Leis de condomínio: tudo que você precisa saber sobre
Tecimob
Administrar imóveis em condomínios é uma das áreas mais promissoras para corretores de imóveis.
Mas essa gestão vem carregada de nuances legais que precisam ser respeitadas para garantir tranquilidade na convivência entre pessoas completamente diferentes.
Este artigo traz tudo que você precisa saber sobre as leis que regem condomínios, desde as municipais até a Constituição Federal.
Base Legal: Código Civil e Lei 4.591/64
São muitas as leis relacionadas aos condomínios, mas fica bem mais fácil compreendê-las sabendo que o Código Civil é a principal referência, abordando temas que vão desde decisões em assembleias até explicações sobre fração ideal, barulho permitido, multas e até extinção do condomínio.
A História da legislação condominial
O Código Civil brasileiro é relativamente novo, criado em 2003. Antes disso, quem regia tudo era a Lei 4.591/64, conhecida como Lei do Condomínio e Incorporações.
Aqui está um detalhe importante: ela não foi totalmente substituída pelo Código Civil, apenas grande parte dela. Para advogados, os artigos substituídos da lei de 1964 levam o nome de “derrogados” – que significa abolido, suprimido ou revogado.
O que aconteceu com os artigos que não foram substituídos? Continuam valendo normalmente. Isso significa que condomínios hoje têm duas fontes legislativas principais:
- Código Civil Brasileiro (principalmente artigos que substituíram a lei anterior)
- Lei 4.591/64 (ainda ativa e tratando de incorporação imobiliária)
O Tecimob oferece recursos para gestão documental completa, facilitando o acompanhamento de toda legislação aplicável a cada condomínio gerenciado.
Principais atualizações
Lei do Inquilinato modernizada
A atualização da Lei do Inquilinato trouxe mudanças importantes que afetam diretamente a administração de condomínios. Uma das principais novidades é a exigência de que os contratos de locação sejam formalizados por escrito, seja em formato físico ou digital, com assinaturas eletrônicas tendo validade legal.
Obrigações detalhadas do proprietário:
- Entregar o imóvel em condições adequadas de uso
- Responder por questões estruturais
- Arcar com despesas extraordinárias, como grandes obras e melhorias em áreas comuns
Obrigações do inquilino:
- Conservação do imóvel e pequenos reparos
- Despesas ordinárias como limpeza, manutenção de elevadores, salários de funcionários e contas individuais, desde que previstas no contrato
Reforma tributária e cadastro imobiliário brasileiro
A partir de 2026, está sendo aplicado um sistema que substitui tributos como ISS, PIS e Cofins pelos novos IBS e CBS, com transição até 2033.
A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) começa em 2026, onde cada imóvel do país receberá um código único, aumentando transparência e rastreabilidade no setor.
Para corretores e administradores, isso significa orientar proprietários sobre:
- Novas regras tributárias aplicáveis
- Processo de cadastramento no CIB
- Documentação necessária para conformidade
- Impactos para diferentes perfis de locadores
Novas diretrizes ambientais para condomínios
Entrou em vigor em janeiro de 2026 o sistema nacional de logística reversa para embalagens plásticas, estabelecendo metas escalonadas: o objetivo é reciclar 32% das embalagens até dezembro de 2026, avançando para 50% até 2040.
Isso faz parte da Política Nacional de Resíduos Sólidos e cria pressão sobre empresas fabricantes, que dependem de coleta eficiente na ponta final onde os condomínios desempenham papel crucial.
Impactos práticos para administração:
- Implementação de coleta seletiva eficiente
- Educação de moradores sobre separação de resíduos
- Parcerias com cooperativas de reciclagem
- Valorização do imóvel ao reduzir problemas com odores, pragas e custos de destinação final
Mudanças no Novo Código de Processo Civil
No primeiro trimestre de 2016 entrará em vigor o Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), que trouxe modificações importantes para agilizar processos envolvendo condomínios.
Citação simplificada
Art. 248: “Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz…”
§4º: “Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.”
Isso agiliza o trabalho dos oficiais de Justiça e torna os processos mais rápidos.
Despesas condominiais como títulos executivos
Art. 784: “São títulos executivos extrajudiciais: o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.”
Dessa forma, acabaram as ações de cobrança de despesas condominiais pelo procedimento sumário. Agora devem ser cobradas judicialmente através de ação de execução, tornando o processo mais rápido.
Convenções anteriores ao código civil: situação controversa
Como as regras dispostas nas convenções antigas não correspondem à realidade atual, o assunto gera discussão entre advogados.
Exemplo clássico de conflito
Um caso típico desses pontos conflitantes é a retirada do síndico do poder:
- Pela Lei de 1964: exige concordância de dois terços dos condôminos
- Pelo Código Civil: basta maioria simples (Art. 1.349)
Duas interpretações:
- Alguns defendem que a convenção deve seguir o trâmite antigo, já que poderia ter sido modificada a qualquer hora pelos condôminos.
- Outros argumentam que esses pontos deveriam ser anulados, fazendo valer o Código Civil.
Na prática, convenções desatualizadas geram insegurança jurídica. A recomendação é sempre atualizá-las em assembleia conforme legislação vigente.
Hierarquia das normas condominiais
Embora seja fundamental que normas internas dos condomínios não conflitem com leis imobiliárias (municipais, estaduais, federais e Constituição), existem três níveis de regras:
1. Legislação (Base Inegociável)
- Constituição Federal
- Código Civil
- Leis federais, estaduais e municipais
- Código de Processo Civil
2. Convenção do Condomínio
- Documento que institui o condomínio
- Define regras gerais de funcionamento
- Precisa aprovação de 2/3 dos condôminos
- Deve ser registrada em Cartório
3. Regimento Interno
- Complementa a convenção
- Detalha regras de uso e convivência
- Pode ser mais facilmente modificado
- Define procedimentos operacionais
Importante: A assembleia não tem “soberania absoluta”. Ela deve sempre estar subordinada à legislação. Decisões que conflitem com leis superiores são nulas, mesmo que aprovadas por unanimidade.
Conflitos comuns causados por arbitrariedades
Na prática, vemos arbitrariedades cometidas em nome da suposta “soberania” da assembleia, que na verdade não existe.
Exemplos de decisões ilegais
1. Excluir inadimplente de sorteio de vagas: O morador acaba sofrendo dupla sanção: a que já existe na Justiça e a de ficar com as piores vagas. Isso configura penalidade adicional não prevista em lei.
2. Aplicação de multa superior a 2%: O Código Civil limita multas por inadimplência a 2% do valor da cota mensal, embora haja proposta de aumentar para até 10% em casos graves. Qualquer valor acima disso é ilegal.
3. Obrigatoriedade de entrar com cachorro no colo: Convenções que proíbem de forma genérica a permanência de animais nas unidades são consideradas nulas pelo Judiciário brasileiro. O direito de propriedade garante ao morador a posse de pets, desde que não apresentem risco à higiene, segurança ou sossego.
Pode-se apenas obrigar o que a lei determina em cada estado (uso de focinheira, guia curta).
4. Proibição genérica de pets: Embora não possa proibir o animal, o condomínio pode regulamentar o trânsito nas áreas comuns, exigindo uso de guia curta, focinheira para raças de grande porte ou transporte pelo elevador de serviço.
Direitos e deveres dos condôminos
A Lei do Condomínio, regida fundamentalmente pelos artigos do Código Civil, estabelece limites legais para convivência em edifícios e conjuntos residenciais.
Deveres fundamentais
O dever primordial de todo morador é contribuir para despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição contrária na convenção.
A inadimplência sobrecarrega a coletividade e pode resultar na penhora do imóvel, mesmo que seja bem de família.
Outras obrigações:
- Proibição de alterar forma e cor da fachada, das partes e das esquadrias externas
- Respeitar sossego, salubridade e segurança dos vizinhos, evitando barulhos excessivos ou atividades nocivas
- Usar áreas comuns conforme destinação prevista
- Permitir acesso para reparos necessários
- Comunicar qualquer irregularidade à administração
Direitos garantidos
- Participar de assembleias e votações
- Ter acesso a documentação e prestação de contas
- Utilizar áreas comuns conforme regras estabelecidas
- Direito de propriedade garante posse de pets, desde que não apresentem risco
- Inviolabilidade do lar: nem síndico, zelador ou prestadores podem entrar sem permissão expressa, exceto em emergências comprovadas
Quóruns para assembleias e deliberações
Atualizações na Lei nº 14.405/2022 simplificaram processos de decisão ao reduzir quórum exigido para determinadas deliberações.
Principais tipos de votação
A tabela de quóruns exigidos pelo Código Civil para diferentes votações varia conforme o tipo de intervenção:
Obras necessárias (urgentes)
- Quórum: Independe de votação prévia
- Exemplos: Reparos estruturais, vazamentos graves, riscos à segurança
- Podem ser realizadas pelo síndico sem autorização
Obras úteis
- Quórum: Maioria simples dos presentes
- Exemplos: Melhorias que agregam valor mas não são urgentes
- Instalação de câmeras, reforma de áreas comuns
Obras voluptuárias (Estéticas)
- Quórum: 2/3 dos condôminos
- Exemplos: Reformas estéticas, mudanças de decoração
- Exigem grande adesão por serem não essenciais
Mudança de destinação
- Quórum: 2/3 dos votos dos condôminos (antes exigia unanimidade)
- Exemplos: Transformar residencial em comercial, alterar fachada
- Decisões agora mais ágeis conforme Lei 14.405/2022
Alteração da convenção
- Quórum: 2/3 das frações ideais
- Processo mais complexo exigindo consenso relevante
- Deve ser registrada em Cartório após aprovação
Multas e penalidades: limites legais
Para casos de comportamento antissocial ou infrações reiteradas, a Lei do Condomínio autoriza punições financeiras.
O valor da multa pode chegar a cinco ou até dez vezes o valor da cota mensal, dependendo da gravidade e aprovação em assembleia específica.
Aplicação correta de multas
Procedimento legal:
- Advertência formal prévia
- Direito de defesa ao morador
- Possibilidade de recurso à assembleia
- Proporcionalidade da punição
Multas comuns:
- Inadimplência: Até 2% sobre débito (10% em proposta de atualização)
- Barulho excessivo: Conforme previsto na convenção
- Uso indevido de áreas comuns: Definido no regimento
- Comportamento antissocial grave: Até 10x o valor da cota
Observação: Multas devem seguir rito estipulado na convenção e no regimento interno, garantindo amplo direito de defesa.
Síndico: responsabilidades e limitações
A figura do síndico, especialmente o profissional, é importante para correta implementação das normas e mediação de conflitos.
Principais atribuições
- Convocar e presidir assembleias
- Executar deliberações aprovadas
- Administrar recursos financeiros
- Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente
- Contratar e supervisionar funcionários
- Manter prestação de contas atualizada
Limitações importantes
Não pode entrar em unidades privadas sem permissão expressa do morador, exceto em situações de emergência comprovada e risco iminente.
Situações de exceção:
- Vazamento que afeta outras unidades
- Risco de incêndio
- Risco de desabamento estrutural
- Situações previstas na convenção com autorização prévia
Locação de curta temporada em condomínios
Proposta de atualização do Código Civil inclui regulamentação de aluguel de curta temporada via plataformas digitais através de convenção ou assembleia.
Como regulamentar
Cada condomínio pode decidir se permite locação temporária e estabelecer regras específicas:
- Limite de dias por mês
- Cadastro prévio de hóspedes
- Responsabilidade por danos
- Multas por descumprimento
- Áreas comuns com ou sem acesso
Essa regulamentação deve constar na convenção ou ser aprovada em assembleia, respeitando direitos de propriedade.
Instalação de ar-condicionado
Pelo Código Civil, o condômino tem dever de não alterar forma e cor da fachada e das esquadrias externas (art. 1.336, III).
O que mudou
A ‘fachada’ é entendida como conjunto visual externo do edifício (paredes externas, sacadas, janelas e demais elementos aparentes), e mudanças feitas por um único morador podem exigir deliberação do condomínio.
Impactos práticos:
- Alterações feitas sem aprovação podem comprometer estética, causar barulhos, gotejamentos e até afetar estrutura
- Muitos condomínios exigem autorização prévia, e quando a instalação for considerada alteração de fachada, a jurisprudência indica necessidade de anuência unânime dos condôminos
- Condomínios podem regulamentar locais específicos para instalação
Alternativas permitidas
- Aparelhos portáteis com tubo de exaustão
- Sistemas com condensadora em áreas internas permitidas
- Uso de infraestrutura embutida em prédios modernos
- Áreas técnicas designadas especificamente
Dica: Consulte sempre a convenção e o síndico antes de comprar e instalar qualquer equipamento.
LGPD e Proteção de Dados em Condomínios
A conformidade com LGPD é essencial para segurança das informações pessoais no condomínio, exigindo que síndicos implementem políticas rigorosas de proteção de dados.
Dados que precisam de proteção
- Informações pessoais de moradores
- Dados financeiros e bancários
- Imagens de câmeras de segurança
- Registros de acesso e visitantes
- Documentos de funcionários
Responsabilidades do administrador
- Implementar política de privacidade
- Obter consentimento para uso de dados
- Garantir segurança no armazenamento
- Definir prazo de retenção de informações
- Responder a solicitações de titulares
O Tecimob atende completamente às exigências da LGPD, mantendo dados criptografados e fornecendo controles de acesso adequados.
Venda de imóvel em condomínio: novas obrigações
Proprietário deve comunicar gestão sobre venda de imóvel, caso não o faça, continuará sendo cobrado por débitos condominiais.
Procedimento correto
Antes da venda, devem solicitar ao administrador declaração escrita sobre encargos e dívidas pendentes, garantindo maior transparência e proteção aos futuros compradores.
Documentação necessária:
- Certidão negativa de débitos condominiais
- Declaração de regularidade
- Comunicação formal de venda
- Transferência de responsabilidades
Observação: O comprador assume débitos existentes na data da compra se não houver declaração prévia.
Conselho fiscal: função e importância
O conselho fiscal, quando existente, é composto por três membros eleitos em assembleia.
Principais atribuições
- Fiscalizar administração do síndico
- Examinar livros e documentos
- Dar parecer sobre prestação de contas
- Convocar assembleia em caso de irregularidades
- Representar condôminos quando necessário
Quando é obrigatório
Não há obrigatoriedade legal de conselho fiscal. A convenção pode prever sua existência e funcionamento.
Extinção do condomínio
O Código Civil prevê situações em que o condomínio pode ser extinto:
Motivos legais
- Destruição do edifício (incêndio, desabamento)
- Acordo unânime dos condôminos
- Desapropriação
- Impossibilidade de uso adequado
Procedimento
- Aprovação em assembleia (unanimidade)
- Liquidação de débitos e créditos
- Cancelamento da convenção
- Baixa no Registro de Imóveis
- Partilha do valor remanescente
Melhores práticas para evitar conflitos
Transparência total
Mantenha a prestação de contas atualizada e acessível. Quanto mais transparente a gestão, menor o número de conflitos.
Comunicação eficiente
Use múltiplos canais: murais, e-mail, WhatsApp, aplicativos. Garanta que informações importantes cheguem a todos.
Documentação completa
Registre tudo por escrito: advertências, autorizações, deliberações, comunicados. Isso protege legalmente o condomínio.
Atualização constante
Revise convenção e regimento periodicamente. Leis mudam, e documentos desatualizados geram insegurança jurídica.
Mediação de conflitos
Antes de judicializar, tente mediar. Muitos conflitos são resolvidos com diálogo adequado e facilitação profissional.
Conclusão: profissionalismo e conhecimento legal
Ao agir rigorosamente dentro dos parâmetros das leis que regem os condomínios, o administrador terá muito mais embasamento para resolver mesmo as situações mais polêmicas com desembaraço e profissionalismo.
Principais pontos
Reforma Tributária: Novos tributos IBS e CBS, CIB em implementação
Lei do Inquilinato: Contratos formalizados, obrigações detalhadas, assinaturas digitais
Diretrizes Ambientais: Meta de 32% de reciclagem de plásticos até fim de 2026
LGPD: Proteção de dados é obrigatória para toda gestão condominial
O diferencial do profissional preparado
Corretores e administradores que dominam a legislação:
- Evitam conflitos legais dispendiosos
- Conquistam confiança de proprietários e moradores
- Identificam riscos antes que se tornem problemas
- Constroem reputação sólida no mercado
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