Leis de condomínio: tudo que você precisa saber sobre

Uma das grandes vantagens da carreira de corretor imobiliário é ter várias áreas nas quais atuar e uma delas é a de administração de imóveis. No entanto, os condomínios são cheios de nuances legais que devem ser respeitadas, até para garantir a tranquilidade em um espaço de convivência entre pessoas que, na maioria das vezes, são completamente diferentes entre si. Por isso, fique atento: das municipais às da própria Constituição, veja o que você precisa saber sobre as leis de condomínio.

Código Civil aponta as principais direções

São muitas as leis relativas aos condomínios, mas fica muito mais fácil compreendê-las sabendo que é o Código Civil que as rege: são nada menos que 27 artigos sobre o assunto abordando temas que vão desde as decisões tomadas nas assembleias de condôminos à explicação sobre fração ideal, passando pelo barulho máximo permitido, multas e até a extinção do próprio condomínio. Só que o Código Civil brasileiro é relativamente novo, feito em 2003. Antes disso, o que regia isso tudo era uma lei de 1964, a Lei 4591. Só que ela não foi totalmente substituída pelo CC, só grande parte dela. Para os advogados, esses artigos da lei de 1964 levam o nome de “derrogados” – que, pelo dicionário, significa “abolido”, “suprimido”, mas também depreciado e revogado. O que aconteceu com as outras leis? Continuam valendo, porque, na prática, não foram revogadas. Então os condomínios hoje, na verdade, têm duas fontes legislativas, que são o Código Civil brasileiro (principalmente em seus artigos que substituem a lei anterior) e a Lei 4591/64 (que ainda está ativa e que até hoje trata da incorporação imobiliária).

Mudanças recentes no Novo Código de Processo Civil

No primeiro trimestre de 2016 entrou em vigor o Novo Código de Processo Civil, de acordo com a Lei 13.105/15, que na verdade é uma atualização do CC e que, como não poderia deixar de ser, trouxe mais modificações relativas às normas dos condomínios, principalmente visando agilizar processos. As principais modificações são relativas à:

Citação

Art. 248. – “Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.” 4o  “Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.” Art. 252.  – “Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.” Parágrafo único. “Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.__” A ideia, nesse caso, é agilizar os processos de citação e o trabalho dos oficiais de Justiça.

Despesas nominais

Art. 784.“São títulos executivos extrajudiciais: _X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas _(...)” Dessa forma, acabam as ações de cobrança de despesas condominiais pelo procedimento sumário, devendo ser cobradas judicialmente através de ação de execução.

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E as convenções anteriores ao CC, como ficam

Como as regras dispostas nas convenções não correspondem à realidade atual, o assunto é bastante controverso, gerando discussão entre advogados de entendimentos diferentes. Um caso clássico desses pontos conflitantes é no que diz respeito à retirada do síndico do poder, já que pela lei de 1964 deve haver concordância de dois terços dos condôminos, enquanto pelo CC basta maioria simples (Art. 1.349). Alguns defendem que a convenção deve seguir o trâmite antigo, já que a qualquer hora poderia ter sido modificada e atualizada pelos condôminos, e outros de que estes pontos deveriam ser anulados, fazendo valer o CC.

Outras normas que regem os condomínios

Ainda que seja fundamental que as normas internas dos condomínios não se choquem com as leis (municipais, estaduais e federais e a própria Constituição, já que é a lei soberana no país), é importante levá-las em consideração: a convenção e o regimento interno. No entanto, o que se vê na prática são arbitrariedades em nome da suposta “soberania” da assembleia, que, na verdade, não existe, uma vez que ela deve sempre estar subordinada à legislação. Este fato é especialmente importante em relação a conflitos até bastante comuns. É o caso, por exemplo, de assembleias que decidem deixar o condômino inadimplente de fora do sorteio de vagas da garagem (o morador acaba sofrendo uma dupla sanção, a que já existe na Justiça e a de ficar com as piores vagas), aplicação de multa superior a 2% (o CC reduziu de 20% para 2% o percentual máximo que pode ser cobrado) e a obrigatoriedade de entrar com o cachorro no colo (pode-se apenas obrigar o que a lei determina, o uso de focinheira nos estados em que essa determinação existe). Ao agir rigorosamente dentro dos parâmetros das leis que regem os condomínios, o administrador terá muito mais embasamento para resolver mesmo as situações mais polêmicas com desembaraço e profissionalismo.

Ainda ficou alguma dúvida? Como você resolve estes problemas? Conte para nós a sua experiência aqui nos comentários!