A permuta de imóveis vem ganhando visibilidade no mercado imobiliário, ela é uma alternativa de negociação que colabora com o crescimento do setor.

Esta modalidade de negócio ocorre quando as partes decidem trocar imóveis de valor equivalente ou com torna em dinheiro.

Ou seja, a permuta de imóveis acontece quando um cliente que está vendendo um imóvel pode aceitar outro imóvel como forma de pagamento. 

A permuta no ramo imobiliário é muito interessante e por isso vem crescendo nos últimos anos.

Ela é econômica em diversos sentidos e pode ser feita com casas, apartamentos, terrenos, imóveis comerciais e até mesmo com imóveis em construção e outros empreendimentos. 

Sabendo disso, é imprescindível  que corretores e imobiliárias conheçam este tipo de transação, pois ela pode ser uma ótima opção para muitos clientes, principalmente os que não querem se comprometer com financiamentos ou empréstimos. 

Como já citamos, esta prática vem se tornando cada vez mais comum, porém, ela ainda é vista como um problema para muitos profissionais imobiliários que não sabem como fazer este tipo de negociação. 

Existem muitas dúvidas que cercam esta modalidade de transação imobiliária, como questões acerca do contrato, em que casos ela pode ser vista como uma boa opção, quais as vantagens, se ela está de acordo com as leis imobiliárias, entre outros questionamentos pertinentes. 

Continue a leitura para saber dessas e outras informações sobre a permuta de imóveis. 

O que é permuta de imóveis?

A permuta de imóveis foge um pouco do convencional, pois ela é diferente de outras negociações de compra e venda, a qual corretores e imobiliárias já estão acostumados. 

A sua principal definição é ser uma troca de bens, que podem variar: carros, imóveis, terrenos, etc…

Estes bens podem ter valores equivalentes ou não, no caso de não serem do mesmo valor, há a possibilidade da permuta com torna. 

Isso significa que a troca pode ser feita com bens de valores diferentes, desde que o restante do valor seja pago. 

A permuta tornou-se uma opção para quem não possui muito dinheiro ou não quer se vincular a empréstimos altos ou financiamentos imobiliários de longo prazo. 

É importante ressaltar que os envolvidos devem estar de comum acordo em relação ao tipo de negociação que estão sendo comprometidos. 

Tipos de permuta: simples e com torna

Na permuta simples, trocam-se imóveis de valores parecidos. Não há dinheiro envolvido nesse caso. Em uma permuta com torna, uma parte paga a diferença de valor dos imóveis com dinheiro.

Por exemplo, se João troca sua casa de 200 mil reais por um apartamento de 300 mil, precisando pagar a diferença, é uma permuta com torna.

A permuta simples, por sua vez, não tem complementação financeira. 

Quando a permuta de imóveis é indicada?

Esta modalidade é válida quando o cliente encontra o imóvel ideal, mas não tem o valor necessário.

Ela também é indicada quando há urgência na negociação. Por exemplo, quando o cliente deseja mudar rapidamente. 

Um bom exemplo é quando duas famílias desejam trocar de vizinhança ao mesmo tempo. Ela também é boa se o dono precisa vender um imóvel para comprar outro.

A permuta também pode ser indicada para investidores que desejam variar os bens. Do mesmo modo, quem tem dois imóveis na mesma cidade e almeja um terceiro longe dali é beneficiado. 

Ela também facilita para aqueles que não desejam financiar ou pegar empréstimos.

Para fazer esse tipo de negociação é necessário levar alguns pontos em consideração. O corretor deve identificar o cenário que mais favorece os envolvidos e assim informá-los das opções possíveis. 

Um bom exemplo é quando a negociação está sendo realizada entre pessoas físicas, as discussões são mais flexíveis e tranquilas. Já quando o vendedor é uma construtora ou incorporadora, é comum terem mais exigências. 

Neste caso, cabe ao profissional imobiliário avaliar não só qual o tipo de negociação ideal, mas também os clientes envolvidos, visando uma transação justa e que seja benéfica para todos. 

A permuta de imóveis é permitida por lei?

A permuta de imóveis é autorizada no Brasil segundo o Artigo 533 do Código Civil brasileiro. 

Esse artigo afirma que esses contratos seguem os mesmos requisitos dos de compra e venda. 

Exclui-se somente a forma de pagamento. O consentimento de cônjuges e/ou filhos é essencial; sem ele, a troca pode ser anulada. 

Os custos, incluindo taxas e comissões do corretor de imóveis, devem ser compartilhados entre as partes, em breve veremos mais detalhes.

Portanto, caso a permuta seja uma boa opção para os clientes, não se preocupe em oferecê-la como uma via íntegra, pois ela é permitida e regulamentada por lei, desde que exista o acordo entre as partes envolvidas, claro. 

A transação tem segurança jurídica se feita da maneira correta, ou seja, se for bem documentada e registrada em cartório. 

Confira alguns cuidados para realizar a permuta de imóveis:

• Avaliação do Imóvel: A avaliação deve ser feita por um profissional capacitado, podendo ser o próprio corretor, desde que seja habilitado como avaliador de imóveis;
• Conferência da situação legal dos bens que estão sendo negociados;
• O contrato deve detalhar que se trata de uma permuta e conter todas as informações acerca deste processo.

Diferenças entre permuta de imóveis e dação em pagamentos:

A permuta envolve a troca de bens, como já citamos. Podendo ou não incluir o pagamento se os bens não forem do mesmo valor. 

Por outro lado, a dação em pagamento é um acordo de quitação de dívida entre credor e devedor. Nesse caso, o devedor oferece um bem, como um imóvel, para liquidar a dívida.

Ou seja, em vez do devedor pagar a dívida em dinheiro, ele oferece um acordo onde o bem substituirá o pagamento, o bem por sua vez, pode ser um imóvel, terreno, etc…

Como fazer a permuta de imóveis?

Para realizar a permuta de imóveis, é preciso pensar em certas coisas. Primeiro, o corretor deve ver qual é a melhor situação para todos. 

Por exemplo, se a troca acontece entre pessoas, é mais fácil discutir. Mas se uma construtora está vendendo, pode ter mais regras. 

Aí o corretor precisa escolher o melhor jeito de trocar e pensar bem nos clientes. Assim, todos saem ganhando com o negócio.

Etapas para realizar uma permuta de imóveis

Antes de tudo, é aconselhável conferir as situações legais dos bens que serão negociados. 

Isto garantirá que não ocorra nenhum problema futuro para os seus clientes. Em seguida, verifique os preços dos bens no mercado, para que a negociação seja justa. 

Confirme com as partes se elas estão de acordo com a transação e então formalize o contrato. 

Avaliação dos imóveis envolvidos na permuta

É muito importante avaliar os imóveis corretamente. Isso deve ser feito por alguém qualificado, como um corretor que também é avaliador. Assim, a negociação fica justa para todos os lados.

Por fim, como citamos anteriormente, para que a permuta seja feita da maneira correta e tenha todo respaldo jurídico, é necessário que seja documentada em uma escritura pública registrada em cartório. 

O documento precisa ter todas as informações referentes a permuta do imóvel:

• Valor;
• Endereço;
• Dados completos das partes;
• Endereço do imóvel;
• Tributos dos bens.

Ao contrário da compra e venda tradicional, que geralmente os gastos com documentação ficam por conta do comprador, na permuta, os custos do contrato devem ser divididos entre as duas partes. Normalmente a escritura custa de 4% a 6% do valor total do bem. 

Lembre-se de determinar no contrato quando os imóveis serão entregues para seus novos proprietários, também é importante fazer uma vistoria em todos os imóveis negociados antes da assinatura do contrato. Isto é fundamental para garantir aos clientes que eles não terão prejuízos. 

Quais os documentos necessários para realizar a permuta de imóveis?

Para realizar a permuta imobiliária, é preciso apresentar alguns documentos. Primeiro, são essenciais a escritura ou o contrato dos imóveis que vão ser trocados. Também é importante a certidão negativa de ônus e o registro em cartório.

Os principais são:

• Documentos pessoais de todas as partes, como RG, CPF e comprovante de residência. No caso de empresas, é vital mostrar o contrato social. E não se esqueça dos documentos pessoais dos sócios. 
• Documentos do imóvel, como a matrícula atualizada, certidão negativa de débitos, IPTU, etc…
• Contrato de permuta, que deve detalhar as condições da negociação e ser registrado em cartório.

E como já citamos, é necessário fazer uma análise do imóvel, dos documentos referentes a ele e também uma vistoria física, para que tudo esteja dentro do combinado e os envolvidos não tenham surpresas desagradáveis.

Quem paga a comissão do corretor em caso de permuta?

Na permuta de imóveis, o pagamento do corretor de imóveis pode ser negociável, mas é mais comum que os dois envolvidos na negociação paguem o valor da comissão. 

A remuneração deve seguir a porcentagem estabelecida pelo CRECI, que varia entre 6% a 8% sob o valor do imóvel. 

No caso de haver vários imóveis, a comissão do corretor de imóveis deverá ser calculada sobre o valor de venda de cada um dos imóveis e cobrada dos seus respectivos proprietários. 

De maneira geral, cabe a cada uma das partes pagar integralmente a comissão do corretor, segundo o CRECI- SP.

Cálculo da comissão na permuta

A comissão do corretor na permuta é definida pelos valores de venda de cada imóvel. Segundo a Tabela do CRECI/SP, o corretor recebe parte da venda de ambas as transações. Cada dono paga a parte que lhe cabe.

Polêmica sobre duplicidade de pagamento

A cobrança da comissão na permuta gera debate. Geralmente, a duplicidade não é vista, pois o corretor precisa analisar cada imóvel separadamente. Ainda assim, jurisprudências exigem que a comissão incida sobre o valor total da troca.

Por isso, é crucial acordar e registrar as regras de comissão em contrato com os envolvidos.

Vantagens da permuta de imóveis para seus clientes:

Para o cliente, as vantagens são claras. Ele não depende de dinheiro para trocar de imóvel. Há chances de pagar menos impostos, dependendo da análise fiscal dos imóveis.

Quem opta pela permuta economiza tempo e dinheiro. Não precisa esperar pela venda do imóvel atual para comprar o novo. 

A permuta também tornou-se uma maneira segura de adquirir um novo imóvel ou terreno, ou para pessoas que desejam se mudar com urgência. 

Porque é muito mais prático realizar a permuta do que uma compra e venda comum, por exemplo. A parte burocrática é mais simplificada para este tipo de negociação. 

A permuta também permite que o cliente tenha a isenção do Imposto de Renda, já que na maioria das vezes não há o envolvimento financeiro. Mas no caso de haver a torna, o imposto deve ser pago normalmente por quem recebeu o valor.

E claro, uma das maiores vantagens deste tipo de transação é que o cliente não irá se envolver em financiamentos e empréstimos com juros altos, como já citamos. 

Desvantagens para o seu cliente:

A permuta de imóveis tem lados bons, mas também desvantagens. Encontrar um outro imóvel que seja ideal é difícil. As despesas extras, como taxas e avaliações, podem influenciar.

Além disso, o valor dos imóveis pode mudar durante o processo. Essas mudanças de preço podem atrasar a negociação. Entender bem o processo ajuda a evitar problemas.

Uma das desvantagens da permuta também é que nem todos os clientes irão entrar em acordo ou estarão abertos a fazer este tipo de negociação. 

Por isso é importante que o corretor conheça bem o processo para tirar possíveis dúvidas e facilitar a conversação entre as partes. 

Talvez você precise aconselhar o seu cliente a rever suas prioridades e exigências, por exemplo. 

No entanto, mesmo que no início pareça complicado, a permuta não é nenhum bicho de sete cabeças. 

Muitas vezes ela será uma boa opção, um caminho promissor para o seu cliente que está receoso de se comprometer com um financiamento ou que quer uma transação mais rápida e menos burocrática. 

O mais importante é você estar disposto e preparado para mostrar ao seu cliente todas as opções que ele tem na hora de negociar imóveis. Este é um dos diferenciais dos melhores corretores. 

Como o sistema imobiliário Tecimob pode auxiliar o corretor a realizar uma permuta?

Como já citamos, o corretor precisa avaliar a situação dos clientes para realizar uma permuta que satisfaça ambos os lados. 

Para isso ele pode utilizar o CRM imobiliário. Essa ferramenta é uma mão na roda para o corretor que quer realizar a permuta de imóveis. 

O CRM registra os perfis dos clientes, ou seja, suas preferências e todo o histórico da negociação. Com essas informações e visualização da jornada do cliente através do funil de vendas, o corretor consegue ter uma visão mais clara da situação e pode buscar a melhor solução para o cenário apresentado. 

Outro diferencial do sistema imobiliário, é o recurso de compatibilidade, onde a própria plataforma realiza uma busca entre os imóveis cadastrados e os perfis dos clientes verificando suas afinidades. 

E claro, avisa o corretor por meio de uma notificação quando um cliente e um imóvel são compatíveis.

Com os dados apresentados, o corretor pode fazer a conexão entre o proprietário e o comprador e realizar a permuta ou outro tipo de negociação.

Por fim, o sistema imobiliário com CRM ajuda os corretores a ver oportunidades de permuta. Além disso, facilitam a comunicação entre as pessoas envolvidas. Isso torna o processo mais rápido e justo para todos.

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