Quais são os deveres da imobiliária com o proprietário do imóvel
A relação entre uma imobiliária e o proprietário de um imóvel é uma parceria, e o sucesso dessa relação depende de confiança, transparência e profissionalismo.
Entender os deveres da imobiliária é essencial para que o proprietário tenha mais tranquilidade durante o processo de locação ou venda e para que o corretor ou gestor imobiliário fortaleça sua credibilidade no mercado.
É importante destacar que as responsabilidades da imobiliária dependem do serviço contratado.
Uma empresa que apenas intermedeia a venda ou a locação possui atribuições diferentes daquela que também administra o imóvel durante todo o contrato de locação.
O papel da imobiliária no mercado imobiliário brasileiro
No mercado imobiliário brasileiro, a imobiliária pode atuar na intermediação da compra, venda, permuta e locação de imóveis.
Quando também é contratada para administrar uma propriedade, pode assumir outras atividades previstas no contrato firmado com o proprietário.
Para gestores de imobiliárias, entender e cumprir esses deveres é essencial para construir credibilidade, reter clientes e manter uma boa reputação no setor.
A importância do setor imobiliário na economia nacional
O setor imobiliário possui relação direta com diferentes atividades econômicas.
Além das transações de compra, venda e locação, movimenta segmentos como construção civil, serviços financeiros, arquitetura, engenharia e administração de propriedades.
A relação entre imobiliária, proprietário e inquilino
Na administração de uma locação, existe uma relação envolvendo proprietário, inquilino e imobiliária.
Cada parte possui direitos e responsabilidades próprios.
A imobiliária atua conforme os poderes e serviços estabelecidos no contrato de administração, podendo facilitar a comunicação, acompanhar pagamentos, organizar documentos e executar outras atividades que tenham sido contratadas.
Ela não substitui automaticamente as responsabilidades legais do locador ou do locatário previstas na Lei do Inquilinato.
Base legal dos deveres da imobiliária
Entender a base legal é importante para compreender as responsabilidades das imobiliárias no mercado brasileiro.
A atuação profissional envolve diferentes leis, contratos e normas do sistema COFECI-CRECI.
Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)
A Lei do Inquilinato estabelece regras para a locação de imóveis urbanos.
Ela define, entre outros pontos:
- Direitos e deveres do locador;
- Direitos e deveres do locatário;
- Garantias locatícias;
- Reajustes;
- Rescisões;
- Ações de despejo;
- Direito de preferência;
- Responsabilidades relacionadas ao imóvel.
A imobiliária que administra uma locação deve conduzir os serviços contratados de forma compatível com essas regras.
Código Civil Brasileiro
O Código Civil também possui regras diretamente relacionadas à atividade de corretagem.
O corretor deve executar a mediação com diligência e prudência e prestar ao cliente informações sobre o andamento do negócio.
Também deve esclarecer circunstâncias relacionadas à segurança ou ao risco da negociação e outros fatores que possam influenciar o resultado.
Regulamentações do COFECI e CRECI
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI) disciplinam e fiscalizam o exercício da profissão.
A Lei nº 6.530/1978 estabelece que a intermediação na compra, venda, permuta e locação pode ser exercida pelo corretor e também por pessoa jurídica devidamente inscrita.
As normas profissionais também estabelecem deveres éticos dos corretores.
Entre eles estão:
- Conhecer as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo;
- Apresentar informações corretas;
- Informar riscos conhecidos;
- Prestar contas;
- Comunicar o recebimento de valores ou documentos;
- Formalizar previamente a prestação dos serviços profissionais.
Os principais deveres da imobiliária com o proprietário do imóvel
A relação entre uma imobiliária e o proprietário é regida pelas obrigações previstas na legislação, pelas normas profissionais e pelo contrato firmado entre as partes.
Por isso, os serviços precisam estar claramente definidos.
1. Cumprimento dos deveres contratuais
A prestação dos serviços profissionais deve ser formalizada por escrito.
Quando houver administração do imóvel, o contrato deve deixar claro quais atividades serão realizadas pela imobiliária.
Entre elas podem estar:
- Gestão de aluguéis e repasses financeiros;
- Acompanhamento de manutenções;
- Análise de candidatos à locação;
- Vistorias;
- Acompanhamento de contratos;
- Comunicação com proprietário e locatário;
- Outras atividades previamente acordadas.
Manter as responsabilidades documentadas ajuda a reduzir conflitos e reforça a transparência da relação.
2. Ética e profissionalismo
A imobiliária deve atuar com diligência, prudência, lealdade e transparência.
Também deve apresentar informações corretas e evitar omitir circunstâncias relevantes que possam comprometer a negociação.
Quando recebe documentos ou valores destinados ao proprietário, deve comunicar o recebimento e prestar contas adequadamente.
3. Responsabilidades legais e profissionais
O cumprimento da legislação e das normas profissionais é uma obrigação básica.
Infrações relacionadas à atividade imobiliária podem gerar consequências civis, disciplinares e, dependendo da situação, outras responsabilidades previstas em lei.
Uma imobiliária profissional deve manter seus processos atualizados e conhecer os limites da atuação de sua equipe.
Dever de transparência e prestação de contas
A transparência é fundamental na relação entre imobiliária e proprietário.
O Código de Ética Profissional estabelece, entre os deveres do corretor, a prestação de contas ao cliente quando solicitada ou após a conclusão do negócio.
Isso inclui informar adequadamente sobre valores e documentos recebidos e sobre o andamento dos serviços contratados.
Informações periódicas sobre o imóvel
Quando a imobiliária realiza a administração da locação, é recomendável definir no contrato como o proprietário será informado sobre a gestão.
Dependendo do serviço contratado, essas informações podem incluir:
- Pagamentos recebidos;
- Valores repassados;
- Despesas;
- Manutenções realizadas;
- Pendências do locatário;
- Situação do contrato.
A periodicidade deve estar alinhada ao contrato e à rotina da administração.
Transparência nas transações financeiras
A transparência nas transações financeiras ajuda a evitar dúvidas entre imobiliária e proprietário.
Quando a imobiliária administra recebimentos e pagamentos, deve fornecer informações claras sobre:
- Aluguéis recebidos;
- Valores repassados;
- Taxas de administração;
- Despesas pagas em nome do proprietário;
- Outros valores previstos no contrato.
Documentação e prazos
A imobiliária também deve organizar corretamente os documentos relacionados aos serviços que executa.
Contratos, comprovantes, vistorias e registros financeiros devem ser mantidos de acordo com a necessidade da operação e com as obrigações legais aplicáveis.
Não existe, porém, um único prazo legal de relatório aplicável a toda imobiliária.
Essas condições dependem do documento, do serviço e do contrato firmado com o proprietário.
Responsabilidades na análise de candidatos à locação
Quando esse serviço faz parte da administração, a imobiliária pode realizar a análise dos interessados em alugar o imóvel.
O objetivo é fornecer informações que ajudem o proprietário a tomar uma decisão de forma responsável.
Análise financeira dos candidatos
A análise pode considerar dados relevantes para avaliar a capacidade financeira do interessado.
Entre eles podem estar:
- Comprovação de renda;
- Informações cadastrais;
- Histórico de crédito, quando utilizado de forma legítima;
- Garantia locatícia escolhida.
O tratamento de dados pessoais precisa respeitar a LGPD e possuir finalidade legítima relacionada à operação.
Garantias da locação
A Lei do Inquilinato permite diferentes modalidades de garantia, como:
- Caução;
- Fiança;
- Seguro-fiança locatícia;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
É proibido exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
A imobiliária deve orientar o proprietário e o candidato sobre as opções utilizadas na operação, respeitando a legislação.
Verificação de documentação
Também podem ser conferidos documentos necessários para a análise e formalização da locação.
Os dados solicitados devem ser adequados à finalidade da análise e tratados com os cuidados necessários de segurança e privacidade.
Elaboração do contrato de locação
Após a escolha do candidato, o contrato de locação deve registrar com clareza as condições negociadas.
Entre elas podem estar:
- Valor do aluguel;
- Prazo;
- Reajuste;
- Garantia;
- Encargos;
- Responsabilidades das partes;
- Condições para manutenção e devolução do imóvel.
Quando houver cláusulas de maior complexidade ou questões jurídicas específicas, é recomendável que o documento seja analisado por profissional habilitado.
Gestão e manutenção do imóvel
Quando a imobiliária é contratada para administrar a propriedade, o acompanhamento da manutenção pode fazer parte dos serviços.
É importante, porém, diferenciar as obrigações do proprietário das obrigações do locatário.
A Lei do Inquilinato determina que o locador responda, entre outros pontos, por vícios ou defeitos anteriores à locação e mantenha o imóvel em condições compatíveis com sua finalidade.
Já o locatário deve cuidar do imóvel e reparar danos causados por ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
A imobiliária pode atuar como intermediadora desse processo conforme o contrato de administração.
Algumas atividades podem incluir:
- Receber comunicações sobre problemas;
- Informar o proprietário;
- Solicitar orçamentos;
- Acompanhar reparos autorizados;
- Registrar o andamento da manutenção;
- Realizar ou acompanhar vistorias quando previsto.
A imobiliária não deve assumir automaticamente despesas ou autorizar serviços que estejam fora dos poderes concedidos pelo proprietário.
Deveres da imobiliária na administração financeira
Quando contratada para administrar financeiramente a locação, a imobiliária pode assumir atividades como cobrança e repasse.
As condições precisam estar previstas no contrato.
Cobrança e repasse de aluguéis nos prazos acordados
A imobiliária pode ser responsável por:
- Emitir cobranças;
- Acompanhar pagamentos;
- Informar inadimplência;
- Repassar ao proprietário os valores efetivamente recebidos;
- Prestar contas das movimentações realizadas.
Os prazos e procedimentos de repasse devem ser definidos no contrato de administração.
Gestão de taxas e impostos relacionados ao imóvel
Não é correto afirmar que a imobiliária seja automaticamente responsável pelo pagamento de todos os impostos e taxas.
A Lei do Inquilinato determina, como regra, que o locador pague impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, além das despesas extraordinárias de condomínio, salvo as situações em que a própria lei ou o contrato permitam tratamento diferente.
As despesas ordinárias de condomínio, por sua vez, normalmente são atribuídas ao locatário durante a locação.
A imobiliária pode administrar esses pagamentos em nome do proprietário quando houver autorização contratual.
Procedimentos em caso de inadimplência
Em caso de inadimplência, a imobiliária pode adotar os procedimentos administrativos previstos no contrato, como:
- Informar o proprietário;
- Comunicar o locatário;
- Realizar cobranças;
- Negociar alternativas quando houver autorização;
- Organizar os documentos relacionados ao débito.
Caso seja necessária uma ação judicial de despejo ou cobrança, o procedimento deve ser conduzido pelos profissionais habilitados e com a representação adequada do locador.
A imobiliária não substitui a atuação do advogado no processo judicial.
Comunicação com o proprietário
Uma boa comunicação é um diferencial importante na administração imobiliária.
O proprietário precisa receber as informações necessárias para acompanhar seu patrimônio e tomar decisões.
Algumas boas práticas são:
- Canais claros e acessíveis: e-mail, telefone, WhatsApp e plataformas de acompanhamento podem facilitar a comunicação;
- Atualizações adequadas: pagamentos, manutenções, vistorias e situações relevantes devem ser comunicados conforme o serviço contratado;
- Transparência em problemas: inadimplência, danos relevantes ou outras situações que possam afetar o imóvel devem ser informados sem demora injustificada.
Também é importante respeitar quais decisões pertencem ao proprietário.
A imobiliária orienta e executa os serviços contratados, mas decisões que dependem da autorização do cliente precisam ser submetidas a ele.
Divulgação e marketing do imóvel
Quando contratada para realizar a intermediação, a imobiliária também pode divulgar o imóvel para encontrar compradores ou locatários.
Estratégias de divulgação
As imobiliárias podem utilizar diferentes estratégias:
- Divulgação em um site profissional para imobiliária;
- Anúncios em portais imobiliários;
- Redes sociais;
- Fotografias e vídeos;
- Campanhas digitais;
- Outros canais compatíveis com a estratégia do imóvel.
A divulgação deve apresentar informações corretas e não pode omitir circunstâncias relevantes conhecidas sobre a propriedade.
Precificação estratégica
A definição do preço deve considerar as características do imóvel e o mercado.
Corretores de imóveis podem opinar quanto à comercialização imobiliária.
A análise pode levar em conta:
- Localização;
- Área;
- Estado de conservação;
- Características;
- Oferta concorrente;
- Imóveis comparáveis;
- Momento do mercado.
O proprietário continua responsável pela decisão final sobre o preço pelo qual deseja oferecer o imóvel, dentro das condições da negociação.
Apresentação do imóvel e condução de visitas
A apresentação do imóvel deve destacar suas características de forma fiel.
Algumas boas práticas são:
- Organizar o imóvel antes das fotografias e visitas;
- Disponibilizar informações atualizadas;
- Agendar visitas de forma organizada;
- Conhecer as características da propriedade;
- Informar corretamente as condições da negociação.
Marketing e tecnologia podem ampliar a exposição do imóvel, mas não existe garantia de redução do tempo de vacância ou de aumento na quantidade de contatos.
Os resultados dependem do preço, localização, demanda, qualidade do anúncio e outros fatores.
Como demonstrar que sua imobiliária cumpre seus deveres
Para gestores de imobiliárias, não basta apenas conhecer as obrigações profissionais.
Também é importante construir processos que permitam ao proprietário acompanhar o serviço prestado.
Sinais de uma gestão imobiliária profissional
Uma imobiliária organizada pode demonstrar profissionalismo através de:
- Contratos claros;
- Prestação de contas;
- Registro das principais ocorrências;
- Comunicação com o proprietário;
- Controle das negociações;
- Organização dos documentos;
- Processos definidos para locação e administração.
A forma como a equipe conduz a captação, análise dos interessados e relacionamento com o proprietário também influencia a experiência do cliente.
Fortalecendo a credibilidade e a reputação no mercado
A reputação de uma imobiliária é construída ao longo dos atendimentos.
Por isso, gestores devem manter a empresa regularmente inscrita no CRECI quando exercer atividades sujeitas à Lei nº 6.530/1978 e garantir que os profissionais responsáveis atuem de acordo com as normas da profissão.
Investir em uma comunicação transparente e em processos bem definidos ajuda a construir uma relação mais segura com os proprietários.
O valor das avaliações e do feedback dos clientes
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