O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel. Para entender melhor, o termo distrato significa que uma das partes desistiu da ligação efetivada pelo contrato imobiliário. 

Considerado um dos pesadelos dos profissionais do ramo de imóveis, este processo geralmente causa dor de cabeça para todos os envolvidos. Mas muitas vezes ele é necessário dependendo das circunstâncias.

Por muito tempo não houve regras específicas para este tipo de ação. Portanto os profissionais e as partes envolvidas no contrato não sabiam como deveriam resolver a situação.

E sempre se fazia necessário o envolvimento da justiça, que por sua vez tinha o papel de determinar quais as multas seriam determinadas para quem descumpriu o acordo. O Distrato se tornava um processo longo e cansativo, que prejudicava a todos.

Porém, no ano de 2015, o STJ determinou que no caso de distrato do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, deveria haver a restituição de todos os valores pagos pelo comprador, quando o vendedor/construtor optasse por desfazer o acordo do contrato.

E se caso fosse o comprador que quisesse fazer o distrato, os valores seriam devolvidos parcialmente.

Porém, mesmo assim, ficaram muitas pontas soltas em relação ao processo de distrato. Então começaram a ser discutidos os termos que abrangiam os distratos imobiliários e desde então tivemos grandes mudanças na legislação deste procedimento. 

Por isso, em 2018 foram criados os projetos de Lei que tinham como objetivo regulamentar os distratos imobiliários, tirar as principais dúvidas dos envolvidos, facilitar o trabalho dos profissionais e tornar todo o processo mais organizado e sem grandes dificuldades.

Saiba quais foram essas mudanças e o que o distrato representa para o mercado imobiliário:

O que é distrato imobiliário?

O distrato imobiliário ocorre quando se rompe com o contrato de compra e venda de um imóvel. O pedido de distrato pode vir de uma das partes ou pode ser de comum acordo. 

Isto significa que o negócio que havia sido realizado entre uma construtora/proprietário e um comprador se desfez antes do imóvel ser quitado em seu valor integral.

Neste caso, uma das partes deve ressarcir a outra, essa restituição pode ser feita através de multas ou devolução do valor que foi pago até o momento. 

O mais comum é que o distrato esteja previsto no próprio contrato de compra e venda, e ele pode acontecer pelo descumprimento das obrigações, tanto do vendedor, quanto do comprador. 

Um exemplo é a inadimplência, nesta situação, o vendedor pode pedir o distrato e ter o imóvel de volta. 

Outra circunstância, é no caso da construtora atrasar a entrega do imóvel,  o comprador tem o direito de efetuar o pedido de distrato e também ter a restituição dos valores que pagou no imóvel.

Estes são alguns exemplos mais comuns de distrato, mas a Lei prevê outras diversas situações, como veremos mais adiante. 

Quais os tipos de distrato?

Existem basicamente dois tipos de distrato, os contratuais, onde a rescisão e a anulação já estão previstas no próprio contrato e geralmente é feito de comum acordo entre as partes. 

E o outro tipo é o distrato imobiliário judicial, onde a rescisão e anulação não foram acordadas anteriormente e não estão previstas no contrato. Neste caso, é aconselhável buscar um advogado, para que a situação seja resolvida e possa ser justa para os envolvidos.

Em ambos os distratos, pode-se obter ajuda jurídica, baseando-se no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. E no distrato judicial, mesmo se houver cláusulas que proíbam a desistência do contrato, a Lei prevê que haja o ressarcimento. 

O que diz a Lei do Distrato?

A Lei do Distrato não é nada complexa, ela apenas deixa claro como se deve proceder no caso da desistência e descumprimento do contrato de compra e venda. 

Vamos ressaltar alguns pontos importantes citados na Lei:

• No caso do comprador desistir da aquisição do imóvel na planta em regime de afetação, a Lei do Distrato prevê o pagamento de multa no valor de 50% do valor que já foi pago no imóvel;

• Quando o comprador desistir do imóvel na planta e ele fizer parte do patrimônio da incorporadora, a multa é de 25% do valor já pago no imóvel;

• Haverá a cobrança referente a corretagem, taxas de condomínio, aluguel e outros impostos, no caso de desistência após a entrega do imóvel;

• Se atrasar a entrega do imóvel, haverá um prazo máximo que é de 180 dias para a entrega, o prazo pode ser prorrogado por mais 180 dias se houver acordo entre as partes, geralmente composta pela incorporadora e comprador. 

Ao final do prazo, deverá haver o pagamento de uma multa e concessão do direito de rescisão com a restituição total do valor pago para o comprador ou uma indenização de 1% por mês de atraso. 

• A Lei também deixa claro que há possibilidade de transferência de contrato para outro comprador, sem perda para nenhum dos envolvidos.

Saiba mais detalhes: Lei Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018.

Qual a importância da Lei do Distrato para o mercado imobiliário?

Mesmo que ela valha apenas para os imóveis vendidos depois de 2018, a Lei de Distrato possui grande importância para o mercado imobiliário. 

Um dos pontos primordiais e que foi um dos motivos para ela ser sancionada, é que ela permite que as transações imobiliárias sejam mais seguras. Tanto para quem compra o imóvel, como para quem vende. 

Ou seja, ela proporciona uma maior segurança jurídica para ambas as partes envolvidas nessa negociação. 

A Lei também ajuda a fortalecer o mercado, aumentando a confiança dos consumidores, além de dar mais tranquilidade para as empresas do setor de imóveis. 

Antes dela, o mercado imobiliário e o setor de construção civil sofriam muito quando havia os distratos. Por ser um processo que gastava muito tempo e dinheiro.

Com a Lei e as mudanças que ela proporcionou, há mais clareza durante todo o procedimento de distrato imobiliário. Diversos problemas podem ser evitados ou resolvidos mais facilmente. 

E por incrível que pareça, com esta legislação houve uma redução significativa na quantidade de distratos. Segundo a Abrainc, no ano de 2019, a queda foi de 32,4%. 

Os imóveis na planta também tiveram uma redução de preço, o que favorece e muito os compradores. 

Conheça as outras leis que regem as transações imobiliárias: Leis Imobiliárias que você precisa conhecer – Blog Tecimob