, aos contratos celebrados antes de sua entrada em vigor.

Por isso, contratos antigos podem estar sujeitos às regras e à jurisprudência existentes anteriormente.

Direitos garantidos pelo Código de Defesa do Consumidor

Além da Lei do Distrato, o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicável quando existir relação de consumo.

O CDC protege o consumidor, entre outros pontos, contra cláusulas abusivas e informações inadequadas ou insuficientes.

A análise, porém, precisa considerar também a legislação imobiliária específica e as características do contrato.

Situações em que o distrato imobiliário pode ser aplicado

As regras variam conforme o tipo de imóvel e de contrato.

Imóveis na planta

Os imóveis na planta estão entre os casos diretamente alcançados pelas regras de incorporação imobiliária previstas na Lei nº 4.591/1964, alterada pela Lei nº 13.786/2018.

O desfazimento pode ocorrer por iniciativa do comprador, inadimplemento ou descumprimento de obrigações pela incorporadora.

Cada situação possui consequências diferentes.

No caso de atraso na entrega, por exemplo, a legislação permite uma tolerância de até 180 dias corridos somente quando esse prazo estiver expressamente previsto de maneira clara e destacada no contrato.

Se a entrega ultrapassar esse período e o comprador não tiver dado causa ao atraso, ele pode pedir a resolução do contrato nas condições previstas em lei.

Imóveis usados

Imóveis usados também podem ter contratos encerrados por acordo entre comprador e vendedor.

Entretanto, a chamada Lei do Distrato não deve ser automaticamente aplicada a qualquer compra e venda de imóvel usado.

Nesses casos, é necessário analisar:

O contrato;
O Código Civil;
O Código de Defesa do Consumidor, quando aplicável;
Quem são as partes envolvidas;
O motivo do desfazimento.

Contratos de aluguel

Os contratos de aluguel também podem ser encerrados por acordo entre locador e locatário.

O contrato de aluguel de imóveis pode estabelecer condições específicas para o encerramento antecipado.

Nesse caso, porém, o principal regime jurídico é a Lei do Inquilinato, além do Código Civil e das condições do próprio contrato.

As regras da Lei nº 13.786/2018 voltadas às incorporações imobiliárias não devem ser simplesmente transferidas para contratos de locação.

O processo de distrato imobiliário passo a passo

O procedimento depende do tipo de contrato e das condições previstas nele.

De maneira geral, algumas etapas são importantes.

Comunicação à construtora ou vendedor

Quem deseja encerrar o contrato deve verificar primeiro as condições previstas no documento.

É recomendável formalizar a intenção por escrito e guardar os comprovantes da comunicação.

No direito de arrependimento previsto especificamente para determinados contratos de incorporação, a Lei nº 4.591/1964 estabelece uma regra própria.

Contratos firmados em estandes de venda ou fora da sede do incorporador permitem ao comprador exercer o direito de arrependimento no prazo improrrogável de 7 dias.

Nesse caso, a legislação prevê a devolução dos valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.

A lei também estabelece que o comprador demonstre o exercício tempestivo desse direito por carta registrada com aviso de recebimento.

Negociação dos termos do distrato

Quando houver possibilidade de acordo, as partes podem negociar as condições do encerramento.

Entre os pontos que precisam ser analisados estão:

Valores pagos;
Deduções permitidas;
Comissão de corretagem;
Penalidades previstas;
Prazo de restituição;
Obrigações ainda pendentes.

É recomendável documentar as negociações.

Em situações de maior complexidade ou divergência, a orientação de um advogado especializado pode ser necessária.

Formalização do documento de distrato

Depois de definidos os termos, o distrato deve ser formalizado.

O Código Civil determina que o distrato observe a mesma forma exigida para o contrato original.

O documento deve identificar claramente:

As partes;
O contrato que está sendo encerrado;
O imóvel;
Os valores envolvidos;
Eventuais retenções;
Forma e prazo de pagamento;
Quitações e obrigações ainda existentes.

Cláusulas essenciais em um contrato de distrato imobiliário

Um documento de distrato bem estruturado ajuda a reduzir dúvidas e conflitos futuros.

Identificação das partes e do imóvel

A identificação correta das partes envolvidas e do imóvel objeto do distrato é fundamental.

Podem constar informações como:

Nome completo;
CPF ou CNPJ;
Identificação do contrato original;
Dados do imóvel;
Outras informações necessárias para individualizar o negócio.

Dependendo do caso, também podem ser utilizadas informações da escritura ou do compromisso de compra e venda.

Valores a serem restituídos

O documento deve informar claramente:

Quanto foi pago;
Quais valores serão devolvidos;
Quais deduções estão sendo realizadas;
Qual fundamento contratual ou legal permite essas deduções;
Como ocorrerá a restituição.

Os valores não devem ser apresentados como se existisse um percentual único aplicável a todos os contratos.

Prazos para devolução e quitação de obrigações

Os prazos também precisam estar claramente definidos.

Na incorporação imobiliária, eles variam conforme a situação.

Por isso, não existe uma regra geral determinando que toda devolução deva acontecer em 30 dias.

Direitos do comprador no distrato imobiliário

O valor que o comprador receberá de volta depende do regime aplicável ao contrato.

Percentual de reembolso

Não existe uma regra segundo a qual todo comprador tenha direito garantido à devolução de 80% dos valores pagos.

Em contratos de incorporação imobiliária regidos pela Lei nº 13.786/2018, quando o desfazimento ocorre por iniciativa ou inadimplemento do comprador, a legislação permite determinadas deduções.

Entre elas estão:

Integralidade da comissão de corretagem;
Pena convencional de até 25% da quantia paga.

Se o empreendimento estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação, a lei prevê a possibilidade de a pena convencional chegar a até 50% da quantia paga.

Além disso, quando o comprador teve a unidade à sua disposição, podem existir outras deduções previstas em lei, como determinados encargos do imóvel e valor relacionado à fruição.

É importante destacar que, em 2026, o Superior Tribunal de Justiça submeteu ao Tema Repetitivo 1466 a definição sobre a retenção de até 50% nos contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018 submetidos ao patrimônio de afetação.

Por isso, casos dessa natureza merecem atenção especial à jurisprudência atual.

Prazos legais para devolução dos valores

Os prazos variam.

Nas incorporações sem patrimônio de afetação, o valor remanescente deve ser pago, em regra, em parcela única após 180 dias contados do desfazimento do contrato.

Quando existe patrimônio de afetação, a lei prevê restituição do saldo, após as deduções, em até 30 dias depois do habite-se ou documento equivalente.

Se a unidade for revendida antes desses prazos, o valor remanescente deve ser pago em até 30 dias da revenda.

Nos loteamentos, existem regras próprias e diferentes para a restituição.

Atraso na entrega pela incorporadora

Existe uma situação diferente quando o desfazimento decorre de atraso da incorporadora.

Se a entrega ultrapassar o prazo contratual acrescido da tolerância legalmente admitida, quando prevista de forma clara e destacada, o comprador que não tenha causado o atraso pode pedir a resolução.

Nesse caso, a legislação prevê a devolução integral dos valores pagos e da multa contratualmente estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução.

Proteção contra cláusulas abusivas

O Código de Defesa do Consumidor pode proteger compradores contra cláusulas abusivas quando houver relação de consumo.

É importante:

Verificar as condições do contrato;
Conferir se as penalidades respeitam a legislação aplicável;
Entender quais regras valem para aquele empreendimento;
Buscar orientação jurídica quando houver dúvida ou conflito.

Obrigações e penalidades para o comprador no distrato

O comprador que solicita o desfazimento do contrato precisa compreender que pode haver consequências financeiras.

O distrato não significa necessariamente receber de volta tudo o que foi pago.

Multas permitidas por lei

Nos contratos de incorporação abrangidos pela Lei nº 13.786/2018, a pena convencional pode chegar a até 25% da quantia paga.

Quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação, a lei prevê a possibilidade de percentual de até 50%, observada a discussão atualmente submetida ao Tema 1466 do STJ.

Esses percentuais não devem ser aplicados automaticamente a qualquer compra e venda de imóvel.

Retenção de valores pela incorporadora

Além da pena convencional, a Lei nº 4.591/1964 prevê, em determinadas situações, a dedução integral da comissão de corretagem.

Quando o comprador teve a unidade imobiliária à sua disposição, também podem ser considerados, conforme o caso:

Impostos incidentes sobre o imóvel;
Condomínio e contribuições previstas;
Fruição do imóvel;
Outros encargos previstos em lei e no contrato.

As deduções ficam sujeitas aos limites e condições estabelecidos pela legislação.

Custos administrativos e operacionais

Não é correto afirmar que a incorporadora pode descontar livremente quaisquer custos administrativos, honorários advocatícios ou outras despesas do comprador.

As retenções precisam possuir fundamento na legislação e no contrato.

Nos loteamentos, a Lei nº 6.766/1979 possui regras próprias e permite, em determinadas hipóteses, desconto referente à cláusula penal e despesas administrativas dentro dos limites legais.

Por isso, é essencial identificar primeiro qual legislação rege o contrato.

Diferenças do distrato imobiliário para imóveis na planta e prontos

A situação jurídica não depende apenas de o imóvel estar fisicamente pronto ou em construção.

Também é necessário analisar a natureza do contrato e quem realizou a venda.

Regras específicas para incorporações imobiliárias

Nos contratos celebrados diretamente com o incorporador e submetidos à Lei nº 4.591/1964, podem existir:

Dedução da comissão de corretagem;
Pena convencional de até 25%;
Regras específicas de patrimônio de afetação;
Prazos próprios para restituição;
Consequências específicas para atraso na entrega.

Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a lei prevê pena convencional de até 50%, tema que atualmente está sendo discutido pelo STJ no Tema Repetitivo 1466.

Particularidades dos imóveis concluídos e usados

Um imóvel já concluído não está automaticamente fora das regras de incorporação.

É necessário analisar o contrato e a origem da negociação.

Já na compra e venda de imóveis usados entre particulares, normalmente será necessário analisar principalmente:

Código Civil;
Contrato;
Eventual aplicação do CDC;
Motivo do desfazimento.

Por isso, não existe uma multa universal de 25% para todos os imóveis prontos.

Como fica a comissão do corretor de imóveis em caso de distrato?

A comissão de corretagem exige atenção especial.

Direito à comissão em caso de arrependimento das partes

O Código Civil estabelece, no art. 725, que a remuneração é devida ao corretor quando ele consegue o resultado previsto no contrato de mediação, inclusive quando o negócio deixa de se efetivar posteriormente por arrependimento das partes.

Entretanto, existem regras específicas nas incorporações imobiliárias.

Nos contratos abrangidos pelo art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, quando o desfazimento decorre do comprador, a integralidade da comissão de corretagem pode ser deduzida das quantias que serão restituídas.

Direito de arrependimento de 7 dias

Existe uma exceção importante.

Nos contratos de incorporação assinados em estandes de venda ou fora da sede do incorporador, o comprador pode exercer o direito de arrependimento dentro de 7 dias.

Nessa hipótese, a lei determina a devolução dos valores antecipados, inclusive da comissão de corretagem.

Distrato por atraso ou descumprimento da incorporadora

Quando o contrato é desfeito por descumprimento imputável à incorporadora, não é seguro afirmar de maneira genérica que o corretor perde a comissão ou que determinada parte será automaticamente responsável por pagá-la novamente.

A situação precisa ser analisada conforme:

Contrato de corretagem;
Forma de pagamento da comissão;
Motivo do desfazimento;
Responsabilidade pelo problema;
Jurisprudência aplicável.

Falha na atuação do corretor

O corretor deve executar a mediação com diligência e prudência e informar ao cliente os riscos e circunstâncias relevantes do negócio.

Se houver falha profissional, negligência ou omissão relevante, podem surgir responsabilidades específicas.

Isso, porém, deve ser analisado de acordo com as circunstâncias do caso e não significa automaticamente perda da comissão em todo distrato.

Previsão contratual

Os contratos de incorporação devem trazer informações claras sobre a corretagem.

O quadro-resumo deve indicar, entre outros pontos, o valor da comissão, as condições de pagamento e a identificação do beneficiário.

Isso aumenta a transparência sobre os custos envolvidos na aquisição.

Como negociar condições mais favoráveis no distrato imobiliário

Negociar um distrato exige conhecimento do contrato e das regras aplicáveis.

Estratégias de negociação com construtoras

Antes de negociar:

Leia cuidadosamente o contrato original;
Identifique as regras de desfazimento;
Verifique se existe patrimônio de afetação;
Confira quanto já foi pago;
Identifique os valores que a incorporadora pretende reter;
Compare essas condições com a legislação aplicável.

Manter uma postura objetiva e documentar as propostas ajuda a evitar problemas posteriores.

Documentação necessária para fortalecer a posição do cliente

Alguns documentos importantes são:

Contrato original;
Comprovantes de pagamento;
Comunicações realizadas com a incorporadora ou vendedor;
Propostas de acordo;
Documentos relacionados ao motivo do desfazimento.

Quando aceitar ou recusar uma proposta

Avaliar uma proposta de distrato depende de diversos fatores.

É importante:

Analisar cuidadosamente os termos da proposta;
Conferir as retenções;
Verificar os prazos;
Comparar a proposta com o contrato e a legislação;
Buscar aconselhamento jurídico quando necessário.

Quando buscar apoio jurídico para o distrato imobiliário

O apoio jurídico pode ser importante diante da complexidade de alguns contratos imobiliários.

Alguns sinais de que é recomendável consultar um advogado são:

Dificuldade na negociação com a incorporadora ou vendedor;
Cláusulas contratuais de difícil interpretação;
Divergência sobre os valores que serão devolvidos;
Suspeita de cláusula abusiva;
Atraso na entrega do empreendimento;
Patrimônio de afetação;
Contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018;
Dúvidas sobre comissão de corretagem.

O profissional poderá analisar o contrato e as circunstâncias específicas do caso.

O futuro do distrato imobiliário: jurisprudência e mudanças no mercado brasileiro

As regras do distrato continuam sendo interpretadas pelos tribunais.

Por isso, corretores, imobiliárias, incorporadoras e compradores precisam acompanhar não apenas a legislação, mas também a jurisprudência.

Um exemplo atual é o Tema Repetitivo 1466 do Superior Tribunal de Justiça.

Em 2026, o STJ decidiu analisar em recurso repetitivo se, nos contratos celebrados depois da Lei nº 13.786/2018 e submetidos ao patrimônio de afetação, a resolução por inadimplemento do comprador permite a retenção de até 50% das quantias pagas.

Até que exista uma definição do tribunal sobre o tema, esse ponto merece atenção especial em situações concretas.

Para corretores e imobiliárias, a melhor prática é fornecer informações claras sobre as condições contratuais sem substituir a análise jurídica quando houver conflito ou dúvida relevante.