Permuta de imóveis: tudo que você precisa saber

Se você é corretor ou gestor de imobiliária, provavelmente já encontrou clientes interessados em trocar um imóvel por outro.

Em cenários em que financiamento, venda do imóvel atual ou disponibilidade de recursos dificultam a negociação, a permuta pode aparecer como uma alternativa.

Ela não elimina automaticamente custos, impostos ou burocracia, mas pode viabilizar negócios quando duas partes possuem interesses compatíveis.

Para o corretor, conhecer essa modalidade ajuda a apresentar mais possibilidades aos clientes e conduzir a negociação com maior clareza.

O que é permuta de imóveis? Entenda de forma simples

Permuta de imóveis é, basicamente, a troca de propriedades entre duas partes.

Em vez de uma pessoa vender seu imóvel para depois comprar outro, as partes podem realizar diretamente a troca, observando as formalidades legais aplicáveis.

Existem duas situações comuns:

Permuta sem torna

Na permuta sem torna, não existe pagamento adicional em dinheiro.

Os imóveis não precisam necessariamente possuir o mesmo valor de mercado para que a operação seja caracterizada dessa forma.

Por exemplo: João possui uma casa e Maria possui um apartamento. Eles podem decidir realizar a troca sem qualquer complemento em dinheiro, conforme as condições negociadas.

Permuta com torna

Quando existe pagamento adicional em dinheiro para complementar a negociação, esse valor é chamado de "torna".

Exemplo: Carlos quer trocar sua casa avaliada em R$ 300 mil pelo apartamento de Ana, avaliado em R$ 450 mil. As partes podem negociar que Carlos entregue seu imóvel e complemente a operação com R$ 150 mil.

As condições e valores precisam estar claramente definidos no instrumento da negociação.

Quando indicar a permuta para seus clientes?

Como corretor, identificar clientes com interesses compatíveis pode abrir uma nova possibilidade de negociação.

Algumas situações em que a permuta pode ser considerada são:

1. Cliente que precisa trocar de imóvel

Uma família que deseja mudar de cidade, bairro ou tipo de imóvel pode avaliar a permuta como alternativa à venda seguida de uma nova compra.

2. Cliente que deseja reduzir a necessidade de financiamento

Os financiamentos imobiliários continuam sendo uma alternativa importante para a compra de imóveis.

Porém, clientes que já possuem uma propriedade podem utilizar esse patrimônio como parte de uma negociação, reduzindo ou até eliminando a necessidade de financiamento, dependendo dos valores envolvidos.

3. Investidores diversificando patrimônio

Quem possui imóveis concentrados em uma determinada região ou segmento pode avaliar uma permuta para modificar a composição do patrimônio.

4. Proprietários com imóveis disponíveis há mais tempo

Um proprietário que ainda não encontrou comprador também pode considerar propostas de permuta.

Isso amplia as possibilidades de negociação, embora não garanta que o negócio seja concluído mais rapidamente.

5. Negociações com incorporadoras

Algumas incorporadoras e construtoras podem aceitar imóveis como parte da negociação de uma unidade.

A possibilidade e as condições dependem da política comercial de cada empresa e do imóvel oferecido.

A permuta é legal? O que diz a legislação

Sim. A permuta é prevista pelo Artigo 533 do Código Civil brasileiro.

O Código Civil determina que, em regra, aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda.

Alguns pontos importantes são:

• Salvo disposição em contrário, cada parte paga metade das despesas com o instrumento da troca;
• Dependendo do regime de bens, a alienação de imóvel por pessoa casada pode exigir autorização do cônjuge;
• Na troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, existem regras específicas de consentimento;
• A transferência da propriedade depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, não existe uma regra geral segundo a qual "cônjuges e dependentes" sempre precisem autorizar qualquer permuta.

Cada situação precisa ser analisada conforme estado civil, regime de bens, propriedade do imóvel e relação entre as partes.

Permuta x Dação em pagamento: qual a diferença?

Muita gente confunde, mas são negócios diferentes:

Permuta: envolve a troca de bens entre as partes, podendo existir ou não complemento em dinheiro.

Dação em pagamento: ocorre quando o credor concorda em receber uma prestação diferente daquela originalmente devida para quitar uma obrigação.

Por exemplo, um devedor pode entregar um imóvel ao credor como forma de pagamento de uma dívida, desde que a operação seja aceita e formalizada adequadamente.

Passo a passo: como realizar uma permuta de imóveis

O processo pode variar conforme os imóveis e as partes envolvidas, mas algumas etapas são importantes.

1. Avaliação dos imóveis

Antes da negociação, é importante estabelecer referências de valor para as propriedades.

O corretor de imóveis pode opinar quanto à comercialização imobiliária.

Quando for elaborado um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica dentro das regras do Sistema COFECI-CRECI, devem ser observadas as normas relacionadas ao CNAI.

A avaliação ajuda as partes a entenderem:

• Valores dos imóveis;
• Necessidade ou não de torna;
• Condições da negociação;
• Diferenças entre as propriedades.

2. Verificação da situação dos imóveis

Antes de avançar, analise a documentação necessária para cada propriedade.

Podem ser verificados:

• Matrícula atualizada;
• Proprietários registrados;
• Ônus e gravames;
• Situação fiscal do imóvel;
• Débitos condominiais, quando aplicável;
• Regularidade das construções e averbações;
• Outros documentos necessários para a operação.

As certidões relacionadas aos imóveis devem ser solicitadas conforme a situação concreta.

Não existe uma lista universal de certidões pessoais e judiciais obrigatórias para toda permuta.

3. Vistoria dos imóveis

Antes da conclusão, é recomendável conhecer as condições físicas das duas propriedades.

Observe fatores como:

• Estado de conservação;
• Instalações aparentes;
• Acabamentos;
• Danos conhecidos;
• Características estruturais visíveis.

Dependendo do imóvel e da situação, pode ser necessária uma avaliação técnica realizada por profissional habilitado.

4. Negociação dos termos

Defina claramente:

• Valores atribuídos aos imóveis;
• Existência e valor da torna;
• Forma de pagamento;
• Prazo para entrega das chaves;
• Responsabilidade pelas despesas;
• Condições para transferência;
• Data da vistoria, quando prevista.

5. Elaboração do instrumento

O documento deve deixar claro que a operação envolve permuta e registrar as condições negociadas.

Pode incluir:

• Identificação das partes;
• Identificação e descrição dos imóveis;
• Matrículas;
• Valores atribuídos;
• Torna, quando houver;
• Forma de pagamento;
• Tributos;
• Despesas;
• Prazos;
• Entrega da posse;
• Responsabilidades das partes;
• Condições para conclusão do negócio.

Em negócios imobiliários de maior complexidade, é recomendável contar com orientação jurídica.

6. Escritura e registro

Dependendo do valor e das características da operação, a escritura pública pode ser necessária.

O Código Civil estabelece, como regra, que a escritura pública é essencial para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo quando a legislação autorizar instrumento diferente.

Depois da formalização do título, é necessário registrar a transferência na matrícula de cada imóvel.

É o registro no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade.

Documentos necessários para a permuta

A documentação varia conforme os imóveis, estado civil das partes, localização e exigências dos tabelionatos e registros.

Das partes

Podem ser solicitados:

• CPF;
• Documento de identificação;
• Comprovante de endereço;
• Certidão de casamento, quando aplicável;
• Informações sobre o regime de bens;
• Documentos do cônjuge, quando necessários.

Para pessoas jurídicas, podem ser exigidos:

• CNPJ;
• Contrato ou estatuto social;
• Documentos dos representantes;
• Comprovação dos poderes de representação.

Dos imóveis

Podem ser necessários:

• Matrícula ou certidão atualizada;
• Documentação fiscal;
• Informações do IPTU;
• Comprovação da situação condominial, quando aplicável;
• Documentos das construções e averbações;
• Outras certidões exigidas para aquela operação.

Não é correto estabelecer como regra geral, por exemplo, a apresentação de IPTU quitado dos últimos cinco anos, convenção do condomínio ou contas de água, luz e gás em toda permuta.

Confirme sempre as exigências do tabelionato e do Registro de Imóveis responsáveis pela operação.

Quanto custa? Taxas e comissões na permuta

Não existe um percentual nacional único para calcular o custo total de uma permuta.

As despesas podem envolver:

• ITBI;
• Escritura pública;
• Registro dos imóveis;
• Certidões;
• Avaliações;
• Outros serviços relacionados à operação.

Os emolumentos cartorários variam conforme o estado e o valor dos imóveis.

O ITBI é municipal, portanto, alíquotas, base de cálculo, procedimentos e eventuais tratamentos específicos precisam ser verificados nas prefeituras dos municípios onde estão localizados os imóveis.

Despesas do instrumento da permuta

O Código Civil determina que, salvo estipulação em contrário, cada parte paga metade das despesas relacionadas ao instrumento da troca.

Isso não significa que todas as despesas, impostos e comissões da operação sejam obrigatoriamente divididos em partes iguais.

As responsabilidades devem ser verificadas conforme a legislação aplicável e o que foi acordado entre as partes.

Comissão do corretor

A comissão depende do serviço contratado e das regras aplicáveis.

Como referência, a tabela do CRECI-SP indica de 6% a 8% para venda de imóveis urbanos.

A própria tabela estabelece que, nas permutas, os honorários são devidos pelos respectivos proprietários aos profissionais que contrataram, calculados sobre o valor de venda de cada imóvel.

Essa é uma tabela referencial do CRECI-SP e não deve ser tratada como um percentual obrigatório e uniforme para todo o Brasil.

As condições de remuneração precisam ser definidas previamente e por escrito.

Vantagens da permuta para seus clientes

A permuta pode apresentar vantagens dependendo da situação das partes.

1. Menor necessidade de financiamento

Se o cliente já possui um imóvel, ele pode utilizá-lo na negociação e financiar apenas uma eventual diferença.

Em alguns casos, pode nem ser necessário contratar financiamento.

2. Possibilidade de simplificar a negociação

Quando duas partes possuem imóveis e interesses compatíveis, uma permuta pode evitar a necessidade de aguardar uma venda separada antes de realizar outra aquisição.

Isso não significa que o processo será sempre mais rápido.

3. Tratamento tributário específico no Imposto de Renda

Para pessoas físicas, a Receita Federal prevê tratamento específico para a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias.

Na permuta sem recebimento de diferença em dinheiro, a operação pode ser excluída da apuração do ganho de capital, observadas as regras tributárias aplicáveis.

Quando existe recebimento de torna em dinheiro, quem recebe a torna deve apurar eventual ganho de capital correspondente a essa parcela conforme as regras da Receita Federal.

Portanto, não é correto afirmar simplesmente que "quem recebe a torna paga imposto sobre todo o valor recebido".

A apuração depende do custo de aquisição e dos critérios tributários aplicáveis.

Em situações específicas, consulte um contador ou especialista tributário.

4. Uma negociação envolvendo duas propriedades

A permuta permite estruturar a transferência de dois imóveis dentro de uma mesma negociação.

Mesmo assim, cada imóvel precisa cumprir as formalidades de transferência e registro.

5. Flexibilidade na negociação

As partes podem negociar fatores como:

• Valores;
• Torna;
• Entrega das chaves;
• Condições;
• Prazos;
• Responsabilidade pelas despesas.

Tudo deve ser formalizado adequadamente.

Desvantagens e desafios da permuta

Também existem obstáculos que precisam ser apresentados aos clientes.

1. Encontrar interesses compatíveis

Uma das maiores dificuldades é encontrar duas partes que tenham interesse nos imóveis uma da outra.

Por isso, a carteira e o relacionamento do corretor podem fazer diferença.

2. Divergência na avaliação

As partes podem possuir percepções diferentes sobre o valor dos imóveis.

Utilizar referências de mercado e avaliações bem fundamentadas ajuda a reduzir conflitos.

3. Custos da operação

Mesmo sendo uma troca, ainda podem existir:

• Tributos;
• Emolumentos;
• Registro;
• Avaliações;
• Vistorias;
• Regularizações.

4. Mudanças durante a negociação

Preço, interesse das partes e condições do mercado podem mudar enquanto o negócio está sendo analisado.

5. Nem todos os proprietários aceitam permuta

Alguns proprietários desejam exclusivamente receber o valor do imóvel em dinheiro.

Por isso, confirme essa possibilidade ainda durante a captação ou o atendimento.

Como o CRM imobiliário pode ajudar em negociações de permuta

Ter informações organizadas ajuda o corretor a identificar oportunidades.

O sistema Tecimob possui recursos que podem contribuir nesse processo.

Radar de Oportunidades

O Tecimob permite cadastrar perfis de busca para os clientes.

O Radar de Oportunidades identifica compatibilidades entre os critérios desses perfis e os imóveis disponíveis no sistema.

Isso pode ajudar o corretor a encontrar um imóvel adequado para um proprietário que também está procurando outra propriedade.

O Radar, porém, não identifica automaticamente uma permuta completa entre dois proprietários.

Cabe ao corretor analisar os interesses e verificar se existe possibilidade de estruturar a troca.

Histórico e informações do cliente

No CRM, é possível acompanhar informações registradas sobre os clientes e negociações, como:

• Perfil de busca;
• Anotações;
• Agendamentos;
• Negociações;
• Imóveis relacionados;
• Últimas interações registradas.

Isso ajuda o profissional a lembrar quem possui um imóvel e também está procurando outra propriedade.

Gestão de documentos

O Tecimob permite adicionar documentos à ficha do imóvel e definir se eles serão públicos ou privados.

O sistema pode ser utilizado para organizar documentos relacionados à propriedade.

Não existe, porém, um alerta automático específico de vencimento de certidões.

Comunicação pelo WhatsApp

A extensão do Tecimob para WhatsApp Web permite acessar recursos do CRM durante os atendimentos.

Também é possível pesquisar e compartilhar imóveis pelo WhatsApp Web.

O corretor continua responsável por registrar as informações relevantes da negociação.

Conheça o sistema do Tecimob e teste grátis por 7 dias.

Dicas práticas para corretores trabalharem com permutas

1. Mantenha um banco de clientes atualizado

Registre no CRM informações importantes sobre proprietários que também desejam adquirir outro imóvel.

Uma anotação sobre a possibilidade de aceitar permuta pode facilitar futuras buscas.

2. Apresente a alternativa aos clientes

Algumas pessoas não consideram inicialmente a permuta.

Quando houver possibilidade real, explique:

• Como funciona;
• Quais são os custos;
• Quais documentos serão necessários;
• Como funciona uma eventual torna;
• Quais são os riscos e limitações.

3. Tenha profissionais de apoio

Dependendo da operação, pode ser necessário contar com:

• Advogados;
• Contadores;
• Tabeliães;
• Registradores;
• Engenheiros ou arquitetos;
• Profissionais de avaliação.

4. Crie materiais explicativos

Um conteúdo simples sobre permuta pode ajudar proprietários e compradores a compreenderem essa possibilidade antes de iniciar a negociação.

5. Converse com construtoras e incorporadoras

Algumas empresas podem trabalhar com imóveis como parte do pagamento.

Conheça as políticas das empresas da sua região e quais tipos de propriedade podem ser analisados.

6. Atue como mediador

Uma permuta depende de equilíbrio entre os interesses das duas partes.

O corretor pode ajudar a organizar informações, esclarecer condições e conduzir a negociação sem pressionar os envolvidos.

7. Formalize as condições

Propostas, contrapropostas e condições relevantes devem ser documentadas adequadamente.

Isso reduz dúvidas sobre:

• Valores;
• Torna;
• Prazos;
• Despesas;
• Entrega dos imóveis;
• Condições do negócio.

Por que a permuta pode continuar relevante?

A permuta é uma alternativa que pode fazer sentido para proprietários que desejam utilizar um imóvel como parte da aquisição de outro.

Ela pode ser especialmente interessante quando:

• O proprietário também pretende comprar;
• Existe compatibilidade entre os imóveis;
• O comprador deseja reduzir a necessidade de recursos em dinheiro;
• Uma construtora ou incorporadora aceita o imóvel na negociação.

Isso não significa que a permuta necessariamente crescerá nos próximos anos ou que seja sempre melhor do que uma compra e venda tradicional.

O corretor deve avaliar cada situação individualmente.

Conclusão: permuta é uma possibilidade para quem se prepara

A permuta de imóveis é mais uma alternativa dentro das negociações imobiliárias.

Conhecer seu funcionamento permite ao corretor ampliar as possibilidades apresentadas aos clientes.

O mais importante é entender que permuta não significa ausência de impostos, custos ou procedimentos formais.

Cada imóvel precisa ser analisado, a documentação deve estar adequada e a transferência precisa seguir as regras aplicáveis.

Quando houver torna, também é importante observar os possíveis reflexos tributários.

Para o corretor, organização é especialmente importante porque uma permuta envolve interesses e informações de duas propriedades.

Um CRM imobiliário pode ajudar a manter clientes, imóveis e negociações organizados e facilitar a identificação de oportunidades.

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