No momento de redigir um testamento e definir os herdeiros dos bens, é comum o uso do termo usufruto. 

A palavra vem do latim “usus fructus”, que significa “uso dos frutos”. Na área imobiliária ela quer dizer, resumidamente, que mesmo após a partilha dos bens o dono original ou atual pode seguir utilizando-se do bem.

Ainda perdido sobre usufruto? Fique tranquilo, elaboramos esse artigo para que você entenda um pouco mais sobre o termo e como funcionam seus trâmites.

O que é o usufruto de imóveis

O usufruto de imóveis é um direito real que possibilita o uso e a fruição de uma propriedade a uma pessoa ou entidade, chamada usufrutuário, enquanto outra pessoa, chamada nu-proprietário, mantém a propriedade do imóvel. 

Esse direito confere ao usufrutuário a posse, a utilização e o recebimento dos frutos e rendimentos gerados pelo imóvel, de acordo com as condições estabelecidas em lei ou contrato.

Existem diferentes tipos de usufruto de imóveis, sendo os mais comuns o usufruto vitalício e o usufruto temporário. 

No usufruto vitalício, o usufrutuário possui o direito de usufruir do imóvel durante toda a sua vida, enquanto no usufruto temporário esse direito é estabelecido por um período determinado de tempo.

Os usufrutuários têm direitos e responsabilidades a serem cumpridos durante o período de usufruto. 

Eles têm o dever de conservar o imóvel e zelar por ele, realizando as manutenções necessárias. 

Além disso, são responsáveis pelo pagamento das despesas ordinárias, como contas de água, luz e condomínio, caso haja.

Em contrapartida, o usufrutuário tem o direito de utilizar o imóvel de acordo com sua finalidade, podendo até mesmo explorá-lo comercialmente, desde que não descumpra as obrigações estabelecidas. 

É importante ressaltar que o usufrutuário não pode dispor do imóvel sem o consentimento do nu-proprietário, ou seja, não pode vendê-lo ou transferi-lo sem autorização.

Diferença entre doar por usufruto e doar por testamento

Quando a pessoa faz seu testamento e aponta quais seus herdeiros e os bens partilhados, apenas após sua morte o documento passa a ser válido, ou seja, a doação de qualquer bem não pode ser antecipada por testamento.

Já na doação por usufruto o benefício pode ser realizado quando o doador ainda está em vida, porém o beneficiário não possui nenhum poder sobre o bem que lhe foi doado, apenas o de uso. 

Após a morte do doador é que o herdeiro (no caso do usufruto, chamado de nu-proprietário) passa a ter direitos sobre o que foi doado.

Como é feito o processo de usufruto?

A doação por usufruto pode ser realizada em cartório, no qual será lavrada a escritura de doação. 

A escritura pode ter um data de validade determinada por ambas as partes, pode ser até o óbito do dono ou até uma certa data especificada no momento.

É necessária apenas a presença de duas testemunhas portando documentos de identificação e ocupação (RG, CPF, comprovante de endereço e profissão) e que não sejam parentes dos envolvidos na doação. 

Não é necessária a apresentação da documentação completa dos imóveis, apenas o número de registro e dados de endereço.

Importante lembrar que a extinção do usufruto é o final do acordo de posse sem direitos e pode acontecer de duas formas:

• Óbito do doador: é necessário que para requerer os bens, o nu-proprietário compareça a um cartório com a certidão de óbito e solicitar a capacidade administrativa sobre os bens.
• Término do prazo de usufruto: é observado o documento lavrado em cartório para confirmar se realmente está extinto o usufruto. Assim o nu-proprietário torna-se o proprietário legal dos bens em questão.

Como obter o usufruto de um imóvel

Existem diferentes formas de se obter o usufruto de um imóvel, seja por meio de uma negociação direta entre as partes envolvidas ou com a ajuda do corretor de imóveis ou de uma imobiliária. 

É importante entender as opções disponíveis para garantir que o indivíduo obtenha o usufruto de maneira adequada e legal.

Uma das opções é buscar um acordo direto com o proprietário do imóvel. Nesse caso, é importante ter uma negociação transparente e estabelecer os termos do usufruto de forma clara e concisa. 

É fundamental contar com o auxílio de um advogado especializado em negociações imobiliárias para garantir a validade e segurança do contrato.

Os profissionais imobiliários devem possuir o conhecimento necessário para auxiliar na busca e negociação do usufruto de um imóvel. 

Eles precisam intermediar as negociações e auxiliar na elaboração do contrato, garantindo que todos os aspectos legais sejam atendidos.

Independentemente da forma escolhida para obter o usufruto de um imóvel, é essencial realizar uma pesquisa minuciosa, entender todos os direitos e responsabilidades envolvidos.

Venda ou aluguel do bem durante o usufruto

Quem recebe a doação por usufruto se torna dono parcial e não pode vender ou alugar sem o consentimento do dono do imóvel, é ele quem tem o direito de receber o dinheiro da negociação. 

Se um imóvel está locado sob estas condições e o dono vier a falecer, o contrato continua válido, a única mudança é que quem passa a receber os valores da negociação é o nu-proprietário que passará a ter todos os direitos sobre o bem.

E os herdeiros diretos?

Caso o doador vier a falecer, os herdeiros diretos não podem contestar o bem doado, exceto se seus 50% de direito forem doados.

Por exemplo: caso um casal, que possui apenas um imóvel, decida doar seu bem para um sobrinho e não para o filho legítimo, quando eles morrerem o filho pode contestar a doação do imóvel na Justiça. 

Os pais devem dispor apenas de 50% dos bens a quem quiserem, os outros 50% são, por direito, do herdeiro direto.

Cancelamento do usufruto

É possível cancelar a doação de um usufruto sempre que necessário. É preciso apenas voltar ao cartório e revogar o contrato. 

Os impostos não serão cobrados, mas às custas dos atos no cartório, sim.

Direitos e responsabilidades do usufrutuário de imóveis

No usufruto de imóveis, o usufrutuário possui uma série de direitos e responsabilidades de acordo com as leis imobiliárias. 

Esses direitos e responsabilidades abrangem diferentes aspectos relacionados à posse e gestão da propriedade.

Direitos do usufrutuário de imóveis

Os direitos do usufrutuário incluem o direito de usufruir do imóvel, ou seja, utilizar e desfrutar plenamente da propriedade. 

Isso significa que o usufrutuário pode residir no imóvel e obter rendimentos advindos da sua exploração comercial, entre outros.

Além disso, o usufrutuário possui o direito de receber as benfeitorias realizadas no imóvel durante o período do usufruto, desde que sejam benfeitorias úteis, necessárias ou voluptuárias. 

Essas benfeitorias podem aumentar o valor e a funcionalidade do imóvel.

Responsabilidades do usufrutuário de imóveis

Como usufrutuário, também é importante estar ciente das responsabilidades que acompanham esse direito. 

Uma das principais responsabilidades do usufrutuário é a manutenção do imóvel, ou seja, garantir que a propriedade esteja em bom estado de conservação e reparar eventuais danos causados durante o período do usufruto.

O usufrutuário também é responsável pelo pagamento dos encargos relacionados ao imóvel, como impostos, taxas condominiais, contas de água e energia elétrica, entre outros. 

É fundamental cumprir com essas obrigações financeiras para evitar problemas legais.

Além disso, o usufrutuário deve respeitar as limitações impostas pela lei em relação ao imóvel, como a proibição de realizar alterações estruturais ou disposições contrárias ao tipo de usufruto estabelecido. 

Também é necessário garantir que a exploração comercial do imóvel, caso haja, esteja em conformidade com as legislações vigentes.

Vantagens e desvantagens do usufruto de imóveis

O usufruto de imóveis oferece diversas vantagens tanto para o proprietário quanto para o usufrutuário. 

No entanto, também existem algumas desvantagens a serem consideradas. A compreensão desses aspectos é fundamental para uma decisão informada sobre o uso desse direito no mercado imobiliário.

Vantagens do usufruto de imóveis

• Rendimentos gerados: O usufrutuário tem o direito de usufruir dos rendimentos gerados pelo imóvel, seja por meio de aluguel (desde que esteja previsto no contrato) ou outra forma de exploração comercial. Isso pode ser uma fonte de renda adicional ou até mesmo uma forma de custear despesas relacionadas ao imóvel.
• Proteção do patrimônio: O usufruto de imóveis oferece uma proteção adicional ao patrimônio, pois impede que terceiros alienar ou invadir a propriedade sem o consentimento do usufrutuário. Isso é especialmente importante em situações como herança ou planejamento sucessório.
• Uso do imóvel: O usufrutuário tem o direito de utilizar o imóvel durante o período estabelecido no contrato de usufruto. Isso pode ser vantajoso para pessoas que desejam usufruir de uma propriedade sem adquiri-la completamente.

Desvantagens do usufruto de imóveis

• Limitações na disposição do imóvel: O proprietário não pode dispor livremente do imóvel enquanto o usufruto estiver em vigor. Isso significa que decisões como vendê-lo ou alugá-lo sem o consentimento do usufrutuário estão sujeitas a restrições legais.
• Restrições na moradia: O usuário do usufruto deve cumprir certas restrições em relação à moradia, como não realizar grandes reformas sem o consentimento do proprietário e não realizar alterações que comprometam a estrutura do imóvel.
• Responsabilidades do usufrutuário: O usufrutuário é responsável por cuidar do imóvel e mantê-lo em boas condições durante o período de usufruto. Isso inclui arcar com as despesas de manutenção e realizar os reparos necessários.

Ao considerar o usufruto de imóveis, é essencial avaliar cuidadosamente tanto as vantagens quanto as desvantagens associadas a esse direito. 

Conhecer todos os aspectos envolvidos permitirá uma tomada de decisão mais consciente e informada no mercado imobiliário.

Cuidados na negociação do usufruto de imóveis

Ao negociar o usufruto de imóveis, é fundamental estar atento a uma série de cuidados para garantir uma transação segura e livre de problemas futuros. 

Veja os principais aspectos jurídicos, financeiros e contratuais que devem ser considerados durante a negociação.

1. Verifique a documentação do imóvel

É essencial garantir que a documentação do imóvel esteja em ordem antes de prosseguir com a negociação. Verifique se o imóvel está regularizado, se não há pendências legais ou fiscais e se todas as licenças necessárias estão em dia.

2. Avalie a situação do usufruto anterior

Caso o imóvel já esteja em usufruto, é importante avaliar a situação atual desse usufruto. Verifique se todas as obrigações estão sendo cumpridas pelo usufrutuário anterior e se não há conflitos que possam afetar a negociação.

3. Analise as cláusulas contratuais

Leia atentamente todas as cláusulas do contrato de usufruto, verificando se estão claras, completas e em conformidade com a legislação vigente. 

Atenção especial deve ser dada às questões relacionadas à duração do usufruto, direitos e responsabilidades do usufrutuário e condições de rescisão do contrato.

4. Estabeleça garantias financeiras

A negociação do usufruto de imóveis muitas vezes envolve questões financeiras importantes. 

Para garantir a segurança de ambas as partes, é recomendável estabelecer garantias financeiras, como caução ou seguro, que protejam os direitos e interesses de todos os envolvidos.

5. Faça uma análise de mercado

Antes de finalizar a negociação, realize uma análise detalhada do mercado imobiliário para avaliar se os termos acordados estão condizentes com a realidade. Considere aspectos como valorização do imóvel, rendimentos e perspectivas futuras.

Ao tomar todos esses cuidados na negociação do usufruto de imóveis, você minimiza os riscos e garante uma transação segura e vantajosa para todas as partes envolvidas.

Tipos de Usufruto de Imóvel 

Existem alguns tipos de usufruto, os que se referem a duração, que pode ser temporário ou vitalício, como já citamos anteriormente. 

O temporário tem data para iniciar e acabar e o vitalício é até a morte do usufrutuário, que é o mais comum.

No âmbito legal, existem dois tipos:

• Legal: é instituído por lei. É o caso dos pais que são usufrutuários dos bens repassados aos filhos;
• Convencional: que é feito em comum acordo das partes, este pode ser feito entre usufrutuário e nu-proprietário, ou através de um testamento. 

Nesse caso, ainda existem duas possibilidades. A primeira é a alienação, onde o proprietário concede o usufruto a outra pessoa, mas mantém sua propriedade. 

A segunda é a retenção, onde o dono do imóvel faz um contrato para ceder a propriedade, mas reserva o usufruto para si.

Casos práticos de usufruto de imóveis

Veja alguns casos práticos de usufruto de imóveis para exemplificar como esse direito pode ser aplicado em diferentes situações. 

Abordaremos casos envolvendo heranças, divórcios e investimentos no mercado imobiliário.

Caso 1: Usufruto de imóvel em herança

Imagine a seguinte situação: João recebeu um imóvel como herança, mas não quer vendê-lo, pois tem um plano de construir uma casa para seus filhos no futuro. 

No entanto, João deseja obter renda com o imóvel antes de iniciar a construção.

Nesse caso, João pode optar por conceder o usufruto do imóvel a terceiros, permitindo que eles o utilizem e obtenham renda por um determinado período. 

Dessa forma, João consegue garantir a preservação do imóvel e ainda obter rendimentos durante esse período.

Caso 2: Divórcio e usufruto de imóvel

Vamos considerar a situação de Maria e Pedro, que estão se divorciando e possuem um imóvel em conjunto. 

Como parte do acordo de divórcio, decidem que Maria ficará com o usufruto do imóvel, enquanto Pedro mantém a propriedade.

Com o usufruto, Maria poderá continuar morando no imóvel ou até mesmo alugá-lo, usufruindo dos benefícios financeiros enquanto Pedro mantém a propriedade. 

Essa é uma solução comum em casos de divórcio para garantir o uso adequado do imóvel pela parte que permanece nele.

Caso 3: Investimento em imóvel com usufruto

Suponha que Ana decida investir em um imóvel para obter renda passiva. Ela encontra um apartamento com bom potencial de aluguel, mas não quer se envolver na administração do imóvel.

Nesse caso, Ana pode adquirir o imóvel e conceder o usufruto a uma empresa especializada em gestão imobiliária. 

A empresa será responsável pela locação do apartamento e pela administração do aluguel, garantindo a Ana os rendimentos esperados sem se preocupar com a gestão diária do imóvel.

É possível vender um imóvel em usufruto?

Uma dúvida bastante comum entre os corretores de imóveis é sobre a venda de um bem em usufruto. Essa venda é permitida por lei, porém na prática não é muito comum de acontecer.

Além disso, a venda só acontece quando ambas as partes envolvidas estiverem de acordo com a transação, ou seja:

• Quem fez o usufruto;

• Quem recebeu o bem;

• Quem irá comprar o imóvel.

Neste caso, o comprador só poderá usufruir do bem após a morte do usufrutuário. Por isso, neste tipo de situação o ideal é retirar o usufruto antes da venda do imóvel.

Aspectos legais do usufruto de imóveis

No usufruto de imóveis, é fundamental compreender os aspectos legais que envolvem essa modalidade de negociação. 

A legislação imobiliária estabelece direitos e garantias tanto para o proprietário quanto para o usufrutuário, o que torna essencial estar ciente das normas vigentes.

Legislações vigentes

Para garantir o usufruto de imóveis, é necessário conhecer as leis imobiliárias que abrangem esse direito. 

Diversos dispositivos legais regulamentam o usufruto, como o Código Civil brasileiro e a Lei dos Registros Públicos. 

Essas leis estabelecem as condições necessárias para a criação e extinção do usufruto, bem como os direitos e deveres das partes envolvidas.

Direitos garantidos

As leis imobiliárias garantem direitos tanto ao proprietário quanto ao usufrutuário durante o período de usufruto. 

O proprietário mantém a propriedade e tem o direito de receber o imóvel de volta após o término do usufruto. 

Já o usufrutuário desfruta do uso e rendimentos do imóvel, conforme estabelecido no contrato de usufruto.

Aspectos relevantes

Ao optar pelo usufruto de imóveis, é importante considerar alguns aspectos legais essenciais. Entre eles, destaca-se a necessidade de formalizar o contrato de usufruto por meio de escritura pública ou registro em cartório. 

Além disso, é fundamental entender as responsabilidades e ações permitidas ao usufrutuário, como a possibilidade de realizar obras ou locar o imóvel.

Conclusão

Em suma, o usufruto de imóveis desempenha um papel fundamental na gestão de imóveis e na negociação do mercado imobiliário. 

Compreender esse direito é essencial para todos os envolvidos no setor. Ao obter o usufruto de um imóvel, é possível usufruir de seus benefícios financeiros e usufrutuários podem desfrutar do direito de residência ou explorar comercialmente a propriedade.

No entanto, é importante considerar cuidadosamente as vantagens e desvantagens desse acordo antes de optar pelo usufruto de imóveis. 

A gestão adequada de imóveis em usufruto requer conhecimento das leis imobiliárias, manutenção adequada do imóvel e responsabilidade na administração. 

Além disso, é essencial ter consciência de como o usufruto pode influenciar a transação imobiliária.

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